הדרך לחסוך הרבה כסף ברכישת דירה 

הדרך לחסוך הרבה כסף ברכישת דירה

קבוצות רכישה ככלי חיסכון

שוק הנדל"ן בישראל ידוע כאחד השווקים היקרים ביותר להשקעה, אך גם נחשב לאחד היציבים. ניתן לראות כיצד לאורך שנים מחירי הנדל"ן שומרים על ערכם ואף יותר מזה, הערך של הנדלן הישראלי רק הולך וגדל. מי שיש בידיו דירה או בית להשכרה, יכול בהחלט לקצור פירות מאחת ההשקעות הכי סולידיות ובטוחות שיש בתחום המקרקעין.

בשל המחירים המאוד גבוהים, מתקשים רבים לקנות דירה. אלה יכולים להיות זוגות צעירים, חברה צעירים בני המעמד הבינוני וגם אנשים מבוגרים יותר אשר חיים בשכירות ולא מצליחים לחסוך יותר מידי מהמשכורת בשל יוקר המחיה בישראל והשחיקה התמידית בשכר.

בשנים האחרונות חל מפנה בתחום בדיור. קמו להם קבוצות של אנשים שהחליטו שהם לא מוכנים עוד לשלם מחירים כל כך גבוהים עבור דירה. הם ישבו וחשבו והגיעו למסקנה שכוחה של קניה קבוצתית הוא מספיק חזק ועוצמתי על מנת שיוכלו בתהליך משותף להוזיל עלויות. עלויות כגון: תשלומי אגרות, היטלים ומיסים שונים, אך גם כקבוצה גדולה יש להם את הכוח לקבל הטבות מהמדינה לייצר חסכון כתוצאה מכך שאין להם פערי תיווך, וכמובן הדבר המשמעותי ביותר בתהליך זה הוא היכולת שלהם כקבוצה להתמקח עם הקבלן שבונה את פרויקט המגורים בו הם מעוניינים לרכוש דירה, ובכך להוזיל בצורה משמעותית את מחירה של הדירה שהם מעוניינים לקנות.
וכך קמו להן קבוצות הרכישה- הטרנד החם בשוק הנדל"ן, לא סתם עוד תופעה חולפת, כי אם דרך אמיתית להוזיל עלויות ולחסוך הרבה מאוד כסף.

קבוצת רכישה נדל"נית

יש מספר סוגים של קבוצות רכישה אך לכולן מטרה משותפת והיא הוזלה של מחירי הדירות הנמכרות בפרויקט מגורים ואלה הן סוגי הקבוצות:

1. קבוצות רכישה שהן חברות המשמשות גוף מחבר ומתווך בין רוכשים לבין קבלנים.
2. קבוצות רכישה חברתיות המתארגנות בצורה טבעית ומטפלות בפרויקט במלואו
3. קבוצת קונים שמעוניינת רק בהנחה
4. קבוצת רוכשים שבה יש יזם מול קבלן שדואגים למלא מכסה של דירות לקהל יעד.

במאמר זה נתמקד בעיקר בקבוצות הקונים ובקבוצות הרכישה החברתיות.
ננסה להבין מהם היתרונות הקיימים בקבוצת הרכישה, אך יותר מכך, ננסה להתמקד בפרטים החשובים שיכולים לחסוך לקבוצת הרכישה הרבה מאוד כסף ולחסוך כאבי ראש מיותרים שיכולים להיגרם כתוצאה מחוסר תשומת לב לפרטים.

למה קבוצה גדולה של קונים זוכה להנחה מהקבלן?

אחת השאלות הנפוצות ואולי הכי לגיטימיות שניתן לשמוע בתחום זה היא:" למה שהקבלן בכלל ייתן לכם הנחה? איזה אינטרס יש לו? האם הוא לא מפסיד או שהרווח שלו מהפרויקט נשחק בצורה משמעותית כתוצאה מההנחה? האם זה בכלל הגיוני להעניק הנחה גדולה?
(לעיתים גובה ההנחה לקבוצה גדולה יכול לנוע בין 20%-30%, חיסכון אדיר ממדים כאשר מסתכלים על מחירה של כל דירה).

הסיבות לקבלת הנחה לקבוצה גדולה הן:
1. קבוצה גדולה של קונים בבת אחת חוסכת בעלויות שיווק ופרסום.
2. רכישה בסכומי כסף גדולים מכניסה הרבה מאוד כסף לקבלן
3. סכומי הכסף הגדולים מקלים על התשלומים וההתחייבויות של הקבלן.
4. התשלום הקבוצתי על הדירות מקל קבלת אשראי מהבנק לקבלן למימון הפרויקט הנדל"ני, ומפחית גם את התלות שלו בבנק.
5. סכום כסף גדול מאפשר לקבלן מספיק מרווח נשימה על מנת למכור את הדירות שנותרו לו למכור (אם נותרו)..

פרסום ושיווק של הנכס הנדל"ני העומד למכירה הוא יקר מאוד. לעתים מדובר בתהליך מאוד ארוך, אשר במידה מסוימת יכול "לחנוק" את הקבלן ולגרום לו להפסדים כבדים והוצאות.
פניה של הרבה מאוד רוכשים פוטנציאלים בבת אחת, מקטינה את התלות הזו ואת אי הוודאות. כך  נותר לו הקבלן במקום שבו  הוא מבין כי עדיף לו להרוויח קצת פחות, אבל לגרוף בבת אחת מכירה של רוב המיזם שלו ובכך לתת לו שקט כלכלי.

כניסתם של כספים רבים לקבלן מעניקה לו גם תזרים מזומנים שמשפר את מצבו הכלכלי אל מול הבנק ומקל עליו לקבל אשראי בנקאי לצורך מימון הפרויקט, אך גם מכניסה "חמצן" לעסק ומציפה אותו כך שיוכל לשרוד גם אם לא נמכרו כל הדירות. זה מאפשר לו זמן נוסף כדי למכור את יתרת הדירות במחיר מלא, ולהרוויח קצת יותר.

יתרונותיה של קבוצת רכישה

לקבוצת רכישה יש מספר יתרונות ברורים שחשוב מאוד להכיר אותם

• חברי הקבוצה בוחרים מי יהיו השכנים שלהם
• קבוצת הרכישה יכולה להתמקח על אחוזי ההנחה על הרכישה
• יש שקיפות מלאה ובהירות לגבי תנאי התשלום
• יש שקיפות מלאה בכל הקשור לאישורים והיתרי בניה והיתרים נוספים הנדרשים לפרויקט
• סכום הכסף המועבר לקבלן מותנה בהתקדמות הבנייה- אין התקדמות אין תשלום
• יש תאריך יעד מוגדר מראש לסיום הפרויקט ומסירת הדירות
• על הכספים מפקח צד שלישי נאמן שיכול להיות בנק או עו"ד של הצדדים

כל אלה יחד, יוצרים יחדיו מעטפת חזקה וטובה המעניקה רשת ביטחון לכל המשקיעים שהם הרוכשים של הדירות מהקבלן.

לבחור את השכנים

אם נתבונן על הסעיף הראשון נגלה שכאשר בוחרים בקבוצת רכישה חברתית, הרוכשים יכולים לבחור מי יהיו השכנים שלנו. אלה יכולים להיות חברים טובים, קרובי משפחה, אנשים שקרובים אלינו סבא וסבתא או אפילו הדודה ואשר לכולם יש מטרה משותפת זהה- רכישת דירה חדשה במחיר סביר. האם אי פעם יצא לכם או ניתנה לכם האפשרות לבחור את השכנים שלכם? אין ספק שזה יתרון חברתי שיוצר גם מקום הרבה יותר חברותי ונעים.

מיקוח מול הקבלן וקבלת הנחה משמעותית

כוח המיקוח של הקבוצה מותנה הרבה מאוד פעמים בגודלה. ככל שקבוצת הרוכשים תהיה גדולה יותר ותמכור יותר דירות בבניין של הקבלן, כך יש יותר יכולת להתמקח איתו על המחיר. הסיבה לכך כפי שצוין בתחילת המאמר, נובעת מאלמנטים כלכליים שתורמים מאוד לשכנע את הקבלן לקצץ במחיר השוק שהדירות מוצעות למכירה.
כך יוצא ששני הצדדים מרוויחים- ויש בכל המהלך הזה נושא של רווח והפסד.
ככל ששני הצדדים עומדים בסיכומים, הדבר משתלם להם. לקבלן משתלם לסיים את הבניה מהר, וקבוצת הרכישה תשמח לשלם לו בעבור זה שיעמוד בזמנים ואפילו יקדים בתאריך מסירת הדירות. שני הצדדים מרוויחים ולכן גם לקבלן וגם לרוכשים יש אינטרס משותף בהצלחת הפרויקט.

שקיפות

ככל שהדברים ברורים יותר, מוגדרים בצורה ברורה ושכולם יכולים לראות אותם יש פחות מקום לחיכוכים ובעיות. כאשר לקבלן ברור כי על מנת לקבל את הכסף הוא צריך להמציא אישורים והיתרי בניה ועוד מגוון טפסים המתבקשים כחוק ועליו להציגם לרוכשים כתנאי להמשך הליך הרכישה- יש לו אינטרס לזרז תהליכים ולעשות הכול מהר.
אותו הדבר כאשר התשלום מותנה בהתקדמות הבניה, ישאף הקבלן לסיים בפרק זמן שנקבע מראש, ולא למשוך את עבודתו אל מעבר לתחום הרצוי.
כאשר כולם יודעים מה נדרש ומה התמורה, יש בהירות לגבי התנאים וקל יותר גם לעקוב אחרי קצב התקדמות הבניה והעברת הכספים.

הפרטים שחשוב לבדוק ושחוסכים כסף ועוגמת נפש

 עד כה הוצגו המעלות והיתרונות של קבוצת רכישה. אך יש כמה דגשים שחשוב לזכור בטרם מתחילים בהליך זה.
1. חשוב לבדוק את שווי וערך הנכס בהשוואה לפרויקטים דומים בסמיכות או בקרבת מקום
2. בחנו היטב מהו אחוז ההנחה או כמה הנחה אתם מקבלים מהקבלן
3. התבוננו היטב ובחנו את איכות הגימור של הדירה
4. האם הדירה מתוכננת בצורה נכונה והגיונית
5. בדקו ואשרו כי יש היתרי בניה מוסדרים לקבלן המבצע
6. האם המיקום של הפרויקט סביר או בעייתי- נקודה למחשבה
7. מהם תנאי התשלום שנקבעו- האם הם תלויים בקצב ההתקדמות? האם הם בידיים של נאמן?
8. האם הוגדר מראש תאריך סופי של מסירת הדירות לרוכשים?

בחינה של נתונים אלה יכולה לחסוך הרבה מאוד כסף, זמן והתרוצצויות מיותרות.
שווי הנכס חשוב מאוד. המטרה היא לדעת כמה שווה דירה זהה בפרויקט דומה בסמיכות לזה שאתם רוכשים. הסיבה לכך היא לדעת שהמחיר אותו אתם משלמים הנו מחיר ריאלי ביחס לדירות דומות בשוק הנדל"ן  על מנת להימנע מתרגיל שבו הקבלן מעלה בצורה לא הגיונית את המחיר הריאלי של הדירות על מנת שתשלמו אחרי הנחה מחיר זהה לזה של דירות בפרויקט דומה ובקרבת מקום.

אחוז ההנחה או גובה ההנחה יכולים להיות גבוהים, אבל שוב, מה שחשוב קודם לבחון הוא מחירה הריאלי של הדירה אותה רוצים לרכוש. הרי שגם אם תקבלו 25% הנחה על דירה שממילא מחירה הועלה במכוון ב20% מעל לגובה השוק- הרי שקיבלתם ריאלית רק 5% הנחה. זה דבר שאינו מתקבל על הדעת, ולכן חשוב לבדוק לפני שממהרים להתפתות לעסקאות עם הנחות גדולות. קודם כל חשוב לבדוק ולהיות יותר חכמים.

התאמת הדירה לצרכיכם

האם הדירה באמת בנויה בצורה שהיא הוצגה לכם? האם הגימור שלה ברמה סבירה כפי שהובטח לכם? אלה הפרטים הקטנים שחשוב לנבור בהם ולא לוותר עליהם. מי שרוכש דירה ממיטב כספו מצפה לתמורה בעד התשלום הגבוה. לכן זה הגיוני שתדרשו את מה שמגיע לכם ושלא יחכו לכם "הפתעות" בסיומו של הפרויקט.
כל "הפתעה" יכולה לעלות לכם עשרות אלפי ש"ח בתיקונים, החלפה של ארונות, כיורים, אריחים וכו....  חשוב לוודא מהי הרמה שנקבעה עם הקבלן מראש, לראות את תכנון הדירה כפי שהוצג לדיירים, ולוודא שהקבלן עומד בהתחייבויותיו.

בדיוק מאותה הסיבה חשוב גם לוודא כי לקבלן המבצע יש את כל ההיתרים והאישורים הנדרשים לצורך תחילת הבניה של פרויקט המגורים. כל עיכוב גורר דחיה וכל דחיה כזו עולה הרבה כסף למי שרכש דירה והיה אמור לעבור אליה. כעת במקום להשתכן בדירה יאלץ לגור עוד תקופה בשכירות, במקביל יש עוד תשלומים כפולים על השכירות ועל הדירה- מה שיוצר נזק כלכלי. לכן הקפדה על אישורים וגם על דיוק ועמידה בזמנים מצידה של קבוצת הרכישה הם הכרחיים להצלחתו של הפרויקט.

האם המיקום שלכם מוצלח?

לפעמים יש פרמטרים שלא מופיעים על הנייר אך בהחלט משפיעים על ערכו של הנכס שלכם. לכן אחד הדברים שחשוב מאוד לבדוק הוא המיקום של הפרויקט.
1.היכן ממוקם הפרויקט?
2. האם באזור הומה?
3. האם סמוך לכביש ראשי?
4. אולי הוא צמוד למרכז מסחרי סואן ועמוס בכלי רכב?
5.  אולי יש לכם בכלל שכנים שקטים (קרובים לבית עלמין).
כל אלה ועוד, הם דוגמאות למיקומים שיכולים לפגוע בערך הדירה שאתם רוצים לרכוש היום במיטב כספכם. לכן יהיה זה הגיוני לעצור לרגע ולהתבונן בסביבה בה אמור להיבנות הפרויקט, לבחון את כל הפרמטרים האלה ולראות אם ההשקעה משתלמת או שיש פה רכיבים שעשויים לפגוע בערך הנכס.

לסיכום

היכולת שלכם לבצע השקעה בנדל"ן איכותי אינה מקרית בכלל, היא תלויה רק בכם ובמעשיכם.
על מנת שרכישת הדירה שלכם תהיה מוצלחת, זולה ומשתלמת כדאי מאוד לקרוא היטב את המפה ששרטטנו כאן עבורכם בטרם תחליטו לבחור בפרויקט כזה או אחר.
הקפידו לבחון את ההשקעה, את שווי הנכס, האם המיקום של הנכס אטרקטיבי או ייחודי, ודאגו שכל ההגבלות והסייגים שיש לכם כקבוצה של רוכשים ירשמו בחוזה של קבוצת הרכישה אל מול הקבלן.  ככל שתקפידו יותר על הפרטים כך תרוויחו יותר, תהיו פחות חשופים לטלטלה כלכלית והדבר יחסוך לכם הרבה מאוד זמן, כסף אך בעיקר עוגמת נפש על בעיות שניתן היה למנוע אותן מראש.

בהצלחה