היטל השבחה בעסקת מכר זכויות עתידיות במקרקעין מכוח תכנית בניין עיר 

היטל השבחה משולם עקב עליית השווי של מקרקעין (השבחה) בגין שינויי תכנון ע"י ועדות התכנון מסוג אישור תכנית, מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג.

הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעות כי מי שחייב בתשלום היטל השבחה הוא "בעלם" של המקרקעין בעת אישור הפעולה התכנונית או החוכר לדורות (שכירות המקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים).

 מועד תשלום היטל ההשבחה הוא במועד מימוש הזכות התכנונית שנוצרה, בעיקר בדרך של קבלת היתר בניה במקרקעין או בדרך של העברת הזכויות במקרקעין.

מה הדין ביחס לעסקת מכר במסגרתה המוכר מוכר לקונה והקונה רוכש מהמוכר, לא זכויות קיימות ומגובשות במקרקעין אלא זכויות עתידיות שתיווצרנה במקרקעין מכוח תכנית בניין עיר (תב"ע) לכשתאושר כדין?

לדוגמא, למוכר מגרש שבו קיימת בנייה ע"פ תב"ע מאושרת. פיצול המגרש ע"י תב"ע חדשה יאפשר מכוח התב"ע לנצל זכויות של תוספת בנייה בחלק המגרש המפוצל. המוכר מוכר לקונה רק את הזכויות העתידיות לתוספת הבנייה בחלק המפוצל שייווצרו ככל ותאושר התב"ע. לימים, לאחר ביצוע עסקת המכר, אושרה התב"ע. מדובר בתכנית שהשביחה את המגרש והעלתה את שוויו לאור זכויות הבנייה הנוספות.

השאלה היא, מי מבין הצדדים ייחשב כ"בעלם" של המקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה. יש לכך משמעות רבה שכן כאמור, מוכר הזכויות במקרקעין הוא החב בהיטל השבחה, ובה במידה הזכות לקבלת פטור מתשלום ההיטל נבחנת בהתאם לזהות הבעלים במועד אישור התכנית.

ועדות הערר לענייני השבחה פסקו לגבי מכר זכויות עתידיות, כי אין לראות במי שרכש לפני אישור התכנית המשביחה זכות בנייה עתידית במקרקעין ללא רכישת זכות אחרת במקרקעין וכאשר לא קיימות זכויות בנייה זמינות, כבעל המקרקעין לעניין תשלום היטל השבחה.

הנימוק לכך הוא שזכויות בנייה עתידיות וערטילאיות, שלמעשה אינן קיימות מבחינה סטאטוטורית ואינן ניתנות לניצול, לא יכולות להיחשב כזכויות הניתנות להעברה לפי הוראות התוספת השלישית לחוק. בהתאם לכך, אין לראות במי שאין לו כל זכות במקרקעין, זולת אותה זכות עתידית מכוח התכנית, כ"בעלם" של המקרקעין.

ועדות הערר הדגישו שאין לפרש את המילים "בעלם" של המקרקעין במשמעות המונח "בעלות" הקיימת בדיני הקניין, אלא על הפירוש להיעשות על-פי התכליות הגלומות בהיטל ההשבחה, היינו הרצון ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה בעת התרחשותה מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה ולהביא להשתתפותו בהוצאות הציבור בתכנון ופיתוח המקרקעין ובחלוקת העושר שהניב עבורו השינוי התכנוני עם כלל הציבור משיקולי צדק חלוקתי וחברתי.

בדוגמא שלעיל, המוכר הוא מי שהפיק הנאה כלכלית מהשבחת המקרקעין ע"י התכנית. לקונה לא הועברו במועד העסקה זכויות קנייניות במובן התוספת השלישית לחוק. במועד אישור התכנית, הוא מועד החיוב בהיטל ההשבחה, המוכר הוא שהיה בעל הזכויות במקרקעין - כולל בחלק המגרש המפוצל שיצרה לאחר-מכן התכנית - והוא החב, אפוא, בהיטל השבחה.