לצעירים מגיע לגור בבית מלון, כל החיים ! 

דמיינו לעצמכם שאתם נמצאים בבית מלון...

על דיור מוגן כבר שמענו, בני גיל הזהב שבוחרים לגור במתחם ייעודי המשלב דיור ברמה גבוהה וחיי חברה עשירים.

השירותים כוללים בד"כ השגחה רפואית צמודה, תחזוקה, ניקיון, חוגים ופעילות חברתית משותפת.

כיזם, המרבה להגיע לארה"ב לרגל נסיעות עסקים, אחד מסוגי הנכסים המופלאים שמושכים תמיד את תשומת ליבי, זה מקבצי הדיור (multi family).

מקבצי הדיור רובם פרי יזמות פרטית, הם בד"כ פתרון דיור נגיש ואיכותי, לקהל הרחב, החל מצעירים והמשך במשפחות ותיקות, על פי 4 קטגוריות סטנדרט ומחיר, בדרוג מ A עד D.

תענוג לראות רווקים ומשפחות צעירות ואף משפחות ותיקות ומבוססות יותר, הבוחרות לגור "במלון" ביום יום...בניני המגורים שלהם בד"כ נקיים ומתוחזקים, חדרי המדרגות, הפרוזדורים, הגינות, בריכת שחיה וחדר כושר המשותפים מזכירים לבאים בית מלון.

 מדוע הארכתי בתיאור מקבצי הדיור, כי בחודש האחרון רבים הפרסומים, על כך שהממשלה ממשיכה להתמהמה, בקידום יוזמת "חוק שכירות הוגנת" עליה החליט קבינט הדיור בחודש מרץ 2014.

ההצעה כוללת שלושה מרכיבים מרכזיים:

1. הגבלת העלאת שכר הדירה מרגע החתימה למשך תקופה של שלוש שנים. המשכירים יוכלו להעלות את שכר הדירה אחת לשנה אבל רק בגובה עליית האינפלציה. הרשויות המקומיות והעיריות יקימו מנגנוני בקרה ומעקב כאשר המשכירים יחויבו להפקיד בעירייה את חוזה השכירות. והממשלה תסמיך רשויות מקומיות אשר יאמצו ויאכפו מנגנון זה בשטחן.

2. הסדרת יחסי השוכר והמשכיר, תוך עיגון זכויות וחובות השוכר והמשכיר בחוק, באופן מיוחד, בתחומים כמו תחזוקת הדירה, החובה ליידע השוכרים על זכויותיהם. הסדרה מראש של תשלומים נלווים לשכר הדירה, ביטחונות, וסיום השכירות. מנגנון פינוי שוכרים, משכירים יוכלו לפנות שוכרים וייקבע הליך פינוי מהיר של שוכר אשר ביצע הפרה יסודית של החוזה.

3. ייקבעו סטנדרטים בסיסיים לדירה נאותה להשכרה, תינתן לרשויות המקומיות סמכות פיקוח על דירות שאינן עומדות בתנאים.

ללא ספק הצעת החוק היא בשורה !

השאלה רק, האם יישום החוק יהיה בגדר בשורה טובה או חלילה בשורה רעה !?

וזה תלוי במספר גורמים ובראשם : 1. מטרת החוק 2. הגישה בא ניגשים לבצע אותו 3. הבנת כוחות השוק

1. לגבי מטרת החוק, ברור שהחוק רוצה בטובת השוכרים.
2. אבל מה עם המשכירים ?

לדעתי הגישה חייבת להיות WIN-WIN, שוכר – משכיר, תוך תאום מלא והבנה אמתית של צרכי המשכירים/המשקיעים, בדיוק כפי שעמדת השוכרים ברורה לכולנו.

כי אם מציעי החוק רואים מול עיניהם "טובים" (שוכרים) ו"רעים" (משכירים), או "מסכנים" (שוכרים) ו"נצלנים" (משכירים) אזי מראש כל יישום החוק נדון לכישלון.

אולי בטווח הקצר, בכניסת החוק לתוקף תהיה הקלה לשוכרים והחוק יפגע בבעלי הבתים, המשכירים, אך מהר מאוד הוא יהפוך לבומרנג, לטווח הארוך, ויפגע קשות בשוכרים.

3. מדוע ? מתוך הבנת כוחות השוק,

היות שרבים מהמשכירים הם משקיעים, משקיע נוטה לחפש את המקומות בהם כספו יעבוד עבורו הכי חזק, משמעות הפיקוח על מחירי השכירות, לפחות באזורי הביקוש, תגרום למשקיע להחזיק נכס יקר, עם דמי שכירות נמוכים, מה שבהכרח יקטין את כדאיות ההשקעה שלו, זה יביא את המשקיעים לחפש אלטרנטיבה כלכלית, משתלמת יותר.

כאשר המשקיעים ימצאו מקומות השקעה חלופיים, ייווצר מחסור חמור של דירות באזורי הפיקוח מה שיגרום בהכרח, לעליית מחירי השכירות או פשוט להזנחה והדרדרות במצב הנכסים באותו אזור.

למרות שהחוק מנסה להכניס סדר במספר נושאים : גובה שכ"ד, יחסי שוכר משכיר והסטנדרט של הדירה להשכרה.

ברור שהנקודה הכי מעניינת מצד רוב השוכרים, זה המחיר !

כאן חשוב להדגיש שהפתרון היחיד והאמתי לירידת מחירי הדיור והשכירות, תגיע בזכות בניה מסיבית !

דברת מרובה של שרי הממשלה ונציגיהם רק גורמים לנזק, כי הציבור כבר איבד בהם אמון,

ואילו החוק המוצע יכול להועיל באופן חלקי, והוא בגדר אספרין בלבד...

על מנת שנגיע לרמת דיור כפי שציינתי בתחילת המאמר, תוך פרק זמן סביר, אני מציע לעודד יזמים פרטיים שיבנו מקבצי דיור וממש לא לבנות על הממשלה או העיריות, בנושא זה, שמא נגיע לעוד מתחמים מוזנחים, כפי שנראים מתחמים שנוהלו על ידי עמידר, למשל...

מספר נקודות למחשבה, האם החוק בכלל ישים ?

1. האם משהו ממציעי החוק באמת מאמין שהרשויות המקומיות מסוגלות או תהינה מסוגלות לפקח ולאכוף גובה שכ"ד ואיכות של אלפי דירות בתחומן ?
2. כפי שאנו מכירים את "היצירתיות" הישראלית, סביר להניח שאם דמי השכירות לא ישתלמו למשכיר, מהר מאוד נשמע על פתרונות יצירתיים להעלאת השכ"ד, כגון : תשלום שכ"ד נפרד עבור הריהוט, תשלום (בשחור) מחוץ להסכם השכירות או למשל גביית מקדמה משמעותית ע"ח השכ"ד (מנגנון שיזכיר את תופעת דמי המפתח או אפילו הליסינג ברכב)
3. למי שילמד את ההיסטוריה של "בית המשפט לענייני דיור של ניו יורק" למשל. יגלה כי לבית המשפט הזה יש 50 שופטים והוא מטפל ביותר מ-300,000(!) מקרים בשנה.
   כך פקידי השלטון ובעלי הבית מוצאים עצמם במשחק חתול-עכבר אין סופי של רגולציה-ואכיפת רגולציה.

לסיכום, אמליץ לצפות באחת מהרצאות הוידאו של הכלכלן ג'וזף סלרנו, על תוצאות ניסיון אכיפת מחירי השכירות בעולם, בחלק ממנה הוא מציע תרגיל מעניין – הוא מראה לקהל תמונות של אזורים עירוניים הרוסים ומוזנחים ושואל את הצופים האם האזורים האלה הם קורבן של הפצצות או של פיקוח על שכ"ד, מסתבר שלא כל כך קל להבדיל בין השניים.

 ובכל זאת בנימה אופטימית, אני מאמין שברגע שיזמים פרטיים יגלו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום במקבצי דיור ויכנסו בעתיד, יותר ויותר לתחום זה, רבים יזכו לחיות בשכירות, באיכות חיים גבוהה, זה יהיה WIN-WIN קלאסי !