פתרון משלים לבעיית הדיור

הורדת תכנית " מע"מ אפס " מסדר היום הפוליטי והציבורי הייתה נכונה בראייה כלכלית, יחד עם זאת, הזוגות הצעירים ויתר הנמנים על ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאליים, מצפים מהממשלה ומהעומד בראשה להציע תכנית חלופית שתיתן מענה לשתי סוגיות החבוקות יחדיו, הגדלת היצע הדירות החדשות והפחתה משמעותית במחירי הדירות.

הפתרון לבעיית הדיור אינו יכול לנבוע ממהלכים שגרתיים וצפויים של משרדי הממשלה הרלבנטיים שבסמכותם לטפל בהגדלת היצע הדירות, כיוון זה לבדו לא יצליח ככל הנראה להגדיל את היצע הדירות לרמת הביקוש הקיימת, שכן רמת הביקוש הקיימת מכילה בתוכה פערים משנים קודמות ולא רמת ביקוש שנתית ממוצעת שאיתה בלבד אפשר היה להתמודד.

אשר על כן, אין מנוס ממעורבות ממשלתית פעילה בשוק הדיור לטווח של כשלוש שנים לפחות כדי להוסיף היקף משמעותי של פתרונות דיור למגורים ולשכירות על אלה המצויים בתהליכי אישור במוסדות התכנון.

השבת אמון הציבור במערכת הממשלתית ובמערכת הפוליטית תלויה רבות ביכולת הממשלה להוציא את עגלת הדיור מן הבוץ אשר היא תקועה בתוכו מזה כשבע שנים, זאת לאחר שכל הניסיונות הקודמים עדיין לא הועילו.

להלן יוצג נוסח של הצעת החלטה לממשלה ודברי הסבר לפתרון בעיית הדיור:

הצעת החלטה לממשלה:

נושא: תכנית לפתרון בעיית הדיור

מחליטים: בהמשך לביטול תכנית " מע"מ אפס ", לאשר תכנית חלופית לפתרון בעיית הדיור

שמטרותיה: הגדלה ניכרת של היצע הדירות לייעודי רכישה והשכרה וכפועל יוצא

להורדת מחירי הדירות, וכן לאשר נקיטת מדיניות דיור כהוראת שעה, כמפורט להלן:

1. עיקרי תכנית הדיור

א. הממשלה תפעיל את מלוא סמכויותיה כדי להתמודד עם כשל השוק שצמצם עד למינימום את

בניית הדירות הקטנות, המהוות היצע של דיור בר השגה לזוגות צעירים ולחסרי דיור.

במקביל, הממשלה תפעל להגדלת היצע הדירות והחדרים המיועדים להשכרה.

ב. הממשלה תקדם תכנית משולבת כדי להתמודד עם הביקוש הגבוה לדיור על ידי אישור תכנית

בנייה משלימה מעבר להיקפי הבנייה הקיימים, כלהלן:

1. בניית 24,000 דירות קטנות בקיבוצים למטרת רכישה.

2. בניית 9,600 חדרים במבני מעונות בקיבוצים למטרת שכירות.

3. הסבת מבנים ושיפוצם לצורך התאמתם ל- 3,500 חדרים למטרת שכירות.

4. בניית 4,500 יחידות דיור קטנות במגרשים פרטיים למטרת שכירות.

5. חלוקתן של 3,000 דירות גדולות לשתי דירות קטנות, למטרת השכרתן.

6. בניית 6,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 למטרת רכישה.

ג. הממשלה תקצה ליישום כלל הפרויקטים בתכנית הדיור סך כולל של כ- 1.6 מיליארד ש"ח בשנים

2017-2015 (כמפורט בנספח א'- תכנית לפתרון בעיית הדיור).

ד. ראש הממשלה יעמוד בראשות ועדת השרים לענייני דיור ליישום התכנית המפורטת בהחלטה

זו עד להשגת כל יעדיה ולקביעת מדיניות תכליתית לפתרון בעיית הדיור.

2. שכונות צעירים בתחומי הקיבוצים

א. הממשלה מנחה את שר הבינוי לסכם עם נציגי התנועה הקיבוצית המאוחדת ועם הקיבוץ

הדתי רשימה מפורטת של 200 קיבוצים אשר יכללו בתכנית לבניית שכונות צעירים, תוך

חודשיים מיום אישור החלטה זו בממשלה.

ב. הממשלה מנחה על הקמת ועדת היגוי משותפת בראשות ראש מינהל מקרקעי ישראל

ובהשתתפות נציגי משרד הבינוי, משרד הפנים, משרד ראש הממשלה והתנועות הקיבוציות,

שמטרתה לאתר שטחים ולאשרם בתחומי 200 הקיבוצים כאמור בסעיף קטן א' לעיל,

שיועדו לבניית שכונות לצעירים, תוך ארבעה חודשים מיום אישור החלטה זו בממשלה.

ג. מינהל מקרקעי ישראל יקצה תקציב ייעודי לתכנון שכונות הצעירים בקיבוצים, להכנת תב"ע

לכל קיבוץ במסגרת התכנית. משרד האוצר יקצה 100 מיליון ש"ח בתקנה תקציבית ייעודית

לתכנון השכונות לצעירים בקיבוצים בתקציב מינהל מקרקעי ישראל, 50 מיליון ש"ח בכל אחת

מהשנים 2016-2015.

ד. מינהל מקרקעי ישראל יפרסם מכרז לבחירת משרדי התכנון אשר יחתמו על חוזים לתכנון

שכונות הצעירים בקיבוצים עד לאישור התב"ע בועדות התכנון. החוזים מול משרדי התכנון

ייחתמו תוך שישה חודשים מיום אישור החלטה זו בממשלה.

ה. ראש מינהל מקרקעי ישראל ימנה ועדת היגוי לכל קיבוץ בהשתתפות נציגי: מינהל מקרקעי

ישראל, משרד הבינוי, משרד הפנים, הקיבוץ, משרד התכנון וגורמים ממשלתיים וציבוריים

נוספים בהתאם לצורכי התכנון בכל קיבוץ.

ו. התכנון של שכונת צעירים בקיבוץ יכלול: 10 מבני מגורים של שלוש קומות- בכל מבנה 6

דירות קטנות של 3 חדרים, 10 מבני מגורים של שלוש קומות- בכל מבנה 6 דירות קטנות של

2 חדרים, סה"כ 120 דירות בשכונה.

ז. בכל שכונת צעירים בקיבוץ יבנה בנוסף מבנה מעונות ייעודי ליחידים ולסטודנטים למטרת

שכירות ובו 48 חדרים. המבנה יהיה בתחום התב"ע כאמור בסעיף קטן ג' לעיל.

ח. משרד הבינוי יהיה אחראי על הוצאת מכרזים לביצוע תשתיות לראש שטח בכל אחד

מהקיבוצים ויקצה תקציב לביצוע התשתיות. משרד האוצר יקצה 400 מיליון ש"ח בתקנה

תקציבית ייעודית לביצוע תשתיות לראש שטח בתקציב משרד הבינוי, 100 מיליון ש"ח בשנת

2015 ו- 150 מיליון ש"ח בכל אחת מהשנים 2017-2016.

ט. מועצת מקרקעי ישראל תאשר בהחלטת מועצה ייעודית את שיעור הפיצוי שיינתן לקיבוצים

בגין הקרקע החקלאית שתוסב לבניית שכונות לצעירים.

י. הקיבוצים ישקיעו את מלוא הפיצוי כאמור בסעיף קטן ט' לעיל לבניית מבנה המעונות ויגייסו

יזמים/שותפים ככל שיידרש לבניית המעונות. דמי השכירות החודשיים של יחידים וסטודנטים

ישולמו לקיבוץ בהתאם לתעריף שיסוכם בין התנועה הקיבוצית לבין משרד הבינוי.

י"א. הדירות בשכונות הצעירים בקיבוצים ישווקו לזוגות צעירים ולאחרים על פי עמידה

בקריטריונים שייקבעו על ידי משרד הבינוי ובהסכמת התנועה הקיבוצית. הקריטריונים יהיו

תקפים גם לצורך העברת בעלות על דירות בקיבוצים. בכל מקרה, דירה בקיבוץ תירכש רק

על ידי מי שהם חסרי דירה.

י"ב. בכל שכונת צעירים בקיבוץ ישווקו 12 דירות לבני הקיבוצים ויתר הדירות לפי האמור בסעיף

קטן י"א לעיל. במידה ולא יהיה ביקוש מלא לדירות המיועדות לבני הקיבוצים, הן תשווקנה

כיתר הדירות.

י"ג. המדינה לא תגבה כל תמורה בגין השימוש בקרקעות עליהן תבנינה שכונות הצעירים

בקיבוצים. משרד הבינוי יסכם מול הקבלנים/יזמים את מחירן המקסימאלי של הדירות

לרכישה לפי אזורי הבנייה, כאשר מרכיב הקרקע מקוזז ממחיר הדירה בהתאם להערכת

שמאי.

י"ד. ועדות התכנון המקומיות וועדות התכנון המחוזיות יעניקו עדיפות עליונה לקביעת מועדי

דיונים לבחינת התב"ע של כל קיבוץ עד לאישורה, קרי עד למתן תוקף לתכנית. משרד הפנים

יקבע נהלים ותקנות כדי להסדיר את העדיפות העליונה כאמור.

ט"ו. לוח הזמנים לסיום שלבי התכנון (תב"ע, תכנון מפורט לראש שטח ותכנון מפורט של

השכונות והמבנים) יהיה תוך שנה וחצי מיום אישור החלטה זו בממשלה. לוח הזמנים

לביצוע תשתיות לראש שטח ובניית השכונות יהיה שנה וחצי גם כן, ולפיכך הזמן המשוער

לאכלוס שכונות הצעירים בקיבוצים יהיה תוך 3 שנים מיום אישור החלטה זו בממשלה.

3. פרויקט הסבת מבנים למטרת שכירות

א. הממשלה תעודד רשויות מקומיות להסב מבנים שבבעלותן שאינם משמשים למטרה פעילה,

כגון מבני מוסדות חינוך ישנים או כל מבנה אחר, לצורך התאמתם כמבנים המיועדים

לשכירות חדרים עבור יחידים וסטודנטים. הממשלה תשתתף ב- 50% מעלות השיפוץ

וההתאמה של המבנה מול התחייבות הרשות המקומית להקצות את 50% המימון הנוספים.

ב. רשות מקומית תגיש בקשה למשרד הבינוי ובה תציין את מיקומו של המבנה ואת מספר

החדרים המשוער שניתן להסדיר בתוכו, כולל אומדן ראשוני לביצוע השיפוץ וההתאמה.

משרד הבינוי יבחן את בקשת הרשות המקומית, במידה ויאשר אותה, תתבקש הרשות

המקומית להגיש תכנון מפורט של השיפוץ וההתאמה (כתב כמויות) לאישור משרד הבינוי,

כולל אומדן סופי לביצוע. משרד הבינוי יחתום על הסכם עם הרשות המקומית כדי להסדיר את

כל התנאים הנדרשים, בכלל זה קביעת שלבי הביצוע והעברת המימון הממשלתי לידי הרשות

המקומית בהתאם.

ג. משרד הבינוי והרשות המקומית יחתמו על הסכם המסדיר את התחייבות הרשות המקומית

להעמיד את המבנה המשופץ למטרת שכירות לתקופה של 30 שנה, וכן יקבע בהסכם גובה

השכירות שתגבה הרשות המקומית מהשוכרים ואת החישוב לעדכון דמי השכירות.

ד. משרד הבינוי יקצה 300 מיליון ש"ח לביצוע הסבת המבנים ברשויות המקומיות, 100 מיליון ש"ח

בכל אחת מהשנים 2017-2015. משרד האוצר יקצה את התקציב למשרד הבינוי בתקנה

תקציבית ייעודית. הפרויקט יאפשר את התאמתם של כ- 3,500 חדרים.

4. בניית יחידת דיור במגרש פרטי

א. הממשלה תעודד בעלי בתים במגרשים פרטיים (צמודי קרקע) המצויים באזורי ביקוש לבנות

במגרש יחידת דיור בהיקף של עד 35 מ"ר למטרת שכירות.

ב. משרד הפנים יוציא הנחיות מתאימות לבעלי הבתים במגרשים הפרטיים בנוגע לתכנית

הממשלתית, אשר במסגרתה יינתן לבעלי הבתים היתר מיוחד להגדלת אחוזי הבנייה במגרש.

ג. משרד הפנים יתקין תקנות מתאימות להסדרת ההיתר המיוחד ולמתן פטור מלא לבעלי הבתים

במגרשים פרטיים מכל תשלום של אגרה או היטל השבחה או כל תשלום אחר למוסדות

ממשלתיים או לרשות המקומית.

ד. משרד הבינוי יחתום הסכם מול בעלי הבתים כדי להסדיר את השכרת יחידת הדיור שתיבנה

לתקופה של 15 שנים בדמי שכירות שיקבעו בהסכם ובהתאם לאזורי הביקוש.

ה. התכנית הממשלתית לבניית יחידות דיור קטנות במגרשים פרטיים תהיה לשנים 2017-2015

ובמסגרתה ייבנו כ- 4,500 יחידות דיור למטרת השכרתן לזוגות צעירים ולחסרי דיור.

5. פיצול דירה גדולה בקומת קרקע ובקומה ראשונה

א. הממשלה תעודד בעלי דירות המשכירים דירה גדולה בקומת קרקע או בקומה ראשונה, לפצל

את הדירה, לשפצה ולהתאימה לשתי דירות קטנות כדי להשכירן כיחידות נפרדות.

ב. משרד הפנים יוציא הנחיות מתאימות לבעלי דירות גדולות שהיקף הדירה שבבעלותם בקומת

קרקע, או בקומה ראשונה על עמודים, הוא 100 מ"ר ומעלה, וזאת כדי להציג בפניהם את

ההיתר המיוחד לפיצול דירה על פי התכנית הממשלתית.

ג. משרד הפנים יתקין תקנות מתאימות להסדרת ההיתר המיוחד לפיצול דירה בקומת קרקע או

בקומה ראשונה על עמודים ולמתן פטור מלא מכל תשלום של אגרה או היטל השבחה או כל

תשלום אחר למוסדות ממשלתיים או לרשות המקומית.

ד. משרד הבינוי יחתום הסכם מול בעלי הדירות כדי להסדיר את השכרת שתי הדירות הקטנות

לתקופה של 15 שנים בדמי שכירות שיקבעו בהסכם ובהתאם לאזורי הביקוש.

ה. התכנית הממשלתית לפיצול דירות גדולות לשתי דירות קטנות תהיה לשנים 2017-2015

ובמסגרתה צפויות להתווסף כ- 3,500 דירות למטרת השכרתן לזוגות צעירים ולחסרי

דיור.

6. תמ"א 38- פרויקט קבלנים גדולים

א. משרד הבינוי יפרסם קול קורא לקבלנים/יזמים בעלי סיווג מתאים (קבלנים גדולים) כדי

שייכללו ברשימה מצומצמת לצורך ביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ואשר תניב להם

מענקים על בניית דירות חדשות.

ב. קבלנים/יזמים שייכללו ברשימה ואשר ייבנו דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, יקבלו מענק

בסך של 50,000 ש"ח עבור כל דירה חדשה שתיבנה. הקבלנים/יזמים יקבלו את המענק הראשוני

בסך של 1 מיליון ש"ח רק לאחר שייבנו בכלל הפרויקטים שלהם 20 דירות חדשות, ואילו את

המענקים שלאחר מכן יקבלו בצמוד להשלמה של בניית הדירות החדשות בכל בניין.

ג. משרד הבינוי יעניק מענק בסך של 10,000 ש"ח לכל דייר בבניין אשר יחתום על הסכם

לשיפוץ הבניין בהתאם לתמ"א 38, ואשר במסגרתו נוספו לבניין שתי דירות חדשות לפחות.

משרד הבינוי יקבע נהלים לאישור מתן המענק.

ד. משרד האוצר יקצה 360 מיליון ש"ח בתקנה תקציבית ייעודית למתן המענקים בתקציב משרד

הבינוי, 120 מיליון ש"ח בכל אחת מהשנים 2017-2015. בכל שנה ייבנו במסגרת תמ"א 38 2,000

דירות חדשות ובמשך התכנית ייבנו 6,000 דירות חדשות.

7. דיור בר השגה

הממשלה מנחה את משרד הבינוי להתקין תקנות לפיהן הקבלנים/יזמים יהיו מחויבים לבנות דירות של 3 חדרים (דיור בר השגה) בפרויקטים החדשים כלהלן: בבנייני מגורים של 3 עד 5 קומות, הקומה הראשונה תיועד לבניית דירות של 3 חדרים, בבנייני מגורים של 6 קומות ויותר, הקומות הראשונה והשנייה תיועדנה לבניית דירות של 3 חדרים. מוסדות התכנון של משרד הפנים יעניקו תוקף לתכניות בנייה חדשות בשנים 2017-2015 בהתאם לתקנות החדשות.

8. הטבה במחיר הקרקע לבנייה

הממשלה מנחה את מינהל מקרקעי ישראל ואת משרד הבינוי להעניק 5% הנחה במחיר הקרקע לקבלן/ליזם אשר זכה במכרז על קרקע וזאת מהמחיר הגבוה ביותר שהציע לרכישת הקרקע, בשנים 2017-2015. הממשלה תבחן את המשך מדיניותה בהקשר זה לאור השפעת המהלך על מחירי הדירות.

9. הגבלות על מגורי יוקרה

א. הממשלה מנחה את מינהל מקרקעי ישראל שלא לשווק קרקעות שייעודן לבניית מגדלי יוקרה

בשנים 2017-2015.

ב. הממשלה מנחה את משרד הפנים להתקין תקנות לפיהן מוסדות התכנון לא יאשרו בניית

דירות של שישה חדרים ויותר בבניינים המיועדים למגורים, וזאת במסגרת אישור תכניות

חדשות לבנייה בשנים 2017-2015.

10. העדפת זוגות צעירים וחסרי דיור

הממשלה מנחה את משרד הבינוי להוציא הנחיות לכל הקבלנים והיזמים לפיהן מכירת דירות חדשות ששוויין עד לסך של 1,600,000 ש"ח, תימכרנה לזוגות צעירים ולחסרי דיור בלבד, הרוכשים את דירתם הראשונה בשנים 2017-2015.

11. הלוואת מדינה עקב פיטורין מעבודה

משרד הכלכלה יעניק הלוואה לא צמודה וללא ריבית לכל מי שפוטר מעבודתו ונקלע לקשיים בהחזר המשכנתה. גובה ההלוואה שיינתן למפוטרים יהיה עד להיקף של החזר משכנתה בחישוב שנתי, ותחילת החזר ההלוואה יקבע למועד בו שב המפוטר למעגל העבודה והכול בהתאם לקריטריונים שיקבע משרד הכלכלה. משרד האוצר יקצה תקציב בסך 300 מיליון ש"ח למתן ההלוואות בתקציב משרד הכלכלה, 100 מיליון ש"ח בכל אחת מהשנים 2017-2015.

12. מענק מיוחד לרוכשי דירות

הממשלה תעניק מענק בשיעור של 2% מערך דירה נרכשת לכל מי שעמד בקריטריונים של תכנית " מע"מ אפס " ואשר רכש דירה או ירכוש דירה בין התאריכים 1.12.2014- 31.5.2015. משרד האוצר יפרסם הודעה לציבור בעניין זה ויעניק את המענק לזכאים. משרד האוצר יקצה 150 מיליון ש"ח בשנת 2015 למתן המענקים.

13. משרד המשפטים- תקנות חדשות והוראת שעה

א. משרד המשפטים יבחן את התקנות החדשות של משרדי הממשלה ויאשרן לצורך ביצוע

הפרויקטים וההחלטות המפורטים בהחלטת ממשלה זו.

ב. משרד המשפטים יביא לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה הצעות חוק כהוראת שעה ליישום

סעיפים בהחלטת ממשלה זו הנדרשים על פי חוק.

14. ועדת מנכ"לים

א. מנכ"ל משרד ראש הממשלה יעמוד בראשות ועדת מנכ"לים לענייני דיור בהשתתפות: מנכ"ל

משרד הבינוי, מנכ"ל משרד הפנים, ראש מינהל מקרקעי ישראל, הממונה על התקציבים

באוצר, נציג משרד הכלכלה ונציג משרד המשפטים, לצורך מעקב אחר ביצוע החלטה זו

ולצורך הכנת הדיונים בועדת השרים לענייני דיור כאמור בסעיף 1 ד להחלטה זו.

ב. מנכ"ל משרד ראש הממשלה רשאי לזמן גורמים נוספים לדיוני הוועדה בראשותו בהתאם

לנושאי הדיון.

ג. מנכ"ל משרד ראש הממשלה יגיש לועדת השרים לענייני דיור דו"ח רבעוני אודות התקדמות

יישום החלטה זו.

15. סקר הדיור הגדול

משרד האוצר יערוך סקר דיור באמצעות האינטרנט כדי לקבל מידע מלא ומפורט אודות סוגי הביקוש לדיור (כמפורט בנספח ב'- סקר הדיור הגדול).

מוגש על ידי ראש הממשלה

נספח א'- תכנית לפתרון בעיית הדיור (במיליוני ש"ח)

נושא

משרד/גורם

שנת 2015

שנת 2016

שנת 2017

סה"כ

תכנון שכונות צעירים בקיבוצים

משרד האוצר (1)

100

תשתיות לראש שטח בשכונות הצעירים

משרד האוצר (2)

100

150

400

פיצוי לקיבוצים בגין הסבת קרקע חקלאית

(3)

בניית מעונות בקיבוצים

הקיבוצים (4)

הסבת מבנים למטרת שכירות

משרד האוצר (5)

רשויות מקומיות

100

300

בניית יחידות דיור במגרשים פרטיים

בעלי בתים (6)

פיצול דירה גדולה בקומת קרקע ובקומה ראשונה

בעלי דירות (7)

מענקי תמ"א 38

משרד האוצר (8)

120

360

הלוואות מדינה עקב פיטורין מעבודה

משרד האוצר (9)

100

300

מענק מיוחד לרוכשי דירות

משרד האוצר

150

סה"כ

720

620

570

1,910

סה"כ מימון ממשלתי

620

520

470

1,610

הערות:

1. משרד האוצר יעמיד תקציב למינהל מקרקעי ישראל.

2. משרד האוצר יעמיד תקציב למשרד הבינוי.

3. הפיצוי יקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

4. מימון בניית המעונות מכספי הפיצוי.

5. משרד האוצר יעמיד תקציב למשרד הבינוי.

6. פטור מלא מאגרות והיטלים.

7. פטור מלא מאגרות והיטלים.

8. משרד האוצר יעמיד תקציב למשרד הבינוי.

9. משרד האוצר יעמיד תקציב למשרד הכלכלה.

פתרונות דיור והשכרה במסגרת התכנית:

דיור לרכישה

סה"כ

דיור להשכרה

סה"כ

שכונות צעירים בקיבוצים

24,000 דירות קטנות

במעונות הקיבוצים

9,600 חדרים

בניית דירות חדשות במסגרת תמ"א 38

6,000 דירות

הסבת מבנים

3,500 חדרים

בנייה במגרשים פרטיים

4,500 יחידות דיור

פיצול דירות גדולות

3,000 דירות קטנות

סה"כ

30,000

סה"כ

20,600

סה"כ פתרונות דיור לרכישה ולהשכרה: 50,600

נספח ב'- סקר הדיור הגדול

מטרת הסקר- ניתוח הביקושים לדירות חדשות לשנים 2016-2015 ככלי מסייע לקביעת מדיניות הדיור ולהבנת עומקו של כשל השוק הנוגע להעדרו של דיור בר השגה.

מי יכול להשתתף בסקר?

כל אזרח ישראלי שאין בבעלותו דירה ושהוא מתכוון לרכוש דירה חדשה בשנים 2016-2015. לעניין זה, מי שעתיד למכור את חלקו בדירה יחידה שבבעלותו בשנתיים הקרובות עקב נסיבות אישיות, רשאי גם כן להשתתף בסקר.

שאלות שתוצגנה בסקר הדיור הגדול:

חלק א'- פרטים אישיים:

שם מלא, תעודת זהות,

כתובת מגורים, אפיון המגורים הנוכחי (בעלות, שכירות, הורים, אחר),

מצב משפחתי, ילדים,

תעסוקה (שכיר, עצמאי, מובטל, סטודנט, חייל, גמלאי).

חלק ב'- בחירת גודל הדירה לרכישה בעדיפות ראשונה מבין האפשרויות הבאות:

דירת 2 חדרים- 64-54 מ"ר.

דירת 3 חדרים- 84-65 מ"ר.

דירת 4 חדרים- 104-85 מ"ר.

דירת 5 חדרים- 124-105 מ"ר.

דירת 6 חדרים

חלק ג'- דירוג של שלושה יישובים מועדפים למגורים עקב רכישת דירה חדשה:

חלון בחירה- רשימת כל הערים, המועצות המקומיות והמועצות האזוריות.

חלק ד'- היקף ההון העצמי העומד לרשות רוכש של דירה חדשה:

200,000-100,000 ש"ח

300,000-210,000 ש"ח

400,000-310,000 ש"ח

500,000-410,000 ש"ח

600,000-510,000 ש"ח

700,000-610,000 ש"ח

800,000-710,000 ש"ח

מעל 810,000 ש"ח

דברי הסבר להצעת ההחלטה:

בעיית הדיור בישראל החלה בשנת 2008 ונמשכת מזה כ- 7 שנים. כל הצעדים הממשלתיים שננקטו כדי להגדיל את היצע הדירות הנמוך נוכח הביקוש הגבוה לדיור, עדיין לא הובילו לתפנית אשר תמצב את שוק הדיור בנקודת שיווי משקל. הגדלת היצע הדירות אמורה להביא לירידה במחירי הדירות הגבוהים, אשר נסקו בתקופת המשבר ב- 84 אחוז נומינלית, או ב- 53 אחוז ריאלית (1). בעיית הדיור מרחיקה את יכולתם של זוגות צעירים וחסרי דיור לרכוש דירה ובנוסף היא מגדילה את הסיכונים לאלה שנוטלים משכנתה גבוהה לצורך רכישת הדירה. בעיית הדיור מהווה בעיה חברתית ממדרגה עליונה והיא עלולה למוטט את תקוותן של משפחות במעמד הביניים ובקרב השכבות החלשות באוכלוסייה להתקיים בכבוד.

התפנית לבעיית הדיור עשויה לבוא ממעורבות ממשלתית בשני אפיקים עיקריים שטרם נוסו. האחד, קידום תכנית לבניית עשרות אלפי דירות המוגדרות כדיור בר השגה. כשל השוק שלא אפשר בניית דירות אלה עבור זוגות צעירים בראשית דרכם היווה מאיץ למצוקת הדיור הקיימת. השני, הגדלה ניכרת של מספר החדרים, יחידות הדיור והדירות המיועדים להשכרה והוספתם לשוק השכירות במסגרת הסכמים ארוכי טווח הקובעים את מחיר דמי השכירות.

מעורבות ממשלתית בשני אפיקים אלה שתבוא בנוסף על כל הצעדים המתבצעים על ידי הגורמים הממשלתיים, יגרמו להגדלת היצע הדירות וכמענה לכשל השוק, לריסון מיידי בעליית מחירי הדירות ולירידת מחירן, כך שזוגות צעירים וחסרי דיור יוכלו לרכוש דירה במחירים סבירים ולאחרים היא תאפשר דיור בשכירות במחיר הוגן.

סעיף 1- התכנית תוסיף 30,000 דירות למאגר התחלות הבנייה ולהיצע הדירות בשנים 2017-2015 וכן תוסיף כ- 20,000 חדרים, יחידות דיור ודירות למטרת שכירות בשנים אלה. מעורבות הממשלה בשנים כאמור תתבטא בהקצאה תקציבית של כ- 1.6 מיליארד ש"ח וללא ספק המאמץ הרציני ביותר להביא לפתרון בעיית הדיור וזאת לקראת תום כעשור לתחילת משבר הדיור.

סעיף 2- היכולת לבנות עשרות אלפי דירות המוגדרות דיור בר השגה בערים היא בלתי מציאותית בטווח כה קצר, זאת נוכח עמדת ראשי הרשויות המקומיות והקבלנים שהעדיפו בהתאם לאינטרסים שלהם בניית דירות גדולות, הקבלנים למטרת הגדלת הרווחים וראשי הרשויות המקומיות כדי לקלוט אוכלוסייה מבוססת בלבד. האפשרות היחידה להתגבר על המכשלה הקיימת היא באמצעות קידום פרויקט המשלב עקרונות של שליחות לאומית וחלוציות. כדי להגשים את היעד הלאומי חייבים לרתום את התנועה הקיבוצית למאמץ הממשלתי לפתרון בעיית הדיור, כך שגם הקיבוצים בראייתם יצאו נשכרים. לתנועה הקיבוצית 274 קיבוצים, מהם 257 משתייכים לתנועה הקיבוצית ו- 17 קיבוצים לתנועת הקיבוץ הדתי. על פי התכנית רק 200 קיבוצים יכללו בפרויקט, שכן יש להניח שלא כל הקיבוצים יהיו נכונים מיידית להירתם למשימה או שיהיו פחות מתאימים ליישום הרעיון. היתרון בבניית שכונות צעירים בקיבוצים נעוץ בכך שאפשר לקדם במהירות תב"ע ייעודית לכל קיבוץ לצורך בניית 120 דירות בבנייני קומות המשמרים את האווירה הכפרית. הקיבוצים יצאו נשכרים בכמה רמות: ראשית, המדינה תעמיד את מלוא התקציב לתכנון התב"ע ולביצוע תשתיות לראש שטח, שנית, יינתן לקיבוצים פיצוי עקב הסבת הקרקע החקלאית לייעוד קרקע לבנייה למגורים, שלישית, מכספי הפיצוי ייבנה מבנה מעונות למטרת שכירות שיכניס הכנסות קבועות לכל קיבוץ, רביעית, 10% מהדירות החדשות ישווקו לבני קיבוצים, חמישית, מוסדות החינוך של הקיבוצים (פעוטונים, גני ילדים ובתי ספר) יקבלו ילדים ותלמידים נוספים ובכך ישמרו את הפעילות בהם, שישית, הקיבוצים יקבלו משב רוח רענן בדמות משפחות צעירות שיזרימו חדוות חיים לקיבוצים. הזוגות הצעירים יצאו נשכרים משני היבטים, האחד, עלות הקרקע היא אפס, השני, מחיר דירה קטנה בקיבוץ יהיה נמוך בהרבה ממחיר דירה גדולה בעיר, מה שיאפשר להם חיים נוחים וצנועים בהתאם ליכולות הכלכליות וזאת עד שיצברו הון נוסף לצורך מעבר לדירה גדולה יותר.

סעיף 3- ברשויות מקומיות רבות, כולל באזורי ביקוש, ישנם מבנים בבעלות העיריות שאין בהם פעילות כלל, או שהם משמשים למטרה זמנית כלשהיא. כבר במחאת קיץ 2011 היינו עדים לניסיונות של צעירים להיכנס למבנים כאלה לצורך מציאת פתרון מגורים. הפוטנציאל הקיים במבנים אלה לאחר הסבתם למגורי שכירות הוא רב, כל שנדרש הוא לעודד את הרשויות המקומיות להפנות מאמץ לפתרון בעיית הצעירים והסטודנטים שבעירם. הממשלה מצידה תהיה מוכנה להעניק 50% מעלות ההסבה והשיפוץ של כל מבנה כדי שלרשויות המקומיות יהיה תמריץ כלכלי להיכנס לפרויקט ובכך לסייע לפתרון בעיית הצעירים אשר משלמים דמי שכירות גבוהים במיוחד, ואילו במסגרת הפרויקט דמי השכירות יהיו מפוקחים תחת הסכם למשך 30 שנה.

סעיף 4- בעלי מגרשים פרטיים מוגבלים בהתאם לתקנות באשר לאחוזי הבנייה במגרש, וזאת מול רצונם של רבים מהם להגדיל את אחוזי הבנייה במגרש. כאשר שוק הדיור מצוי במשבר עמוק הרי שזו העת לשחרר את חסמי הבירוקרטיה. בעלי המגרשים הפרטיים יקבלו היתר מיוחד לתקופת זמן מוגבלת להגדלת אחוזי הבנייה במגרש, אך לא להוספת חדרים לבית המגורים שלהם, אלא לבניית יחידת דיור ייעודית למטרת שכירות מפוקחת למשך 15 שנה. תוספת יחידת דיור קטנה במגרש פרטי היא מהירה ביותר לביצוע ולפיכך אלפי יחידות דיור ייכנסו מיידית למאגר הדירות להשכרה וישפיעו על הורדת מחירי השכירויות הקיימים המעיקים על השוכרים.

סעיף 5- כדי להגדיל את היצע הדירות לשכירות, בעלי דירות יקבלו היתר מיוחד לתקופת זמן מוגבלת לפצל את דירתם לשתי דירות קטנות שתיועדנה למטרת שכירות מפוקחת למשך 15 שנה. פיצול הדירות יאפשר הוספת אלפי דירות קטנות למאגר הדירות להשכרה ויסייע גם כן להורדת מחירי השכירויות הקיימים. כאשר מדובר על פיצול דירה בקומת קרקע, קל יהיה להוסיף דלת כניסה לדירה השנייה, ולפיצול דירה בקומה ראשונה יהיה צורך בהוספת מדרגות חיצוניות כדי לאפשר כניסה לדירה השנייה.

סעיף 6- תמ"א 38 מאפשרת חיזוק מבנה ישן כנגד רעידות אדמה, הוספת ממ"ד לכל דירה, וכן אפשרות להוספת עד שתי קומות וחצי למבנה. בתמ"א 38 טמון פוטנציאל יחסית מהיר להוספת דירות חדשות לשוק הדיור. הכנסת הקבלנים הגדולים לפרויקטים של תמ"א 38 עשויה להביא לתפנית חיובית שתאפשר הוספת אלפי דירות חדשות בקומות העליונות, והתמריץ שתעניק המדינה לקבלנים הגדולים הוא סביר בהחלט נוכח התמורה המתקבלת. הותרת הפרויקטים של תמ"א 38 לקבלנים קטנים, לעיתים חסרי גב כלכלי המרתיע את הדיירים, עלולה להותיר את הפוטנציאל הקיים בתמ"א 38 לבלתי ממומש לעוד שנים רבות.

סעיף 7- העדרו של דיור בר השגה נובע מכשל שוק שהשלכותיו החברתיות והכלכליות הינן משמעותיות ביותר על מעמד הביניים והשכבות החלשות בחברה. מחובתה של המדינה להביא לתיקון בכשל השוק הקיים על ידי קביעת כללים ברורים להגדלת היצע הדירות הקטנות של שלושה חדרים בבנייני מגורים. מיקום הדירות הקטנות בקומות התחתונות יפחית את מחיר הדירות, וזאת בנוסף על ההפחתה המתקבלת מרכישת דירה של שלושה חדרים ביחס לרכישת דירת בת ארבעה חדרים.

סעיף 8- הביקורת המושמעת כלפי מינהל מקרקעי ישראל לפיה שיטת המכרזים על רכישת קרקעות לצורכי מגורים גורמת לכך שמחיר הקרקע הנרכש מהמדינה גבוה במיוחד (הגורם שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר זוכה במכרז), ולפיכך עלות רכישת הקרקע מהווה מרכיב מרכזי בהתייקרות של מחירי הדירות. בהנחה שהקבלנים/היזמים הזוכים במכרז ישקללו את ההנחה בשיעור 5% שיקבלו על מחיר הקרקע כדי להוריד בהתאמה את מחירי הדירות, אזי הצעד יהיה במקומו וראוי כדי לסייע לרוכשי הדירות לרכוש דירות במחירים הוגנים.

סעיף 9- הפערים החברתיים בישראל הולכים ומעמיקים ורמתם היא מן הגבוהות במדינות המערב. פערי שכר גבוהים ובלתי קבילים הם רק חלק מהתמונה, אשר עדות לכך מוצאת ביטוי בשכבה קטנה של אנשים שיש ביכולתם להתגורר במגדלי יוקרה ובדירות פאר וזאת מול עשרות אלפי זוגות צעירים המתקשים לרכוש דירה. מחובתה של המדינה לנקוט באמצעים סמליים וגם זמניים כדי להזדהות עם מצוקת הדור הצעיר, אשר על כן לא יקרה מהומה אם למספר שנים המדינה לא תציע קרקעות לבניית מגדלי יוקרה ולא תאשר בניית דירות גדולות במיוחד.

סעיף 10- בעלי יכולות כלכליות רוכשים דירה שנייה וגם שלישית למטרת השקעה. במצב של היצע נמוך בדירות למגורים קיימת חובה על המדינה לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות בעדיפות עליונה, וזאת על פני המשקיעים בנדל"ן. הממשלה תגביל את יכולתם של משקיעים לרכוש דירות שערכן עד 1.6 מיליון ש"ח, כך שכל הדירות בטווח מחירים זה ירכשו על ידי זוגות צעירים וחסרי דיור הרוכשים את דירתם הראשונה בשנים 2017-2015. מהלך זה עשוי להקטין במידה את הביקוש לדירות מצד המשקיעים ולפיכך להוריד את מחירי הדירות.

סעיף 11- רבים מנוטלי המשכנתאות בשנים האחרונות נגררו ללקיחת משכנתה גדולה עם החזר חודשי גבוה שהסתמך על יכולת כלכלית, קרי על מקור הכנסה ממקום עבודה. בתנאי פיטורין במשק הישראלי, רבים מהם יתקשו לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתה מה שעלול להוביל למשבר משפחתי ואף למכירת הדירה על ידי הבנק למשכנתאות. המדינה צריכה לסייע למי שפוטר מעבודתו על ידי העמדת הלוואת גישור שתאפשר את המשך תשלום המשכנתה וזאת עד שהמפוטר ייקלט בעבודה חדשה. המדינה נדרשת לגלות אחריות חברתית כדי לתמוך במשפחות הנתונות למצוקה זמנית, מתוך ראייה שמשפחות יציבות תורמות לחוסן הכלכלי של המדינה.

סעיף 12- כוונת הממשלה לאשר בחקיקה את תכנית " מע"מ אפס " גרמה לזוגות צעירים ולאחרים העומדים בקריטריונים של התכנית לעכב את רכישת הדירה. ביטול התכנית גרם נזק כספי לאותם רוכשים פוטנציאלים שחיכו לשווא לאישור התכנית, שכן מחירי הדירות המשיכו לעלות בתקופת ההמתנה. המדינה צריכה לקחת אחריות מסוימת על המצב שנוצר ולהשיב את אמון הציבור שנפגע, וזאת על ידי מתן מענק חד פעמי בשיעור של 2% מערך הדירה לרוכשי דירות בחצי השנה שמאז היוודע על ביטול התכנית, שכן יש להניח שהם היו ממש על סף רכישה מיידית ורק המתינו לאישור התכנית.

סעיף 13- מהלכים רבים בתכנית לפתרון בעיית הדיור יחייבו את משרדי הממשלה להתקין תקנות מיוחדות, אשר על כן משרד המשפטים ילווה את הליכי אישור התקנות החדשות, כדי לוודא שאכן השינויים הנדרשים מספקים אישור בתקנות, ואם לאו, יקדם משרד המשפטים בעצה עם משרדי הממשלה הרלבנטיים הצעות חוק שינוסחו כהוראת שעה מתחדשת מדי שנה למשך תקופת התכנית. תזכירי הצעות החוק יובאו לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה ויזכו לקידום מהיר בוועדה ולהבאתן לאישור הכנסת.

סעיף 14- כינון ועדת מנכ"לים בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה מתחייב מעצם חשיבות התכנית ומהצורך כי גורם מוסמך מטעמו של ראש הממשלה יהיה המרכז של התכנית, שכן ממעמדו יקל עליו לפתור סוגיות הקשורות ליישום התכנית. ועדת המנכ"לים תסייע לועדת השרים לענייני דיור בראשות ראש הממשלה על ידי הצגת דו"חות עדכניים שיאפשרו קבלת החלטות נוספות ככל שיידרש.

הערה:

1. "שוק הדיור בישראל", דוח מצב המדינה 2014, מרכז טאוב, עמ' 84.

רפאל לב-ארי הוא סופר, בוגר בית הספר הריאלי העברי בחיפה, מוסמך במדע המדינה מהאוניברסיטה העברית בירושלים, ספריו שיצאו לאור "המנהיגים, בנתיבים דמוקרטיים", "פוליטיקה חוקתית".