תחום הדיור המוגן כהתמחות ייחודית של היזם והאדריכל
בשנים הרבות בהן אני עובדת כאדריכלית ושותפה במשרד התכנון כנען שנהב, הכרתי מקרוב את מלאכתם של היזמים וכמובן של האדריכלים בפרויקטים כלליים של מסחר ומגורים, ובשני העשורים האחרונים בעיקר בתחום הדיור המוגן. נקודת המבט שלי מאפשרת לי לראות מתוך ניסיון אישי את הייחודיות הנדרשת בתחום הדיור המוגן הן מן היזם והן מן האדריכל, שעבורם ועבור לקוחותיהם מדובר בהתמחות שאינה דומה לשאר תחומי הייזום והתכנון.
במאמר זה אציג ייחודיות זאת תחילה מצד היזם ובהמשך מצד האדריכל, כדי להדגים את הצדדים המיוחדים שלהם ואת ההשפעה על התוצר המוגמר וכמובן על הלקוחות החשובים ביותר: דיירי הדיור המוגן, שעבורם פועלים כל העושים במלאכה.
כמו רבים אחרים אני רואה כיצד על פי התחזיות הדמוגרפיות, נראה שצפוי עודף ביקוש לדיור מוגן, ועל כן יזמים רבים שוקלים כניסה לענף זה, וכך גם אדריכלים, מהנדסים ושאר אנשי מקצוע. אולם, במאמר זה זה אציג את הסיבות לכך שהכניסה לתחום אינה פשוטה ומצריכה התמחות מעמיקה, מאחר ומדובר בתחום שהינו שונה מהותית משאר תחומי הנדל"ן.
הדיור המוגן כהתמחות ייחודית עבור היזם:
במהלך עבודתי אני רואה כיצד משנה לשנה, תחזיות הצמיחה הצפויה בתחום הדיור המוגן, מושכות יזמים רבים להיכנס לתחום זה. מתוך היכרותי עם היזמים המובילים והמנוסים בענף, אני יודעת שרק מעטים מהם מסוגלים ליזום פרויקט בסדר גודל כספי ואופרטיבי כזה, וגם מתאימים לנהל את המורכבות הקיימת בענף. מדובר בשילוב של הקמה, תפעול וניהול מקצועי, שיווק ראשוני ושיווק חוזר של הפרויקט, תוך מחוייבות לטווח ארוך מאוד, ובכל אלה המומחיות הנדרשת מן היזם שונה מהותית מזו של יזמי נדל"ן אחרים.פן חשוב אחר שנחשפתי אליו, שאינו קשור ישירות להתמחות שלי, עבר בשנים האחרונות התקדמות משמעותית המסייעת לענף ועשוי להביא להתעוררות: זהו הפן החשבונאי. עד לאחרונה היו פרויקטים של דיור מוגן מסווגים על ידי שלטונות המס כרכוש קבוע, אולם הרשות לניירות ערך החליטה לערוך שינוי ולהחשיב את הנכסים כנדל"ן מניב להשקעה. השינוי החשבונאי משנה את כללי המשחק בכל הקשור לשחקנים שיכולים להשקיע בתחום. עד לשינוי, ההתייחסות אל דיור מוגן היתה כאל פרויקט נדל"ן רגיל, אשר בו היזם בונה, מוכר וממשיך הלאה לאחר שהחזיר לעצמו את ההשקעה בתוספת הרווח היזמי. השינוי שנערך מכיר בכך שפרויקטים של דיור מוגן משאירים את היזם כמשכיר ומפעיל של הפרויקט, ומכאן נבעה ההכרה בצורך לשינוי סטטוס המיסוי. השינוי צפוי להסיר חלק מן המחסומים הקיימים ולהוביל את הגופים המוסדיים להיכנס לתחום, כי הנכסים הפכו מניבים וזה בדיוק מה שהם מחפשים. לפיכך אני צופה בשנים הקרובות לתנופה משמעותית בענף, ויכולה להעיד שהתהליך כבר החל וההתעוררות מורגשת בכניסתם של יזמי נדל"ן מהמובילים במשק לתחום הדיור המוגן. גם בחו"ל לא ידעו בעבר איך להתייחס למצב שהיה בישראל עד השינוי, וגוף מוסדי לא היה יכול להשקיע כי היה "נפגש" עם ההון המושקע בנכס אך ורק במכירה. ייתכן שהשינוי החשבונאי יוביל לעידוד בנייה חדשה ואולי גם למודלים חדשים של תמחור בדיור המוגן.
מי שעוסק בענף שנים רבות כמוני, יודע שדיור מוגן מצריך אישורים ייחודיים מהרשות המקומית, מימון שונה מהבנק, והחזר הון בתחשיב שונה (כאמור לעיל). אין כאן פרויקט של בנייה לשם מכירה ומעבר לפרויקט הבא, ואפילו לא פרויקט להשכרה: מדובר בשילוב מורכב של רישוי, מימון, בנייה, גיוס צוות מקצועי, ניהול, שירות אחריות על אוכלוסייה רגישה, והשקעה בשדרוג מתמשך.
זאת ועוד, על סמך נתונים אלה של הביקוש ההולך וגדל לדיור מוגן, ניתן היה לצפות מהרשויות המקומיות להכיר בפוטנציאל הגדול העומד לנגד עיניהן, הן מהפן החברתי למען תושבי העיר והן מהפן העסקי הטמון בדיור המוגן, ולהקצות לו מגרשים מתאימים בתכנית בנין עיר (תב''ע). במפגשים שאני עורכת עם צוותי התכנון העירוניים בערים רבות בעיקר במרכז, ולאחרונה גם בפריפריה, אני מעבירה סדרה של מסרים שמתחילים לעורר מודעות ואולי אף שינוי בתפיסה. אולם, לטעמי, מרבית הרשויות המקומיות עדיין מקצות לכך שטחים קטנים מן הנדרש, רק כ- 100 עד 150 יחידות דיור לכל פרויקט. כתוצאה מהקצאת חסר של הרשויות, פרויקטים מתוכננים רבים אינם יוצאים לפועל בשל זכויות בנייה קטנות ולא מספיקות, הנובעות ממגרשים קטנים מדי המוקצים לדיור מוגן. הפתרון, כאמור, מצוי בהקצאת מגרשים המתאימים מבחינת גודלם בתב''ע בכדי למנוע מחסור בדיור אופציונאלי לקשישים בישראל. פתרון נוסף הוא לאפשר ליזמים תוספות לזכויות בניה בשטחים המוקצים בתב"ע ל''מבני ציבור'' ושאינם בשימוש: על פי חוק התכנון והבנייה, ניתן לבנות דיור מוגן על שטח המסומן בתב"ע כמיועד למבנה ציבורי. בכל עיר ניתן למצוא שטחים כאלה שטרם נוצלו וניתן להסב אותם לצורך דיור מוגן, המוגדר גם הוא כמבנה ציבורי. במקרים כאלה, עלי כאדריכלית לפעול ביחד עם היזם היזם לפעול לקבלת אישור וועדת התכנון להוספת זכויות בנייה בהיקף המתאים לדיור מוגן.
אני סבורה ולעתים גם נוכחת בכך שהרשויות המקומיות מפנימות לאחרונה בהדרגה את ההבנה כי פיתוח התחום הינו אינטרס חשוב של הישוב: דיור מוגן הינו פרויקט חיובי אשר מייצר מקומות תעסוקה (כ-150 עובדים לפרויקט), מקנה פעילויות העשרה גם לגמלאים תושבי הסביבה, שאינם דיירי הפרויקט, המוזמנים כמשתמשי חוץ במתקנים, מפחית את הנטל על רשויות הסעד, מרפאות ובתי החולים ומאפשר לתושבי העיר להישאר בגיל השלישי בסביבה הטבעית בה הם חיו כל חייהם במקום לעבור לעיר אחרת. לפיכך, יש צורך ממשי שרשויות התכנון, מנהל התכנון הארצי, וועדות תכנון מחוזיות ומקומיות יקצו מגרשים וזכויות בניה מתאימים לדיור מוגן לסוגיו השונים, בכל עיר ומחוז, על פי מפתח הצרכים של האוכלוסייה כפי שמקצים שטחים וזכויות בניה לבתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים וכדומה. במפגשים שאני עורכת עם צוותי תכנון של רשויות מקומיות אני מדגימה כל זאת באמצעות פרויקטים אותם תכננתי שהשפעתם על הסביבה המיידית בה הם נמצאים ברורה ומוכחת.
הדיור המוגן כהתמחות ייחודית עבור האדריכל:
כאדריכלית המתמחה בענף הדיור המוגן שנים רבות, נדרשת ממני מיומנות ספציפית והיכרות מעמיקה עם המאפיינים והצרכים של הדיירים ובני משפחותיהם, הצוות, היזם, הרשות המקומית והקהילה באזור בו נמצא הפרויקט, וזאת באופן מתמשך לאורך חיי הפרויקט. מבחינה מקצועית חשובה לי גם היכרות מעמיקה עם החוקים הרלוונטיים ועם הנעשה בתחום זה בארצות רבות בעולם. במקרים רבים למדתי שייעוד הקרקע וזכויות הבנייה אינם תואמים את צורכי הפרויקט ונדרשת ממני ביחד עם היזם פעילות עם הרשות המקומית להכנת תב"ע בסמכות מחוזית. הצורך בפעולה כזאת מאריך את משך התכנון בשנים אחדות. תפקידי כאדריכלית כולל היבטים רבים ומגוונים: טיפול בהשגת היתרי בניה, תכנון הלוקח בחשבון שילוב של מגוון רחב של צורכי אוכלוסייה רגישה על פני כל תחומי החיים, תכנון מודולרי לצורכי שדרוג ורענון שוטף לפי קצב תחלופת באוכלוסייה. כמו כן, שילוב התכנון לפי שלבי החיים הרלוונטיים, כולל שינוי בהרכב משפחתי ביחידת הדיור במהלך השנים, אגף לעצמאיים ואגף סיעודי. העבודה בתחום תכנון דיור מוגן מצריכה ממני מגע רב וקרוב עם אנשים זקנים, בשלב רגיש מאוד בחייהם. ניתן לומר שהתמחות זאת, בנוסף לפן המקצועי, מתאימה בעיקר למי שמגיע עם מידה ראויה של אמפתיה לאנשים בכל שלב של חייהם ונכונות לפעול למענם באופן ישיר, קרוב ורציף. יתכן גם שזאת אחת הסיבות העיקריות בגללן בחרתי כאדריכלית וכאדם כבר לפני שנים רבות להתמחות בתחום זה.
עבודת האדריכל מול כל המעורבים בפרויקט הדיור המוגן
פן נוסף של עבודתי כאדריכלית של דיור מוגן הוא שילוב בין גורמים שונים, אשר לכל אחד מהם תפיסות ורצונות משלו:
הדיירים – בסיס ההצלחה הוא בכך שאני רואה את עצמי קודם כל כנציגתם של הדיירים. כמו כל המעורבים בפרויקט, ואולי אף יותר, כשאני מדברת עם הדיירים וחושבת עליהם, אני רואה בעיני רוחי את ההורים שלי. במבט רחוק יותר, מדובר למעשה בעתיד של כל אחד מאיתנו. אני מודעת לכך שעבור הדיירים מדובר במעבר מאוד לא פשוט ובשלב חיים לא קל. אני לוקחת בחשבון שלרוב גם המשפחות מעורבות בתהליך. לפיכך אני משקיעה רבות בלימוד והבנה של צורכי אוכלוסייה רגישה זו ועם השנים פיתחתי כלפיהם אמפתיה אישית, שהיא הבסיס הרגשי לעבודתי בתחום זה, בצמוד לפן המקצועי.
היזם – היזמים שאיתם אני עובדת רואים בדיור המוגן השקעה מתמשכת, שונה מעיסקת נדל"ן רגילה (כולל גם ניהול ואחריות על אוכלוסייה מורכבת) שחייבת להיות רווחית ומשווקת באופן רצוף לאורך זמן.
חברי הצוות המטפל – עבודתם אינה קלה ודורשת משאבים פיזיים ונפשיים משמעותיים. לפיכך חשוב לספק להם סביבת עבודה מותאמת ותומכת למשימות המיוחדות המוטלות עליהם.
הרשות המקומית – אני מכירה בכך שלרוב רשויות מקומיות נוטות להעדיף אוכלוסייה צעירה ולא תמיד רואה את החשיבות של שילוב בני הגיל השלישי בקהילה. במשך השנים לקחתי על עצמי משימה אישית לשמש כמסבירה בקרב המתכננים ברשויות, במטרה שהרשות המקומית תכיר בכך שהדיור המוגן הינו פרויקט חיובי ואף חיוני לעיר, דייריו כמעט אינם מיוממים[1], ואת מירב צורכיהם, כולל דרכים ושטחים ציבוריים, הם מקבלים בתוך הפרויקט ועל חשבון היזם.
הקהילה – בכל שלבי התכנון אני לוקחת בחשבון את צורכי הקהילה ומתכננת מראש את האינטראקציה החיובית בין דיירי הדיור המוגן לבין כל קבוצות הגיל של הקהילה אשר בתוכה שוכן הפרויקט ובהשתלבות האורבאנית במקום בו הוא מוקם.
לסיכום: משנה לשנה אני רואה כיצד עודף הביקוש לדיור מוגן הצפוי על פי התחזיות הדמוגרפיות בישראל מלהיב את דימיונם של יזמים רבים השוקלים להיכנס לענף ייחודי זה, וכמותם גם אנשי מקצוע נוספים כמו אדריכלים, מהנדסים ואחרים. אולם, מניסיוני האישי לאחר תכנון מספר רב של פרויקטים בתחום הדיור המוגן, ועבודה עם היזמים המובילים בתחום ועם רשויות מקומיות, אני יודעת שהכניסה לתחום אינה פשוטה ומצריכה התמחות מעמיקה, מאחר ומדובר בתחום שהינו שונה מהותית משאר תחומי הנדל"ן.
[1] יוממות (commuting) הינה נסיעה יומית ממקום המגורים למקום העבודה וחזרה
האדריכלית דנית שנהב מחברת כנען שנהב אדריכלים, מתמחה בתכנון דיור מוגן וכפרי גמלאים. את הניסיון שרכשה במספר פרויקטים כמו פרוטיאה בכפר, מיישמת דנית בפרויקט הדגל שהושלם לאחרונה וכבר מתאכלס בימים אלה: פרוטיאה בהר, הממוקם בפסגת שורש בקרבת ירושלים וצופה מערבה עד לים התיכון.
