אחת המגמות הבולטות המאפיינות את שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות היא עליית קרנן של הדירות הגדולות, והתמעטותן המשמעותית של הדירות הקטנות, שאט אט פשוט נעלמות מהנוף, ובפרט במרכז הארץ ובאזורי הביקוש העיקריים. מגמה זו משפיעה באופן טבעי גם על שוק ההשקעות בנדל"ן - שהרי באופן טבעי מוטב להשקיע בנכסים שיש להם ביקוש הולך וגדל.
0 דירות חדר חדשות
ברבעון הראשון של 2014 נרשם תקדים: מתוך כלל התחלות הבנייה בישראל, לא נרשמה ולו התחלת בנייה אחת של דירה בת חדר אחד (כך על פי נתונים רשמיים של משרד השיכון). רק לשם השוואה, ב- 2005, סך הכל 9 שנים קודם לכן, היוו דירות החדר 3.2% מתוך כל התחלות הבנייה בארץ (התחלות בנייה המיועדות למגורים, כמובן).
גם לגבי דירות 2 חדרים התמונה דומה: ב- 2013 היוו דירות אלה 1.8% מתוך סך התחלות הבנייה בישראל, ואילו ברבעון הראשון של 2014 צנח נתח השוק שלהן בצורה דרמטית ל- 0.4% בלבד.
דירות 3 ו- 4 חדרים, לעומת זאת, נהנות מביקוש הולך וגובר, וגם ב- 2014 נרשמה עלייה ביחס לשנים קודמות. דירות ארבעה חדרים, לדוגמה, היוו בראשית 2014 43% מכלל התחלות הבנייה, וזאת לעומת 41% ב- 2013 ופחות מ- 37% ב- 2012).
הדירות הגדולות גדולות יותר
עוד מגמה המאפיינת את שוק הנדל"ן למגורים בישראל, וכמובן גם את שוק הנדל"ן להשקעה, היא שהדירות הגדולות הופכות גדולות יותר ויותר.
הסיבה העיקרית לכך היא כמובן ביקוש - יותר ויותר ישראלים מבקשים לשפר את איכות חייהם וליהנות מדירות מרווחות יותר, וכך לדוגמה אם בעבר גודלה של דירת שלושה חדרים עמד על 80 מ"ר בממוצע, הרי שכיום הוא כבר מתקרב אל המאה מ"ר, ואילו דירות 4 חדרים צמחו מכ- 100 מ"ר בממוצע לסדר גודל של 125 מ"ר.
אולם ישנה גם סיבה נוספת, והיא ההעדפה של הרשויות המקומיות, ובפרט במרכז הארץ, לאשר דירות גדולות, שמטבען מושכות אוכלוסיות הנחשבות חזקות יותר ובוודאי מבוססות יותר כלכלית.
דירות 3 חדרים - היצע נמוך, ביקוש גבוה
פלח שוק אטרקטיבי במיוחד מבחינת המחפשים נדל"ן להשקעה הוא דירות בנות 3 חדרים.
מצד אחד, ההיצע של דירות אלה יחסית נמוך, שכן הקבלנים מעדיפים לבנות דירות של 4, 5 ואף 6 חדרים, ולמעשה חלק מהבנייה של דירות 3 חדרים נובע מאילוצים שונים (ענייני תב"ע, דיור בר השגה, דרישות של המדינה וכו'). לעומת זאת הביקוש לדירות אלה עולה, הן מצד משפחות בראשית הדרך (המהוות את קהל היעד העיקרי של דירות אלה) ובנוסף גם מצד זוגות מבוגרים שזקוקים לדירות קטנות יחסית אחרי שהילדים עוזבים את הקן המשפחתי. עוד תורמת לביקוש לדירות אלה העלייה בשיעור הגירושין, כשבני הזוג שנפרדו זקוקים מטבע הדברים לדירות קטנות יחסית.
כתוצאה משתי מגמות אלה - היצע מצומצם וביקוש ער - הפכו דירות 3 חדרים לאטרקטיביות מאוד להשקעה (לצד דירות גדולות יותר, כמובן).
