מינוף נכסים 

השבוע פרסם משרד האוצר סקירה העוסקת  ביוקר המחיה בישראל. הדו"ח שפורסם בחן מדוע בישראל יקר יותר לחיות בהשוואה למדינות מפותחות בעולם ומהם למעשה הגורמים לפער במחירים ולכוח הקנייה הנמוך של הצרכן הישראלי. רבים בישראל מתלוננים על חוסר יכולת לרכוש בית שכן דרושים חודשים רבים לצבירת ההון העצמי אם בכלל.

איך לרכוש דירה ללא הון עצמי?

כרוכשי דירה ראשונה אתם רשאים לקבל 75% מימון בנקאי משווי הנכס אותו אתם רוכשים. את יתרת הסכום, מינימום 25% עליכם להציג כהון עצמי. במקרים בהם אין ברשותכם הון עצמי או שהונכם לא מספיק לרכישת הנכס, ניתן  להשלים את הסכום ע"י משכון הבית של ההורים. אם בבעלותם של הוריכם דירה, ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה כנגד שעבודה עד גובה של 50% משווי הנכס. במידה וקיימת משכנתא על הבית, ניתן להגדילה עד 50% משווי הנכס וכך להוציא כסף מביתם של ההורים. כמובן שהדבר מצריך את אישורם של ההורים ובדיקה של מצבם הכלכלי, אך זוהי דרך פשוטה להשגת הון עצמי.

במצב בו ההון העצמי שחסכתם אינו מספיק לבית חלומותיכם אל תאבדו תקווה אלא מצאו פתרונות יצירתיים להגשמת החלום. מינוף הנכס של הוריכם הוא פתרון אחד אפשרי, אך אם אינו מתאים לכם מסיבה כזאת או אחרת, תוכלו למתן את דרישותיכם, למשל, נסו לפנות לאזורים בהם שווי הנכסים נמוך יותר ומתאים להון העצמי שברשותכם, השכירו את הנכס וכך שלמו את המשכנתא. במצב זה גם אפשרתם לעצמכם לגור (בשכירות) בסביבה שנוחה לכם וגם לרכוש נכס ולעמוד בתשלומי המשכנתא, ובעסקה נכונה אף להרוויח מידי חודש.
על מנת להגדיל את הסיכוי לרווח בעת מכירת הנכס בעתיד (שיתווסף להון העצמי) עדיף לחפש נכסים המיועדים להתחדשות עירונית. כך ערך הנכס יעלה ובמשכנתא נכונה, יתרתה תקטן עם השנים ולאחר מכירת הנכס תישארו עם רווח גדול יותר מהסכום אותו השקעתם ובכך הגדלתם את ההון העצמי.

בדומה לכך, ישנה אלטרנטיבה להשקעה לטווח קצר הידועה בשם עסקת אקזיט, בה אתם יודעים מראש שאתם הולכים להחזיק בנכס מספר חודשים בלבד ולמכור ברווח. גם בסוג עסקה שכזו חשוב לתכנן את המשכנתא בהתאם על מנת להימנע מתשלומים מיותרים לבנק עליהם אתם יכולים לקרוא במדריך שלי "איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!". להורדה מיידית וללא עלות לחצו כאן!

גם במצב בו ההון העצמי יחסית נמוך ואינו מאפשר לכם לרכוש בית באזור המועדף עליכם, רכישת נכס כהשקעה הנה האלטרנטיבה הטובה ביותר כיום למסלולי השקעה אחרים כמו קופות חיסכון או פיקדונות שכן הריביות שאתם מקבלים על כספיכם נמוכות מאוד.

איך למנף נכס קיים?

חדשות טובות נוספות הן שאם כבר יש ברשותך משכנתא (כלומר יש ברשותך נכס) תוכל להגדיל אותה עד המקסימום האפשרי וכך לרכוש נכס נוסף בעזרת הנכס הקיים.
ברכישת דירה שנייה מקבלים הלווים מימון של עד 50% ויתרת הסכום כמובן כהון עצמי. את ההון העצמי ניתן להשיג מקירות הדירה הנוכחית ע"י לקיחת משכנתא או הגדלת המשכנתא הקיימת. פעולה זו הנה מינוף נכסים.

אם למשל יש לך נכס בשווי 1,200,000ש"ח ונותרה עליה משכנתא של 400 אלף ש"ח, תוכל להגדיל את המשכנתא עד 50% משווי הנכס כלומר עד 600 אלף ש"ח (ולהחסיר את יתרת המשכנתא) וכך נותרו לך 200 אלף ש"ח כהון עצמי לרכישת דירה שנייה להשקעה. כלומר, לקחנו את הנכס הקיים שלנו ומינפנו אותו לרכישת נכס נוסף וכך הלאה. כדי לבדוק מהי יתרת המשכנתא כיום עליכם להוציא דו"ח יתרה לסילוק של המשכנתא. איך ניתן לקבל את הדו"ח? לחץ כאן!

כידוע, בשל רמת המחירים הגבוהה ואי היכולת לחסוך דיי כסף בחודש יש לערוך בדיקה קפדנית בנוגע ליכולת ההחזר שלנו. הכוונה היא, שאם ניקח הון עצמי על חשבון נכס קיים ונצרף אחוזי מימון מקסימאליים ברכישת נכס חדש הרי שהבנק מימן לנו 100% מההלוואה והחשש העיקרי הוא שלא נצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא הגבוהים.

לאלו שלא יכולים לקחת משכנתא על חשבון הנכס של ההורים או על חשבון נכס קיים משלהם, ישנה אלטרנטיבה שהבנק מציע בצורת הלוואת משלים משכנתא. אלו הלוואות הניתנות בתנאים נוחים בכדי להשלים את ההון העצמי החסר לטובת רכישת הנכס – גם כאן, מדובר בלווים בעלי יכולת הכנסה מספקת שמסוגלים לעמוד בתשלומים עבור שתי הלוואות בו זמנית.

מינוף לחו"ל

ישנן אפשרויות רחבות למינוף נכסים קיימים שכן לא חייבים למצוא את הנכסים האלו בארץ.
בעבר הפריבילגיה לרכישת נכס בחו"ל הייתה שמורה לבודדים בלבד מכיוון שלמרבית אזרחי מדינת ישראל לא היו את הסכומים והידע הדרושים לכך. יחד עם זאת, ההבנה כי ניתן לקבל משכנתא נוספת על נכס קיים שנמצא בארץ פתחה אופציות נוספות עבור רבים המחליטים להיעזר במומחים המייצרים עבורם תשואות גבוהות מדי חודש עבור נכסים בחו"ל מה שמפחית עבורם את יוקר המחיה.