קריאת נסח הטאבו וחשיבות רישום בטאבו 

קריאת נסח טאבו 

מעוניינים ברכישת דירה ? בשעה טובה ומזל טוב! קניית דירה הינה אחת הרכישות הגדולות בחייו של אדם בישראל. הנכם משלמים את מיטב כספכם לרכישת בית החלומות שתמיד חלמתם. שימו לב לכללים חשובים שעליכם לדעת טרם קניית הדירה: 

תחילה, חשוב לבדוק כיצד רשום הנכס על שם המוכר? כלומר האם הנכס רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת (החברה שבנתה את הבניין או עו"ד המייצג את החברה). 

כיצד אנו בודקים האם הנכס רשום בטאבו? האם האיש שהציג את עצמו בדירה כבעלים הוא אכן בעלי הדירה? האם המוכר רשום בטאבו כבעלים? לצורך בירור שאלות חשובות אלו אנו נדרשים להוציא נסח טאבו. את נסח הטאבו נוכל לקבל בלשכות הטאבו ברחבי הארץ וכן באתרי האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין, טאבו ישיר ודואר ישראל. 

בדיקת גוש וחלקה לעומת כתובת הנכס - לצורך קבלת נסח הטאבו המתאים עלינו להצטייד בפרטי רישום הדירה, כלומר, מספר גוש, מספר חלקה ומספר תת חלקה לצורך מילויי פרטים אלו באתר או בפנייתנו ללשכות הטאבו השונות. כיצד תדעו את המספרים הללו? דרך איתור גוש וחלקה באתרי לשכות הטאבו, הרשות המקומית ועוד, וכך תוודאו כי הכתובת הדירה תואמת את מספרי הגוש והחלקה הרשומים בנסח הטאבו. 

לאחר קבלת פרטי הגוש והחלקה תגלו כי קיימים מספר סוגים של נסחי טאבו: 

1. נסח מרוכז – מעניק מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין המשותף (נפוץ).
2. נסח רגיל – מעניק מידע רישומי של הדירה הספציפית (נפוץ).
3. נסח היסטורי – מעניק מידע רישומי של כל שרשרת הבעלות שהדירה עברה מאז רישומה ועד היום. 

מרכיבי נסח הטאבו: 
בראש דף נסח הטאבו נראה כי רשום את מספר גוש, חלקה ותת חלקה. שימו לב כי במידה ולא נדרשתם למלא פרטי תת החלקה ישנם כמה סיבות אפשריות כגון הבניין אינו רשום כבית משותף בטאבו וכך גם הדירה שאתם רוצים לרכוש אינה רשומה בטאבו כבעלות או חכירה, אך אל דאגה עדיין ניתן לרכוש את הדירה אלא שבמקרה כזה יש צורך לפנות אל מנהל מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת (החברה שבנתה את הבניין או עו"ד המייצג את החברה) לקבלת אישור זכויות ובו מפורט זכויות המוכר בנכס. 

לאחר מכן, תיאור הנכס: דירה/נכס אחר כמו בית בפרטי/מסחרי וכו', קומה, שטח, חלקים ברכוש המשותף. 

חשוב לשים לב לשורת הבעלות. בחלק זה נבחן האם המוכר רשום כבעלים ומס' ת.ז. ניתן לראות כי רשום מהי מהות הפעולה כגון בעלות, העברה ללא תמורה, ירושה וכו'. כמו כן ייתכן שהנכס רשום בטאבו ע"ש המוכר אך לא כבעלים אלא כחוכר, רשומה הדירה כחכירה ולא כבעלות משמע שכירות ממנהל מקרקעי ישראל לתקופה ארוכה בד"כ 49 או 99 שנה (בימים אלו מנהל מקרקעי ישראל פועל להעברת חכירות רבות לבעלות). 

גם נבחין ברישום הצמדה - הצמדה הנה חלק שהייתה ברשות הרכוש המשותף (גינה, מחסן, חניה וכו') הוצאה והוצמדה לאחת הדירות. 

בנוסף נבחין לעתים ברישום של הערות בנסח הטאבו כגון: הערת אזהרה, הנפוצה ביותר (חשוב מאוד לשים לב שלאחר חתימת הסכם תירשם לטובת הקונה הערת אזהרה כהתחייבות לעשיית העסקה, הערה זו מאוד חשובה לקונה והנה ביטחון לקונה וכמובן מזהיר קונים אחרים בדבר עשיית עסקה בנכס, ולבחון האם רשומה הערה לטובת אדם או רשות ומדוע, וכך נוודא שלא בוצעה עסקה אחרת בדירה). הערה בדבר העברה לזרים (לא ניתן למכור דירה לתושב חוץ). העברה בגין זכות מעבר (ניתנת אפשרות לעוברי אורח לעבור בשטחי הבניין) וכדומה. 

לבסוף, נבחין האם רשומים שעבודים כגון: משכנתא, עיקול, שעבוד וכו'. 

רישום בטאבו 

ראשית נתחיל ונאמר עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב (חוזה) ולא בע"פ לפי חוק המקרקעין. לאחר שהצדדים חותמים על הסכם רכישת דירה הרשומה בטאבו, שלב משמעותי מאוד הוא רישום הערת אזהרה לטובת הקונה (בד"כ תירשם תוך 2 ימי עסקים) אשר מהווה התחייבות לעשיית עסקה ומזהיר רוכשים פוטנציאלים כי בוצעה עסקה בנכס. 

נבחין בכמה סוגים של רישום זכויות של נכס: 
1. זכות הבעלות – רישום הזכויות בטאבו כבעלים. 
2. זכות החכירה – שכירות ממנהל מקרקעי ישראל בד"כ לתקופה של 49 שנה או 99 שנה. חכירה יכולה להיות רשומה בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל. 
3. זכות השכירות- שכירות לתקופה מעל 5 שנים ובה ניתן לעשוש שימוש בנכס לזמן מוגדר מראש בחוזה. 

סעיף 9 לחוק המקרקעין מדגיש כי: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה." נמחיש בדוגמא: רוכש 1 רכש דירה ממוכר אך טרם השלים את רישום על שמו בטאבו (יש בידיו זכות חוזית) ולאחר מכן אותו מוכר מכר את אותה דירה גם לרוכש 2 . רוכש 2 רכש את הדירה בתום לב, בתמורה ונרשם בטאבו, במקרה כזה הרוכש השני בזמן יגבר משום שהוא פעל בתום לב ורשם את הדירה על שמו, בידיו זכות קניינית הגוברת. כאשר אדם חותם על הסכם קניית דירה יש ברשותו זכות חוזית ולאחר רישום הדירה ע"ש הרוכש יש ברשותו זכות קניינית בדירה. פס"ד של ביהמ"ש עליון ע"א 1235/90 חיים שמעון הרבסט נ' חברת מ. אריאן קבלן לעבודות חשמל בע"מ: "..קיימת סתירה בין המכר לבין ההתחייבות לרישום משכנתא לטובת המערער. סתירה זו מחייבת את החלתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע איזו מבין השתיים גוברת ( 670ה-ו).(2) התוצאה לפי סעיף זה היא, שההתחייבות כלפי המערער גוברת מחמת קדימותה בזמן ומכיוון שהמכר לא הסתיים ברישום, כאמור בסעיף 9 סיפא...". 

פס"ד של ביהמ"ש העליון ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נוטריקון חברה בע"מ ואפק קבוצת פועלים להתישבות שיתופית בע"מ: "...לא נרשמה כלל העיסקה לטובתו של אפק – בעל העיסקה השנייה, לפיכך אין מתקיים רכיב מרכזי הדרוש על-מנת להעניק לו עדיפות, שכן סעיף 9 קובע שעדיפות כזו תינתן למי שרכש את הקרקע בתמורה ובתום-לב, והעיסקה עמו הסתיימה ברישום בעודו בתום-לב.." 

מהם המסמכים הנדרשים לרישום זכויותיכם בזכות הבעלות בטאבו: 
א. בקשה לרישום מקרקעין: בקשה לרשום הדירה ע"ש הרוכש. ניתן להסתפק בחתימת המוכר על הבקשה.
ב. 5 שטרי מכר (שטר העברת זכות שכירות בחכירה) - שטר בו פרטי הדירה להעברת זכויות לרוכש. לאחר רישום הדירה ע"ש הקונה, הקונה יקבל לידיו העתק מקורי משטר המכר חתום ע"י הטאבו המהווה אסמכתא לביצוע רישום הדירה ע"ש הקונה.
ג. העתק תעודות זהות של כל הצדדים המוכר והרוכש.
ד. אישור רשות מקומית- אישור מופנה לטאבו המעיד כי אין חובות בעירייה בגין ארנונה, מים והיטל השבחה. 
ה. אישור מס שבח ומס רכישה- מס שבח מעיד כי למוכר אין חובות במיסוי מקרקעין בגין המכירה בשל פטור או בוצע תשלום. מס רכישה מעיד כי הרוכש שילם מס הרכישה או קיבל פטור (בהתאם למדרגות מס). 
ו. שטר משכנתא- במידה והרוכש מימן את רכישת הדירה במשכנתא, עליו לבקש מבנק המשכנתאות.
ז. אגרה- סכומי האגרה משתנים, בגין רישום פעולה בטאבו ורישום משכנתא. ניתן לשלם בטאבו או באתר.
ח. מסמכים נוספים הנדרשים בכל מקרה לגופו. 

לסיכום, לאחר סיום העסקה (וקבלת מפתח לדירה), רוכשים יקרים אל תשכחו לוודא שדירתכם נרשמה בטאבו על שמכם! זהו השלב הסופי של העסקה והשלב החשוב ביותר בו הנכם יכולים לנשום לרווחה שהדירה שקניתם רשומה על שמכם. מומלץ ורצוי לא לוותר על פעולה זו!.