הדרך לתמ"א 38 - מדריך קצר לדיירים 

עו"ד אריה ליבוביץ ועו"ד אריאל בן שטרית

משרד עורכי דין – אריה ליבוביץ ושות'

רקע כללי על תמ"א 38

במסגרת "מבצע צוק איתן" תמ"א 38 שוב חזרה לכותרות. המצב המלחמתי הבלתי פוסק לצד הסכנה הממשית לרעידות אדמה לא השאירו למחוקק ברירה, והכריחו אותו להתמודד עם סיכונים אלו.

כחלק מההתמודדות עם הסיכונים שפורטו לעיל נוצרה תמ"א 38. תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה מזעור הסיכונים מנזקי רעידות אדמה ופגיעות ביטחוניות.

תכנית תמ"א 38 מוגבלת וחלה רק על מבנים שנבנו טרם שנת 1980, כך שהזכויות והתמריצים הניתנים מכוח תמ"א 38 לא יחולו על מבנים שנבנו משנת 1980 ואילך. הסיבה לכך היא שישנה סבירות גבוהה שעד שנת 1980 מרבית המבנים נבנו על פי תקן בניה שאינו מקובל כיום.

תמ"א 38 עברה 3 תיקונים.

תמ"א 1/38 חיזוק מבנה קיים - חיזוק מבנים קיימים תוך הוספת זכויות בניה. כלומר, הוספת דירות וחיזוקים למבנה הקיים תוך יצירת טלאים נוספים על המבנה הקיים.

תמ"א 2/38 חיזוק או הריסה ובניה מחדש של המבנה - בתיקון מספר 2 לתמ"א 38 הכיר המחוקק באפשרות של הריסה ובניה מחדש של מבנה קיים. כלומר. במסגרת פרוייקט הריסה ובניה בדרך של תמ"א 38, המבנה הקיים נהרס ובמקומו מוקם מבנה חדש לחלוטין.

תמ"א 3/38 - הוספת תמריצים בדרך של הטבות מיסוי והעלאת זכויות בניה בנוסף להטבות ולזכויות שניתנו על פי תמ"א 38 1ו-2.

עסקת תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית הינה עסקה מורכבת אשר במסגרתה רוכש היזם את זכויות בניה השייכות לבעלי הדירות (מכח התב"ע ומכוח התמ"א) ובתמורה נותן לדיירים שירותי בניה.

היזם מצידו מנצל את זכויות הבניה של הדיירים, בונה ומוכר דירות נוספות בבניין ואילו הדיירים מקבלים דירה חדשה (במסלול של הריסה ובניה מחדש) או משופרת (במסלול של עיבוי בניה) – דבר המשביח משמעותית את שווי דירתם.

לאחר ביצוע פרוייקט התמ"א דירותיהם של הדיירים ישתנו לחלוטין.

דירותיהם החדשות יהיו בשטח גדול משטח דירותיהם לפני הפרויקט.

יתווספו לדירותיהם (ברוב המקרים) ממ"ד – המספק מענה בפני מתקפות ורעידות אדמה, מרפסת שמש, חניה ואפילו מחסן.

לרוב גם הבניין בו מצויות דירות הדיירים ישנה את חזותו לבלי היכר ויכלול לובי יוקרתי ומעוצב, לצד תשתיות חדישות ומעלית.

כך שהדייר יקבל דירה מרווחת, מעוצבת ובטיחותית יותר מדירתו הנוכחית.

למעשה כל הצדדים מרוויחים, הרווח של היזם הוא מבניית הדירות החדשות ומכירתן לרוכשים חדשים.

הרווח של הדייר נובע מהשבחת דירתו והעלאת שוויה. זאת ללא שכסף ממשי מוצא מכיסו וכשכל העלויות מוטלות על היזם.

עם כל היתרונות הקיימים בפרויקט על פי תמ"א 38, ישנם סיכונים רבים ומגוונים לבעלי הדירות. בעלי הדירות יכולים להיחשף בין היתר למיסוי שיוטל עליהם, קנסות מהרשויות השונות והליכים משפטיים שאין ביכולתם לממן.

התקשרות עם יזם שנראה אמין ובעל תעודות לא תמיד מספיק, כפי שכבר נוכחנו בעבר, גם יזמי נדל"ן רציניים ובעלי רזומה מרשים (דוגמת חפציבה) יכולים להיעלם מהשטח תוך כדי שהם מותירים נזקים עצומים. יתירה מכך, יכולת פיננסית של יזם הינה משמעותית וחשובה לא פחות (ולעיתים אף יותר) מניסיון בניה, שהרי לשם הבניה עצמה לקחת קבלן ביצוע (כפי שאכן קורה בפרויקטים רבים).

דיירים שיתקשרו בהסכם ללא ייצוג מקצועי הולם עלולים למצוא עצמם במאבקים משפטיים קשים ואף ייתכן כי יידרשו לשלם כספים מכיסם בסופו של יום.

משכך, ישנה חשיבות יתרה כי בעלי הדירות יתקשרו עם אנשי מקצוע מקצועיים ואמינים המכירים היטב את הסכנות הטמונות בעסקת תמ"א 38 ויודעים כיצד להגן על בעלי הדירות מפניהן.

על בעלי המקצוע לדאוג כי הדיירים יקבלו את כל הערבויות והביטחונות הראויים כדי שהדיירים יהיו מוגנים ככל האפשר כנגד הסיכונים הרבים המצויים בעסקת תמ"א 38, עסקה בה הדייר נדרש לתת ליזם, לבנק המלווה ואף למשלימי ההון זכות קניינית בדירתו.

אז אייך מתחילים? קיום פרויקט תמ"א 38 תלוי בראש ובראשונה בדיירים. הדיירים צריכים להתחיל להוביל את התהליך שבסיומו יוקם פרויקט תמ"א 38, אשר יספק להם רמת מחיה וביטחון גבוהים יותר.

שלב ראשון – הקמת נציגות שתרכז את ההתנהלות מול היזם ויתר בעלי המקצוע. הצורך בנציגות נובע מהקושי להתקדם בפרויקט כאשר ישנה התנהלות מול דיירים רבים אשר להם רצונות ואינטרסים שונים.

שלב שני – קבלת ייצוג מעורך דין שהינו בעל כלים ויכולות לייצג את הדיירים נאמנה בעסקה סבוכה מעין זו. התקשרות עם עורך דין שבקיא בתחום ההתחדשות העירונית עשויה להואיל ולקדם את הקמת הפרויקט.

שלב שלישי – ניהול משא ומתן עם יזמים עד למציאת יזם מתאים להקמת הפרוייקט.

נקודה חשובה - פעמים רבות עסקאות תמ"א נעצרות בשלב המו"מ עם היזם עקב אי הבנה מצד בעלי הדירות בדבר כלכליות פרויקט התמ"א. בעלי הדירות צריכים לדרוש דרישות ריאליסטיות שיותירו את העסקה כדאית ליזם. יזם רציני לרוב לא יפעל להקמת פרויקט תמ"א 38 בלי שיש כדאיות כלכלית לעסקה, ואילו יזם "לא רציני" עשוי לפזר הבטחות ולהיעלם לכעומת שבא, תוך שהוא קושר את בעלי הדירות אליו ומונע ביצוע הפרויקט עם יזם אחר.

שלב רביעי – חתימת חוזה בין היזם לבעלי הדירות, בין היתר בקשר לביטחונות, הערבויות, מפרט הדירה החדשה, הביטוחים והמועדים לביצוע כל שלב.

שלב חמישי – בשלב זה היזם מתחיל לפעול מול כל הגורמים לביצוע הפרוייקט, ועדות, בנקים וכד'. הדייר יצטרך לחתום מדי פעם בעצמו או באמצעות בא כוחו על מסמכים.

שלב חמישי – התחלת עבודות בניה בפרוייקט (רק לאחר קבלת הערבויות והביטחונות המתאימים!)

שלב שישי – לכשיסתיימו עבודות הבניה בפרויקט, ב"כ הדיירים או ב"כ היזם (על פי המוסכם) יבצע רישום חדש ומתוקן של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. רישום זה יכלול את כל תוספות השטחים שהתווספו לדירה החדשה (מרפסת, ממ"ד, חניה וכד').

לסיכום – אנו ממליצים לבעלי דירות המעוניינים לשפר את חייהם בפן הכלכלי ובפן הביטחוני לפעול לשם הקמת פרויקט תמ"א 38 במתווה המתואר לעיל.