לקיחת משכנתא עשויה להיות לרבים מאיתנו, ההשקעה גדולה ביותר במהלך חיינו. מטרת המאמר, היא להבהיר את מידת הסיכונים הנלווים ללקיחת משכנתא, ולאפשר את הפחתתם כדי להגיע לבחירה נכונה של משכנתא המתאימה לכם. מרבית המשכנתאות בבנקים ניתנים לתקופות ממושכות, דבר המכביד לעיתים על מוסר תשלומים גבוה ועל עליית רמת אי הוודאות בתשלומי ההחזר החודשי.
קיימים כיום מסלולי החזר שונים המונהגים על ידי הבנקים. במאמר זה נעסוק בפאן כלכלי מימוני של החזר המשכנתא במסלולי הסילוקין הנפוצים בבנק הנחלקים לשלושה מסלולים שונים.
1. לוח סילוקין שפיצר- שיטת החזר זו נחשבת לנפוצה ביותר וכוללת החזר חודשי קבוע המורכב מתשלום משתנה על הקרן והריבית במשך הזמן. טעות נפוצה לחשוב כי בתחילת תקופת ההלוואה, משולמים בעיקר הוצאות הריבית.
להלן דוגמא ללוח שפיצר
סכום של 300,000 - שנלקח לתקופות שונות בריבית 5% יראה כך:
לתקופה של 20 שנים
ההחזר החודשי יעמוד על 1979 ?, מתוכם 729 - על חשבון הקרן ו1,250 - על חשבון הריבית.
לתקופה של 15 שנים
ההחזר החודשי יעמוד על 2.372 ?,מתוכם 1,122 - על חשבון הקרן, ו 1,250 - על חשבון הריבית.
לתקופה של 10 שנים
ההחזר החודשי יעמוד על 3,181 ?, מתוכם 1,931ש"ח על חשבון הקרן, ו1,250 - על חשבון הריבית.
ניכר כי שככל שהתקופה ארוכה יותר, יקטן תשלום היחסי על הריבית בהחזר החודשי.
2. לוח סילוקין קרן שווה (יורדת) - על פי חישוב קרן שווה התשלום על הקרן ישאר קבוע ואילו ההחזר החודשי ישתנה, כאשר בתחילה יהא גבוה וירד עם השנים.
3. לוח סילוקין בוליט גרייס - בשיטה זו לא נשלם את ההחזר עבור הקרן אלא רק עבור הריבית. לאחר תקופת מה נחזיר את ההלוואה במלואה.
כל אחד מהמסלולים ניתן לשימוש לחישוב משכנתא, אך עליה יש להוסיף גם את מקדמי הסיכון השונים.
ישנם סיכונים רבים המוספים ללוח הסילוקין - להלן המרכזיים ביותר:
1. סיכון הצמדה - בעקבות עליית מחירים לצרכן
2. סיכון עליית פריים
3. סיכון בשינוי שער חילופין (דולר, יין, יורו)
4. סיכון ריבית משתנה
רעיון המאמר הוא להביא לתשומת לב את גורמי הסיכון השונים הנלווים ללקיחת משכנתא. כאשר נדע את הסיכון נדע גם לגדר סיכונים, כלומר להמעיט בנזקיהם כדי להקטין את ההחזר הכספי הנדרש מאיתנו למשכנתא.
להלן פירוט מאקרו כלכלי קצר להסבר על גידור סיכונים
ריבית הפריים הינה הריבית המוכרזת על ידי בנק ישראל ונקבעת על ידי הנגיד. בקביעת ריבית הפריים נצמדים לה מרווח של 1.5% נוספים. הנגיד קובע את הריבית על סמך נתונים כלכליים מוניטריים שונים:
כמות הכסף במשק, הפער בין ריביות ישראל לגושי המדינות הגדולות (יורו,יין), ציפיות של משקיעים ועליית מדד המחירים לאורך זמן, ועוד פרמטרים שונים.
הריבית מושפעת כאמור ממדד המחירים לצרכן, כך שככל שהמדד עולה תעלה גם הריבית כדי לרסן את האינפלציה הגבוהה במשק.
מצד שני קיים אפקט סיבובי לעליית ריבית הפריים והוא העברת כספים לחסכונות משקי הבית בבנקים, כדי ליהנות מריבית גבוהה. בה בעת תקטן הצריכה הפרטית שכן הכסף הועבר לחיסכון וכן תקטן גם עליית המחירים המדד לצרכן.
יש לזכור כי בחישוב ההחזר החודשי על המשכנתא נכללים סכום ההלוואה, משך זמן ההלוואה והריבית.
ריבית הפריים היא הריבית הנכנסת ללוח הסילוקין בחישוב ההחזר ואילו הלוואה הצמודה למדד לוקחת בחשבון את עליית המדד ומלבישה אותו על עלות ההחזר החודשי.
לכן, בחישוב כולל של כדאיות המשכנתא יש להתחשב בפרמטרים אלו, כמו גם בחישוב כדאיות המעבר בין מסלולים.
לסיכום, מחקרים רבים עוסקים בחקר הסוגיה והשפעתם של משתנים, כך שהמסקנה הנובעת היא כי גידור יעיל של הנתונים יכול להתבצע על ידי חישוב כדאיות הלוואה צמודת ריבית ופריים לאורך שנים.
בהתאם לזאת נמצא כי הלוואה צמודת מדד כדאית לתקופת הלוואה של 10-12 שנים, ואילו מעבר לתקופה זו כדאית הלוואה צמודת פריים.
המאמר דן בסיכונים האפשריים הנצמדים לחישוב ההחזר החודשי. בכל מקרה של קבלת החלטה ללקיחת משכנתא, ראוי להיוועץ באיש מקצוע, כדי להתאים את אופן חלוקת המסלולים והתאמתם לצרכי הלקוח מבחינה כלכלית ותזרימית לאורך כל תקופת ההלוואה.
קיימים כיום מסלולי החזר שונים המונהגים על ידי הבנקים. במאמר זה נעסוק בפאן כלכלי מימוני של החזר המשכנתא במסלולי הסילוקין הנפוצים בבנק הנחלקים לשלושה מסלולים שונים.
1. לוח סילוקין שפיצר- שיטת החזר זו נחשבת לנפוצה ביותר וכוללת החזר חודשי קבוע המורכב מתשלום משתנה על הקרן והריבית במשך הזמן. טעות נפוצה לחשוב כי בתחילת תקופת ההלוואה, משולמים בעיקר הוצאות הריבית.
להלן דוגמא ללוח שפיצר
סכום של 300,000 - שנלקח לתקופות שונות בריבית 5% יראה כך:
לתקופה של 20 שנים
ההחזר החודשי יעמוד על 1979 ?, מתוכם 729 - על חשבון הקרן ו1,250 - על חשבון הריבית.
לתקופה של 15 שנים
ההחזר החודשי יעמוד על 2.372 ?,מתוכם 1,122 - על חשבון הקרן, ו 1,250 - על חשבון הריבית.
לתקופה של 10 שנים
ההחזר החודשי יעמוד על 3,181 ?, מתוכם 1,931ש"ח על חשבון הקרן, ו1,250 - על חשבון הריבית.
ניכר כי שככל שהתקופה ארוכה יותר, יקטן תשלום היחסי על הריבית בהחזר החודשי.
2. לוח סילוקין קרן שווה (יורדת) - על פי חישוב קרן שווה התשלום על הקרן ישאר קבוע ואילו ההחזר החודשי ישתנה, כאשר בתחילה יהא גבוה וירד עם השנים.
3. לוח סילוקין בוליט גרייס - בשיטה זו לא נשלם את ההחזר עבור הקרן אלא רק עבור הריבית. לאחר תקופת מה נחזיר את ההלוואה במלואה.
כל אחד מהמסלולים ניתן לשימוש לחישוב משכנתא, אך עליה יש להוסיף גם את מקדמי הסיכון השונים.
ישנם סיכונים רבים המוספים ללוח הסילוקין - להלן המרכזיים ביותר:
1. סיכון הצמדה - בעקבות עליית מחירים לצרכן
2. סיכון עליית פריים
3. סיכון בשינוי שער חילופין (דולר, יין, יורו)
4. סיכון ריבית משתנה
רעיון המאמר הוא להביא לתשומת לב את גורמי הסיכון השונים הנלווים ללקיחת משכנתא. כאשר נדע את הסיכון נדע גם לגדר סיכונים, כלומר להמעיט בנזקיהם כדי להקטין את ההחזר הכספי הנדרש מאיתנו למשכנתא.
להלן פירוט מאקרו כלכלי קצר להסבר על גידור סיכונים
ריבית הפריים הינה הריבית המוכרזת על ידי בנק ישראל ונקבעת על ידי הנגיד. בקביעת ריבית הפריים נצמדים לה מרווח של 1.5% נוספים. הנגיד קובע את הריבית על סמך נתונים כלכליים מוניטריים שונים:
כמות הכסף במשק, הפער בין ריביות ישראל לגושי המדינות הגדולות (יורו,יין), ציפיות של משקיעים ועליית מדד המחירים לאורך זמן, ועוד פרמטרים שונים.
הריבית מושפעת כאמור ממדד המחירים לצרכן, כך שככל שהמדד עולה תעלה גם הריבית כדי לרסן את האינפלציה הגבוהה במשק.
מצד שני קיים אפקט סיבובי לעליית ריבית הפריים והוא העברת כספים לחסכונות משקי הבית בבנקים, כדי ליהנות מריבית גבוהה. בה בעת תקטן הצריכה הפרטית שכן הכסף הועבר לחיסכון וכן תקטן גם עליית המחירים המדד לצרכן.
יש לזכור כי בחישוב ההחזר החודשי על המשכנתא נכללים סכום ההלוואה, משך זמן ההלוואה והריבית.
ריבית הפריים היא הריבית הנכנסת ללוח הסילוקין בחישוב ההחזר ואילו הלוואה הצמודה למדד לוקחת בחשבון את עליית המדד ומלבישה אותו על עלות ההחזר החודשי.
לכן, בחישוב כולל של כדאיות המשכנתא יש להתחשב בפרמטרים אלו, כמו גם בחישוב כדאיות המעבר בין מסלולים.
לסיכום, מחקרים רבים עוסקים בחקר הסוגיה והשפעתם של משתנים, כך שהמסקנה הנובעת היא כי גידור יעיל של הנתונים יכול להתבצע על ידי חישוב כדאיות הלוואה צמודת ריבית ופריים לאורך שנים.
בהתאם לזאת נמצא כי הלוואה צמודת מדד כדאית לתקופת הלוואה של 10-12 שנים, ואילו מעבר לתקופה זו כדאית הלוואה צמודת פריים.
המאמר דן בסיכונים האפשריים הנצמדים לחישוב ההחזר החודשי. בכל מקרה של קבלת החלטה ללקיחת משכנתא, ראוי להיוועץ באיש מקצוע, כדי להתאים את אופן חלוקת המסלולים והתאמתם לצרכי הלקוח מבחינה כלכלית ותזרימית לאורך כל תקופת ההלוואה.
