מדריך לתמא 38 תיקון 2 

תמ"א 38 שנחקקה בשנת 2005 לחיזוק מבנים (שהוצא לגביהם היתר בניה לפני 1.1.1980), בפני רעידות אדמה (ו...מתקפת טילים) מייצרת מנוע צמיחה להתחדשות עירונית במרכזי הערים.

התאגדות של בעלי דירות לביצוע פרויקט של הריסת הבניין הקיים ובניה תחתיו של בניין חדש ומודרני לרבות מקומות חניה מוסדרים, מאופיין באבני דרך ותבנית ברורה במסלול התקדמות לצליחת ההליך.

תכנית המתאר הארצית יוצרת "בדלת האחורית" שיח רב משתתפים בין בעלי הדירות.

בעבר, השיח בין הדיירים נסוב בהיבטי ניקיון ותחזוקה של המרחב הציבורי של דירותיהם.

כיום, מבטם של הדיירים מופנה הן להגברת הביטחון הפיזי בדירת מגוריהם, והן  ל"הצפת ערך" בהיבט הנכסי, בהשוואה בין מחיר דירתם הנוכחית לבין שווי דירת התמורה החדשה המוצעת, הגבוה עפ"י רוב במאות אלפי ש"ח.

מסלול זה המוכר בשם "פינוי בינוי קטן", חובק יתרונות ברורים בהשוואה למסלול של "פינוי בינוי גדול" המוסדר בחוקים שונים: חוקי תכנון, מקרקעין ומיסוי.

ראשית –  מיקוד ביחידת מגרש בניה או חלקת רישום אחת מפשט ומקצר הליכי תכנון ורישוי.

שנית – היקף יחידות דיור של עד עשרות יחידות דיור לפרויקט מאפשר מבחינה כלכלית מספר מציעים רב יותר שיתמודדו על הובלת ההליך.

שלישית – שיעור הסכמה נדרש של 80% לצורך פניה למפקחת על רישום מקרקעין לאכוף הסכמה על שאר הדיירים, בעוד שבפינוי בינוי מחויבת הסכמה מלאה.

"המפתחות" העיקריים לקידום הליך מקצועי סדור שיגיע לידי גמר –

ניתוח פרוגרמת זכויות בניה

הבסיס להתנעת ההליך הינו לימוד "סל הזכויות" המוקנה לפרויקט מתוקף תכניות היסטוריות ומכח התמ"א, והקלות ככל שמחויב.  

  בחירת ההליך התכנוני

ישנן חלופות שונות לקידום הליך תכנוני אשר בחירה בהן מכתיבה את משך הזמן המשוער לאישור, במקביל להיקף הזכויות המרבי הניתן למיצוי בכל הליך.

הליך בקשה להיתר הינו קצר במשכו התכנוני, טווח של שנה – שנה וחצי, באם אין עררים והשגות תכנוניות, אך אינו מבטא תוספת זכויות מעבר למותר עפ"י תכניות תקפות והוראות התמ"א.

הליך אישור תב"ע נקודתית משכו רב יותר, אך עשוי לבטא תוספת זכויות בניה נוספות לרבות הגבהת קומות וכדומה.

תיאום ציפיות ריאליות

נקודת ההשקה בה הדיירים ייהנו מתוספת שטח לדירתם, והחברה הקבלנית תישא רווחיות נאותה (מאושרת גם על ידי המערכת הבנקאית) הינה נקודת אופטימום, אליה הצדדים צריכים למקד את המו"מ.

בחירת אנשי מקצוע נכונים

בהליך משולבים יועצים חיצוניים מטעם הדיירים – עו"ד, מפקח בניה, שמאי מקרקעין, מודד וכו'. ישנה חשיבות מכרעת לכך שאנשי המקצוע יהיו מחויבים לקידום מהיר ורציף של ההליך תוך שמירת זכויות הדיירים, מבלי להפריז בדרישות בנקודת הפתיחה לכדי נקודת "אל חזור". למשל, בקשת תוספת מ"ר חריגה בפתיחת מו"מ, עלולה לייצר מצב תודעתי בו כל הפחתה במ"ר תחשב כויתור שיקשה מאד להשלים עימו.

רתימת כלל הדיירים להליך

בניינים בהם ישנם דיירים "המתעכבים" במתן הסכמתם הכתובה למהלך עלולה לסכל את עצם המהלך, הן בשל צורך בפניות לערכאות משפטיות והן בשל העובדה כי לאור מצוקת התשתיות במרכזי הערים יקודמו פרויקטים בשלים אחרים, והפרויקט המוצע יידחק בסולם האישורים לתחתית הרשימה.

צמצום נקודות מחלוקת אפשריות

היות וכל אחד מביא את ניסיון החיים והתובנות שלו לפרויקט, ראוי לחדד כבר בתחילה את מתווה העסקה ומתן זרקור על נקודות שעלולות להתפתח למחלוקות בהמשך הדרך – שטחי הדירות הקיימות – ייפתר ע"י הוצאת מודד, חלוקה פונקציונלית של הדירות המוצעות – הדיירים יתנו הסכמתם לתשריטי הדירות שלהם טרם כל מהלך של התקדמות ברשויות התכנון.

 ועד פעולה/נציגות נבחרת

דיירי הפרויקט נדרשים להסמיך ועד פעולה נבחר שיקדיש את זמנו לצורך הבנת ההליך, בדיקות נדרשות וייצוג דרישות הדיירים בפני החברה הקבלנית לצד אנשי המקצוע תוך מחויבות מלאה ורצופה לעדכונים שוטפים לדיירים.

בטוחות

הדיירים יהנו מכלל מעטפת הבטוחות שיקנו להם שקט נפשי ובטחון פיננסי – ערבויות שונות – מיסים, שכ"ד, ערבות לדירה החדשה, רישום בית משותף, "בדק" וכו', וכן יכללו מועדים ולוחות זמנים קצובים ומוסכמים מראש. 

מפרטים טכניים

דירות הדיירים לא יפחתו במפרט שלהן מדירות הקבלן בקומות הטיפוסיות.

 הובלת ההליך

היכולת לרתום גורמים רבים להתכנסות למהלך בציר תנועה ממוקד, מסורה בדרך כלל בידי מנהל הפיתוח העסקי בחברות הנדל"ן, שראוי שיאחוז ברקע אקדמי רלוונטי, ניסיון מקצועי מוכח ויכולת לנהל שיח עסקי ואישי עם המשתתפים הרבים והנעת ההליך למול רשויות התכנון.

שקיפות ההליך

חשש טבעי של דיירים הינו כי בעלי דירות אחרים בפרויקט מקבלים תמורה עודפת, ולכן מחויבת פעולה בשקיפות מלאה ובתום לב תוך הבטחה כתובה כי לא תינתן טובת הנאה כזו או אחרת למי מהדיירים.

כפי שמשתקף – אימרתו של האדריכל לודוויג מיס ון דר רוהה הינה תנאי חיוני והכרחי להצלחת ההליך -  "אלוהים נמצא בפרטים".