תסקיר:מה באמת קורה כיום בשוק הנדלן ברומניה. אפריל 2008 

לאחרונה רבים מלקוחותינו מבקשים לדעת האם יש שינוי בשוק המקומי,
האם משבר האשראי השפיע על המתרחש ועוד שאלות שעלו וצצו עקב השינויים בשוק העולמי.
צוות החברה התגייס לענות על שאלות אלו מנקודות המבט השונות בכתבה הבאה.

** האם יש האטה בשוק המקומי באשר לרכישת קרקעות?

אי אפשר להתעלם מהעובדה כי ישנה באוויר תחושה אחרת.
העסקאות לא מתבצעות במהירות אשר הייתה נהוגה בעבר ונראה כי המתווכים המקומיים נחושים יותר לתת שירות איכותי ללקוחותיהם...זהו בוודאי סממן מזרח אירופאי הגיוני לאור העובדה כי עד כה המתווכים הרומנים נהנו מרדיפת הלקוחות אחריהם וכי כעת משאזל מלאי האדמות האיכותיות לפתע התהפכו היוצרות.

אז מה באמת קורה כאן? ניתן להסביר בכמה סיבות את ה"תחושות" הללו -


1. רבים מרוכשי האדמות עברו למצב של ביצוע פרוייקטים


2. השוק הגיע לנורמאליזציה-
המחירים התאזנו ומתחילים להגיע לרמות מקסימליות של מחירי מכירה למול מחירי רווח (לא להתבלבל יש עדין רמות רווח שיזמים בישראל חולמים עליהן).

הלקוחות הישראלים לא אוהבים לרכוש אדמות יקרות ולכן נמנעים מלבצע רכישות במקומות אולטרה מרכזיים.
זהו בדיוק השלב שבו ידידינו האמריקאים והגרמנים מגיעים לבצע עסקאות נדל"ן ברומניה, וכך לאט לאט הישראלים פחות מורגשים בשטח,דבר היוצר תחושה מוטעית של שקט יחסי.

3. קשה לאתר אדמות במקומות איכותיים ביותר שכן רובם נרכשו ורבים מבעליהם ממתינים כעת להוצאתם למכירה מחודשת (פליפ) או לבנייה בעצמם.

4. מעבר לפרברים-
רבים מלקוחותינו מגלים עניין רב ברכישת אדמות חקלאיות או בהצטרפות לפרוייקטים לבנייה באיזורים הפרבריים.
המניע ברור- מחירי הקרקע עדיין אטרקטייבים ואילו מחירי המכירה מצויינים.
וכך בשקט בשקט...כולם חומקים לאיזורי הכפר של בוקרשט ומבצעים מינופי ענק הן ברכישת קרקעות והן בבניה בפועל.

5. מוצעים פרוייקטים רבים למכירה-
בכל מקום בו אתה מסתובב בבוקרשט אתה רואה פרוייקט חדש שהוקם או עומד לקום. נראה כי העיר מלאה בהזדמנויות ובדירות חדשות לרכישה.
אל דאגה- עפ" מחקרי שוק קיים חוסר של כ- 40.000 דירות מגורים בשנה ואנו עדיין רחוקים מאוד מלהדביק אותו. בעיר בה מתגוררים מעל 3 מליון איש, הצורך קיים ויהיה קיים ברמה הנוכחית לפחות לעוד 10 שנים.
בכל הפרוייקטים המנוהלים ע"י לקוחותינו בוצעה מכירה "על הנייר" עפ"י היעדים שהציבו לעצמם וברמת מחירים המשאירה רווח מעולה ליזם.


לסיכום- עדיין ניתן להתעשר בבוקרשט...

** האם עדיין ניתן לקבל מימון מהבנק?

משבר האשראי בארה"ב נתן את אותותיו גם ברומניה.
אבל....חברים אפשר להרגע!
ניתן עדיין לקבל מימון לקרקעות ופרוייקטים ברומניה.
לבנקים הבינלאומיים ברומניה יש עדיין הון נזיל פנוי... ועדיין כולם מחפשים מה לעשות איתו והיכן להשקיע.


בכירים בבנקאות המקומית, עימם אנו בקשרי עבודה יומיומיים הסבירו את התמונה בצורה פשוטה- להשקיע בארה"ב כבר לא כדאי ולכן כל מערכת הבנקאות העולמית עוברת לאירופה (מזרח אירופה בעיקר) ולשוקי מזרח אסיה.
לפיכך- אנו עדיין במקום הנכון ובזמן הנכון.

עם זאת, מערכת הבנקאות נתונה תחת בקרה עולמית כללית שמטרתה למנוע קריסה טוטאלית של מערכות האשראי ולפיכך אנו רואים כיום שחל שינוי בתנאים לקבלת המימון, דהיינו :


1. לא ניתן לקבל מימון על רכישת אדמות לשם מינוף (פליפ)

2. ניתן לקבל מימון על אדמות למטרת פרוייקטים- גם בשלב רכישת האדמה


3. הליך הגשת הבקשה הולך ונהיה מורכב בעיקר בהיבט השיווקי והניהולי של הפרוייקט


4. ישנה עדיפות מה לקבלת מימון לבניית נכסים מניבים

לסיכום- קצת יותר קשה אבל בהחלט אפשרי.


** האם הפיחות בשער הדולר השפיע על רומניה?
התשובה פשוטה- לא!
השוק המקומי עובד על המטבע המקומי (RON ) ומושפע בעיקר מהיורו.
הבועה שאנו חיים בה בבוקרשט מנותקת לחלוטין ממה שחש הישראלי המבועת הצופה בירידות השערים בבורסה בתל אביב...



מבולבלים? מקווים שלא.
לשאלות נוספות ניתן לפנות למחלקת השיווק של קבוצת מנטור.