הקצאת מניות באיגוד מקרקעין חייבת במס רכישה 

הקצאת מניות מיום 1.8.13 - חיוב במס רכישה

כידוע, הגדרת "פעולה באיגוד" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין אינה כוללת הקצאת מניות[1].

הגדרה זו תופשת לגבי פעולה באיגוד שעליה חל מס שבח מקרקעין. לגבי פעולה באיגוד שחל עליה מס רכישה הוספה הגדרה בסעיף 9(ב)(1) לחוק, אשר עוסק במס רכישה ולפי הגדרה זו של "פעולה באיגוד", על עסקה מיום 1.8.13 ואילך חל מס רכישה גם על הקצאה.

"(ב) (1) בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששווייה הוא החלק היחסי כאמור בפסקה (1א) משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד; [2]לעניין סעיף קטן זה, "פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה; לעניין זה, "הקצאה" - כל הנפקה של זכויות באיגוד.

(1א) החלק היחסי האמור בפסקה (1) הוא כיחס החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד המקרקעין לכלל הזכויות באותו איגוד, ואם הזכויות הנמכרות, כולן או חלקן, מעניקות רק זכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו (בסעיף זה - זכויות בפירוק) - כיחס האמור או כיחס שבין הזכויות בפירוק הנמכרות כאמור, לכלל הזכויות בפירוק, לפי הגבוה מביניהם.

(2) פעולה באיגוד מקרקעין לא תהא חייבת במס בולים החל עליה לפי חוק מס הבולים על מסמכים, תשכ"א-1961."   (ההגדרה החדשה מודגשת בקו).

בדברי ההסבר להצעת חוק לתיקון 76 לחוק[3] נאמר כך:

"הואיל והמניות באיגוד משקפות גם זכויות במקרקעין, והואיל וההקצאה מדללת את זכויותיהם של בעלי המניות הקיימים במקרקעין, הרי שבעל המניות שהוקצו לו מניות למעשה רכש, בעקיפין, זכות במקרקעין. לאור האמור, מוצע לתקן את ההגדרה "פעולה באיגוד", כך שרק לעניין מס שבח הקצאה לא תיחשב לאירוע מס. ואולם לעניין מס רכישה, כל הקצאה של זכות באיגוד מקרקעין, לרבות באותם מקרים שבהם הדילול במניות בעקבות ההקצאה אינו מהותי, תיחשב לאירוע מס ותחייב במס רכישה".

ניתן ליישב את המדיניות השונה של ההגדרות לגבי מס שבח מקרקעין ולעניין מס רכישה בכך שמבחינת מס שבח המחוקק שאף להרמוניה עם העקרונות הנהוגים במס הכנסה. לעומת זאת, משרד האוצר לא ויתור על המקור הפיסקלי של מס רכישה בשל הקצאה, כאשר במס הכנסה אין מקבילה למס רכישה.

דוגמא: הקצאת מניות באגוד מקרקעין

חברת מקרקעין בע"מ היא איגוד מקרקעין בבעלותו המלאה של יוסי. למקרקעין בע"מ נכסי מקרקעין מניבים בשווי 4 מיליון ש"ח והתחייבויות בסך כולל של 3 מיליון ש"ח. ראובן השקיע בחברת מקרקעין בע"מ 250,000 ש"ח, בתמורה להקצאת 20% מהון המניות של החברה.

נדרש

א. האם תקום לראובן חבות במס רכישה בגין הקצאת המניות?

ב. ככל שתשובתך לשאלה א היא חיובית, מה יהיה שווי המכירה לצורך החיוב במס רכישה?

ג. ככל שתשובתך לשאלה א היא חיובית, מה יהיה שיעור מס הרכישה שבו יתחייב ראובן?

ד. האם תקום חבות במס שבח לחברה בגין הקצאת המניות?

פתרון

א. חבות במס רכישה בגין הקצאת מניות באיגוד

סעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין תוקן כך שפעולה באיגוד מקימה חבות במס רכישה וכוללת כל "הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכל בין בתמורה ובין שלא בתמורה".

החל ביום 1.8.13 הקצאת מניות באיגוד מקרקעין נחשבת לאירוע מס רכישה המקים למי שהוקצו לו מניות באיגוד, חבות במס רכישה בגין ההקצאה.

ב. שווי המכירה בגין הקצאת מניות באיגוד

שווי המכירה לענין החבות במס רכישה נקבע לפי הוראת סעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, בשיעור משווי המקרקעין שבבעלות האיגוד, השווה לחלק היחסי של המניות שהוקצו לעומת כלל המניות.

הואיל ולראובן הוקצו 20% ממניות האיגוד, ושווי המקרקעין שבבעלות האיגוד הוא 4 מיליון ש"ח, הרי ששווי המכירה שלפיו יתחייב ראובן הוא 800,000 ש"ח - (800,000 = 20% x 4,000,000).

ראוי להדגיש כי בניגוד לחיוב במס שבח בגין הקצאת מניות (במקרים שבהם יש לחייב במס שבח בגין כך), אין להביא בחשבון את התחייבויותיו של האיגוד לצורך החבות במס רכישה.

ג. שיעור מס רכישה בגין הקצאת מניות באיגוד

הואיל ואין מדובר ברכישת דירת מגורים, שיעור מס רכישה בהקצאת מניות באיגוד מקרקעין נקבע בהתאם לתקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1975, ויעמוד על 6%.

מס הרכישה בגין הקצאת המניות יהיה בסך 48,000 ש"ח (48,000 = 6% x 800,000).

ד. שיעור מס רכישה בגין הקצאת מניות באיגוד

ככלל, פעולת הקצאת מניות אינה נחשבת לאירוע מס[4] לענין מס שבח מקרקעין.

במקרים שבהם תתחייב הקצאת המניות באיגוד במס שבח, ייעשה חישוב מס השבח בהתאם להוראות חלק ה' לפקודה, תוך שהתחייבויות האיגוד יילקחו בחשבון במסגרת חישוב שווי המכירה.

[1] הגדרת "פעולה באיגוד" בסעיף 1 לחוק קובעת:

"'פעולה באיגוד' - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לענין זה, 'הקצאה' - הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין".

[2] תחילה מיום 1.8.13 (תיקון 76 - ס"ח 2405 התשע"ג 5.8.13, 154).

[3] הצעות חוק הממשלה - 768 התשע"ג 11.6.13, 695.

[4] ברם, ההנחיות המקצועיות של מיסוי מקרקעין מורות כי במקרים מסוימים, בעיקר כאשר מביאה הקצאת המניות לדילול דה-פקטו של בעלי המניות האחרים באיגוד, שאינו קורלטיבי לסכום המתווסף לחברה, יש לראות בכך אירוע מס מקרקעין ויש לחייב את ההקצאה במס שבח.
לכניסה לאתר הכותב לחץ כאן