"האם כדאי לשכור חברת ניהול אם אני משכיר נכס אחד בלבד?" זו שאלה אחת מתוך שאלות נפוצות רבות ששמענו מבעלי בתים אינדיבידואלים.
שאלו את רוב מנהלי הנכסים ותקבלו את התשובה "כן" בהחלטיות ובהדהוד רב!, לפני שאתם ממהרים לקפוץ למסקנות שהם פשוט מנסים להגיע למכסת המכירות שלהם... נסו להבין כי הערך האמיתי של מנהל נכס עשוי להיות הרבה יותר מורכב ממה שאתם חושבים.
למרות הטעות הנפוצה, אתם לא שוכרים חברת ניהול כדי לתקן לכם טלויזיה אם היא מתקלקלת או לאסוף את הצ'ק בסוף כל חודש... הערך של השירות שלהם הוא בהפחתת סיכון גם כאשר בראש סדר העדיפות שלך להשכיר את הנכס תפקידם להיות עם "הרגליים על הקרקע" ולאזן ולשמור שלא תיעשה טעות. זה מפתיע בעלי בתים רבים... מה עם ההכנסה?, האם התשואה הגבוהה שאני רוצה לעשות היא סיבה עיקרית להשכיר? למען האמת, צמצום האחריות שלך היא הדרך הטובה ביותר למקסם את ההכנסות שלך מכיוון שזה מגיע ליחסי משכיר – שוכרים קונפליקטים של חקיקה גרועה ופגיעה ברכוש הם ההוצאות הגדולות ביותר ובקלות יכולים בעלי נכסים להגיע לפשיטת רגל.
מנהלי נכסים וחברות ניהול מפחיתים את האחריות מבעלי הנכסים על ידי תפקוד במערכת יעילה ביותר ומשומנת להפליא. מערכות אלה הופכים את חברות הניהול ליעילות בכל מצב בשיגרה ובחירות כך שבעלי הנכסים מוגנים ויכולים לישון בשקט.
1. מערכת משימות מיום ליום
מאחר וחברות ניהול מטפלים בנכסים רבים בו זמנית הם פיתחו מסגרות יעילות לכל שלב ושלב של תהליך ההשכרה, לפיכך בדיקות ותשלומים תמיד מעובדים ומבוצעים מייד.
ישנה עקומת למידה תלולה עבור בעלי בתים המנהלים את הנכסים שלהם עצמם, רק כדי לתת לכם מושג סדר גודל ועל מה, אחריות עשויה לכלול (אך לא רק):
• מציאת דייר
• איך ואיפה לפרסם נכס להשכרה
• כיצד לייעל ולנהל מראה וימי בית פתוח?
• כיצד לקבל דיווחי אשראי ובדיקות רקע על שוכר פוטנציאלי?
• כיצד לאמת תושבות בעבר ובהווה?
• כריתת חוזה חכירה
• כיצד לנסח חוזה שיחזיק במבחן בית משפט?
• אילו ראיות לאסוף בתחילת הדרך כדי להגן על עצמך מפני נזקים עתידיים?
• אילו מסמך של גילוי אתם נדרשים על פי חוק לספק?
• כמה דמי פיקדון ניתן לגבות ביחס לדמי שכירות?
• שמירה על הנכס
• אילו תיקונים נדרשים בנכס על פי חוק כדי לקבל רשיון איכלוס?
• מה לעשות אם דייר לא משלם שכר דירה?
• כיצד לפנות דייר שמפגר בתשלומים מבלי להפר את זכויותיו?
• מה עושים במידה והשיק חוזר?
לאחר זמן רב של שהייה באינטרנט, בעל נכס יכול כנראה למצוא תשובות למרבית השאלות הנ"ל... אבל זה דורש זמן רב וקשה לאמת את תוקף ואמיתות התשובות. אלא אם כן אתה מתייעץ עם איש מקצוע משפטי. ייתכן כי זה יעלה בהפרת זכויות אחת של בעל הבית כלפי הדייר כדי לקפוץ למים העמוקים. כל מדינה היא שונה בחוקיה אבל למשל בקליפורניה היא מאוד פרו-דיירים מה שהופך את זה קל עבור בעל בית טירון שעלול לעבור בטעות על חוק. מה שמביא אותנו לדבר הבא ובעל טיעון, רוב מנהלי הנכסים נמצאים במקום/בשטח.
2. מערכת בשביל להישאר מעודכן בנוגע לשינויי חקיקה
כפי שאתה יכול להבין עד כה, הדבר הכי טוב שחברות ניהול נכסים יכולה לעשות עבורך הוא למנוע סיכסוכים ותקלות משפטיים. זה חשוב במיוחד משום שמחוקקי הנדל"ן בארה"ב מתפתחים ומתערבים כל הזמן, בכל מקרה בית המשפט יכול לקבוע תקדים ולשנות את כללי המשחק. למעשה, רישוי וניהול רכוש לעיתים קרובות דורש ממנהלים להשתתף בקורסים על חקיקת דיור מוגן פעמיים בשנה, מכיוון שקצב ההתפתחות והשינוי בענף זה הוא מהיר.
בעוד בעל בית יכול קרוב לוודאי ללמוד לאט את משימות היומיום לאורך זמן, בלתי אפשרי עבור כל אחד להישאר מעודכן בשינויי החקיקה בכל מקום מבלי לבזבז למעלה מ 10 שעות בשבוע וזה אפילו לא נחשב עבור "מקרים לא צפויים".
3. מערכת תגובה למקרי חירום
אירועים לא צפויים הגורמים לנזקי רכוש חמורים הם בעייתיים במיוחד מכיוון שהם יקרים ודורשים סיוע מיידי. בעל בית לא תמיד נמצא עם מזומן נגיש ביד או נאבק בקבלן שיעניק לו פריסה באופן מיידי.
תרחיש שכזה הוא אסונות טבע, לדוגמא: במהלך הצפת קולורדו בשבוע האחרון של אוקטובר חברות ניהול רבות באזור נפגעו קשה, בתקופה שלאחר האסון כל תושב קולורדו ניסה להשיג קבלן לרכושו, אלא משום שלמנהל חברת ניהול מפורסמת היו מערכת יחסים עם קבלנים באזור הוא יכול היה לעלות ברשימת המתנה של 200+ ולקבל סיוע בנכסיו באופן מיידי.
מלבד הידיעה שחברות מקצועיות לניהול נכסים יכולות לחסוך לכם זמן ולמזער את מידת האחריות שלכם כבעלי נכסים במספר דרכים, ישנם גם יתרונות איכותיים יותר. לאחד, זה עול פחות אחד לשאת! ניהול נכס הוא בעצמו עבודה במשרה חלקית שלא לדבר על מלחיץ מאוד במיוחד אם אינך מכיר את התעשייה. תנו למקצוענים לרדוף אחר דמי השכירות ולהתמודד עם השוכרים, בקשות תחזוקה ליליות וסוגים אחרים של בעיות מתוסבכות.
וכן... זה תקף גם לבני משפחה או חברים שעברו לנכס שלך גם כן, הרבה יותר קל לתת למנהל הנכס להיות "איש הרע" כאשר מתבצעות בדיקות הרקע ומעקב אחר תשלומים בזמן כדי להבטיח שאתה שתיהיה מוגן כלכלית ולא תצטרך לעשות בעצמך ולסכן את מערכת היחסים שלך. בהתחשב בסיפורי הזוועה ששמעתי מחברים ומשפחות מתפרקות עקב סיכסוכי השכרה, הייתי אומר שמנהל נכס בוא כסף שנוצל היטב מאוד.
