הסכם פינוי בינוי 

הסכם פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי מהווה חלק מתהליכי התחדשות עירונית, בו מבצע יזם הריסה של מבנים ישנים קיימים ובונה במקומם מבנים חדשים. דיירי הבניינים זוכים לקבל דירות חדשות בעלות שטח גדול יותר או זהה לדירותיהם הישנות, וכן מבנה חדש בעל תשתיות משודרגות. כמו כן, הסכם פינוי בינוי כולל התחייבות של היזם לפצות את הדיירים בדיור חלופי או בשכר דירה עבור דירות אחרות לתקופת הפרויקט. הכדאיות הכלכלית טמונה באפשרותו של הקבלן להוסיף למבנה המוקם דירות, אותן יוכל למכור לדיירים חדשים שיצטרפו לדיירים הקיימים. חשוב להדגיש כי מדובר בפרויקטים מממושכים ומורכבים לביצוע, אותם יש לעגן בהסכמים ברורים ומפורטים. לדיירים מומלץ להסתייע בשירותיהם של עורכי דין המתמחים בתחום, וגם להכיר בעצמם את העקרונות הבסיסיים של הסכמי פינוי בינוי, בדגש על מרכיבי התמורה והביטחונות.

מרכיב התמורה בפרויקט

אחד המרכיבים הבסיסיים שכולל כל הסכם פינוי בינוי עוסק בתמורה שיקבלו הדיירים, אשר עוזבים את ביתם לתקופה ממושכת. העיקרון המהותי ביותר של מרכיב זה הוא יצירת שוויון בין דיירי הבניין, שיקבלו תמורה דומה עבור דירות דומות, כאשר כל הטבה נוספת תחול על כולם. מלבד זאת, על ההסכם לפרט באופן מלא את התמורה שיקבלו הדיירים. לדוגמא, האם ישתתף היזם בעלויות השירותים המשפטיים אליהם יפנו הדיירים לצורף הפרויקט, האם יינתנו לדיירים דירות חלופיות לתקופה המדוברת או שכר דירה, והאם תהיה השתתפות מלאה או חלקית בהוצאות המעבר. כאמור, כל אחד מרכיבים אלו חייב להירשם באופן מפורט וברור על מנת למנוע מחלוקות בעתיד. באופן מיוחד יש להדגיש את מרכיבי הדירות החדשות להם יזכו הדיירים, כולל שטח הדירה, מפרט טכני ומיקום, וכן אפשרויות שונות כדוגמת קבלת דירה גדולה או קטנה יותר בהשוואה לישנה, והפיצוי הכספי הכרוך בכך.

הגדרת ביטחונות וערבויות

על מנת להימנע מבעיות עתידיות הקשורות למצבו הכלכלי של היזם, הסכם פינוי בינוי חייב לפרט מהם הם הביטחונות והערבויות שהוא מעמיד לצורך הפרויקט. בדרך כלל, ערבויות אלו יהיו בסכום זהה לשווייה של הדירה בבניין החדש. הערבויות יועברו לידי הדיירים לקראת פינוי הדירות, וגם במקרים של העברת זכויות נוספות אל היזם או לגורמים המייצגים אותו. בנוסף לכך, יש לציין בהסכם כי תועבר ערבות בנקאית המבטיחה את תשלום שכר הדירה על ידי היזם לאורך תקופת הפרויקט, וזאת כתנאי לפינוין של דירות הבניין על ידי הדיירים.