שנים רבות שגיאולוגים מומחים מהתחום בוחנים את ההשפעות וההשלכות אשר יכולים להיות על מדינת ישראל בשל היותה ניצבת באמצע צומת גיאוגרפית קריטית במיוחד, ממש בלב ליבו של השבר הסורי אפריקאי. מהו בעצם השבר הסורי אפריקאי שכולם מדברים עליו – אורכו כ 6,000 קילומטרים ורוחבו בין שבעה לעשרים קילומטרים. ה"שבר" הוא למעשה סדרה של בקעים וסדקים בקרקע אשר מפרים את האיזון של לוחות היבשה מאסיה ועד אפריקה והוא הגורם המרכזי לרעידות אדמה ולצונאמי. השבר בן כמעט 25 מיליון שנים ומתחיל בטורקיה דרך סוריה, נהר הירדן, ים המלח, הערבה, מפרץ אילת ומסתיים במוזמביק שבאפריקה.
הסטטיסטיקות מראות כי מדינת ישראל הייתה צריכה לחוות בעשר השנים האחרונות רעידת אדמה חזקה, אך סטטיסטיקות הן עולם יבש, אומנם מדע ששואף להיות מדויק – אך לבסוף זוהי רק סטטיסטיקה. אך כמו שהקלישאה אומרת "הסטטיסטיקה אינה טועה לעולם", מדינת ישראל לצערנו צפויה לחוות רעש אדמה גדול וקשה בשנים הקרובות.
רעש אדמה קשה יגרום לנזק של עשרות ומאות אלפי מבנים בארץ, יגרום להם להרס כליל וכמובן למוות של אנשים רבים. קברניטי המדינה ישבו וחשבו במשך תקופה ארוכה כיצד ניתן למזער נזקים בעת רעידת אדמה והגו את תוכנית תמ"א 38 אשר מסדירה את נושא חיזוק הבניינים הישנים אשר מועדים להתרסקות בעת רעידת אדמה.
מהי תוכנית תמ"א 38
תוכנית תמ"א 38 מפוצלת לשתי תוכניות עיקריות – תמ"א 38/1 אשר מתעסקת בתחום חיזוק מבנים ותמ"א 38/2 אשר מתעסקת עם הריסה ובניה מחדש, מה שנקרא תוכנית פינוי בינוי. נבדיל בין שתי התוכניות, ונתעסק בעיקר ביישומם בעיר תל אביב – היות ששם עיקר תשומת הלב של המשקיעים בשנים האחרונות וכתוצאה מכך גם עיקר הפרויקטים אשר מבוצעים בפועל בתחום.
תוכנית תמ"א 38/1 בתל אביב
תוכנית תמ"א 38/1 בעיר תל אביב מתעסקת עם יישום התוכנית על גבי בניינים אשר נבנו לפני שנת 1970 ובעלי יותר מ 2.5 קומות. בסיסה של התוכנית, שהגו אותה כראשונה מבין שתי התוכניות, היא חיזוק המבנה הקיים והוספת קומות ודירות חדשות על גבי גג הבניין. בתוכנית תמ"א 38/1 להבדיל מתוכנית פינוי בינוי בתל אביב אשר משמעותה הריסה של הבניין בתוכנית תמ"א 38/1 לא מפנים את הדיירים מהבניין והם נשארים לגור בבניין למשך כל הפרויקט, דבר אשר מקשה מעט על חייהם אך לבסוף משתלם.
תוכנית פינוי בינוי בתל אביב - תמ"א 38/2
תמ"א 38/2 היא התוכנית השניה אשר הגו אותה לאחר תמ"א 38/1 ומתעסקת בהריסה של המבנה ובנייתו מחדש. למעשה, התוכנית של פינוי בינוי תל אביב עדיפה בהרבה על תמ"א 38 בתל אביב מכיוון שמתייחסים לתוכנית כאל שטח נקי וחדש, מכיוון שהבניין הקודם נהרס לחלוטין, ואז כמובן שהבניין נבנה על פי התקנים החדשים של היום. החיסרון הבולט עבור הדיירים, אך הוא גם יתרון – הוא בעובדה שהדיירים צריכים לעזוב את דירתם למשך כשנתיים בממוצע עד לסיום הפרויקט וכניסה לדירתם החדשה.
בשני המקרים – מדובר למחזיקי הנכסים בבניין בעלייה נאה של עשרות אחוזים בערך הדירה. כל מקרה לגופו אך ככל אצבע בתוכנית פינוי בינוי בתל אביב ובתוכנית תמ"א 38/1 מדובר בהוספת מרפסת שמש וממ"ד לכל דירה כך שערך הדירה צפוי לעלות בכ 30-50 אחוזים.
בברכה
