חיים קיבל בירושה מהוריו דירה קטנה בגודל 58 מטר מרובע ברחוב קטן ושקט בצפון הישן של העיר תל אביב. חיים עובד בעבודה ממוצעת בתחום הבנקאות ומרוויח משכורת סבירה פלוס. חיים נשוי פלוס שני ילדים, גר במרכז הארץ בעיר רגילה ובדירה רגילה. חיים ואשתו רצו למכור את הדירה הקטנה שקיבלו בירושה, על מנת שזו תוכל להכניס להם סכום כסף נכבד ועל ידי כך לשדרג לעצמם את איכות החיים. חיים פנה למספר מתווכים בנושא על מנת לגבש את המחיר הריאלי והכדאי עבור שני הצדדים למכירת הנכס. מתווך אחד מבין כל אלו הציע לחיים לחשוב בכיוון אחר ? לדברי המתווך הדירה הייתה שווה 1.8 מליון ש"ח. המתווך טען בפני חיים כי אם תהיה לו מעט סבלנות בתוך כשלוש שנים הדירה יכולה להיות שווה 2.7 מליון ש"ח, ובינתיים הוא עוד יקבל דמי שכירות בגובה של 200 אלף ש"ח לשלוש שנים, כך שבסך הכל הוא הראה המתווך לחיים שאם יחכה שלוש שנים ירוויח 1.2 מליון ש"ח יותר מהעסקה הנוכחית אותה הוא רוצה לבצע.
חיים נשאר פעור פה ושאל את המתווך כיצד הדבר ייתכן, כיצד נכס יכול כמעט להכפיל את מחירו בתוך מספר שנים כה מועט, משהו לא יסתדר בראשו של חיים. וכך המתווך החל לפרוש בפני חיים את התוכנית פינוי בינוי בתל אביב אשר באה במטרה לחדש את הבניינים הקיימים ולהפוך אותם לבניינים חדשים וגבוהים יותר ב 2-3 קומות. השיטה בה פועלת התוכנית פשוטה ? היזם מתקשר עם כלל בעלי הנכסים בבניין, הורס את הבניין הקיים (כאשר בזמן הנ"ל היזם משלם לבעלי נכסים שכירות חלופית) ובונה בניין חדש. היזם בתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות על גג הבניין וכך למעשה העסקה משתלמת עבורו. העירייה (והמדינה) הרוויחו בניין חדש אשר עומד בתקנים לרעידות אדמה, הדיירים מרוויחים דירה חדשה וגדולה יותר (בדרך כלל נוסף לה ממ"ד ומרפסת) והיזם מרוויח מספר דירות במיקומים נחשקים. על זה נאמר ? win win.
חיים פנה למתווך שיסביר לו כיצד הוא יוכל ליישם את תוכנית פינוי בינוי תל אביב מכיוון שהוא לא מגיע מהתחום ואין לו אפילו מושג היכן יש להתחיל ביישום תוכנית זו. המתווך פרש בפני חיים בלוק נייר גדול והתחיל לשרטט לו את השלבים העיקריים ביישום תוכנית פינוי בינוי.
השלב הראשון ? בדיקת ריאליות לביצוע פרויקט פינוי בינוי בבניין המגורים שלכם: השלב המאוד ראשוני שכל בעל נכס יכול לעשות הוא להתקשר עם חברה אחת או יותר אשר עוסקות ביישום תוכנית פינוי בינוי בתל אביב ולשאול אותם האם בכלל ניתן לבצע את הפרויקט על גבי בניין המגורים שלכם. במידה וכן, ניתן יהיה להתחיל בתהליך.
השלב השני ? גיבוש רוב: על מנת לבצע פרויקט פינוי בינוי דרוש רוב של לפחות 80% מבעלי הנכסים בבניין המגורים שלכם. אתם לא צריכים בעצמכם כמובן להתחיל במסע השכנועים, אבל אתם יכולים לפנות למספר נציגים אשר מחזיקים בנכסים בבניין ולראות האם יש היענות כלשהי. ברגע שגיבשתם צוות קטן אשר תומך ברעיון, ניתן לפנות למספר חברות מהתחום אשר יתחילו לגבש עבורכם הצעה לפרויקט. יש להדגיש שבשום שלב הדיירים בבניין לא משקיעים ולו שקל אחד מכיסם וכל ההוצאות הן על היזמים השונים.
השלב השלישי ? הגשת תוכניות: לאחר גיבוש רוב וחתימה עם יזם בגין ביצוע פרויקט פינוי בינוי תל אביב בבניין המגורים שלכם יחל היזם בגיבוש תוכניות לביצוע הפרויקט. גיבוש התוכניות ובעיקר הבירוקרטיה שמאחוריהם לוקחת סדר גודל של 12 חודשים עד שניתן להתחיל בפרויקט. בזמן הזה על הדיירים יחד עם היזם למצוא פתרונות דיור ליום הדין בו יחל הפרויקט ? היות והבניין הולך להירס לחלוטין.
השלב הרביעי ? בניית הפרויקט: לאחר השגת כלל האישורים הנדרשים יחל היזם בהריסת הבניין הקיים ובבניית בניין חדש במסגרת יישום תוכנית תמ"א 38/2 אשר מוגדרת כתוכנית פינוי בינוי. מסך ההריסה והבנייה מחדש לוקחים 18-24 חודשים, אשר בסופם הדיירים מקבלים בניין חדש לחלוטין, דירות גדולות יותר וכמובן שכנים חדשים שגרים מעליהם.
לסיכום: חיים יצא מרוצה מהשיחה עם המתווך והבין שבתוך כשלוש שנים יוכל להניע מהלך עסקי בבניין המגורים בו קיבל נכס בירושה וכמעט ולהכפיל את השווי של הנכס. חיים החליט לגבש צוות קטן מתוך מחזיקי הנכסים בבניין על מנת לקדם את הפרויקט. הפרויקט היום נמצא בשלבי בנייה סופיים ובקרוב מאוד חיים יפגוש את דירתו החדשה ? דירת 3.5 חדרים בגודל 74 מטר מרובע עם מרפסת 8 מטר מרובע אשר שוויה עלה ביותר ממיליון ש"ח.
