חיזוק במסגרת תמ"א 38 4
מאז אושרה בשנת 2005, עברה התמ"א שינויים שונים, שנועדו להקל על ביצוע התחדשות עירונית באזורים שונים ברחבי הארץ. השינוי האחרון הוא הוספת תיקון רביעי לתוכנית, הידוע בשם תמ"א 38 4. תמ"א 38 4 מציעה תהליך של חיזוק מבנים בפריפריה, מאחר ומרבית המבנים שחוזקו במסגרת התמ"א נעשו באזור המרכז. במסגרת הזו, ניתן יהיה לחזק מבנים שנבנו לאחר שנת 1980 (כאשר התמ"א המקורית כיוונה למבנים שנבנו לפני שנה זו) וניתן אף יהיה לקדם בנייה ירוקה. תיקון זה נמצא עדיין בתהליכי תכנון וגיבוש אך לכשייצא לפועל, ייתכן כי יספק תמריץ לביצוע פרויקטים של חיזוק מבנים בפריסה ארצית רחבה יותר.
ביצוע פינוי בינוי
לפעמים, הדיירים יעדיפו לא רק לחזק את המבנה בו הם גרים, אלא להפוך אותו לחדש לגמרי. במסגרת פינוי בינוי, הדיירים מפנים את הדירות שלהם וחוזרים לבניין חדש לחלוטין, שנבנה במקומו. הדירות בו הן גדולות יותר, מחוזקות בפני האיומים השונים והן בעלות ערך כספי גבוה יותר מהדירות הישנות. השאלה האם לפנות לתהליך של חיזוק מבנים במסגרת תמ"א או לבצע פינוי-בינוי הוא לא רק שאלה הנדסית, אלא גם שאלה בירוקרטית ואף שאלה כלכלית. לכל אחד מן התהליכים הללו ישנן יתרונות וחסרונות, כאשר איש מקצוע בתחום יוכל לנווט בין כלל האפשרויות הקיימות ולבחור עבור לקוחותיו את התוכנית הטובה ביותר, בהתאם לפרמטרים השונים.
תוכנית רחבה עם סעיפים שונים
כאשר ממשלת ישראל החליטה בשנת 2005 על תמ"א 38, היא עשתה זאת מתוך מחשבה על חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו, בהתאם למציאות הקיימת בשוק הנדל"ן, התפתחה כך שהיא מכילה בתוכה גם מענה להגדלת היצע הדיור ובכך להביא להוזלה במחירי הדיור. זאת, על ידי הוספת תיקונים שונים לתוכנית המתאר הארצית. התיקון השני לתמ"א, הידוע בשם תמ"א 38 2, מאפשר להרוס בניין שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש. תמ"א 38 3 נועד להגדיל את זכויות הבנייה של הקבלן במסגרת התמ"א ולקבל פטור מס נרחב יותר. בצורה הזו, חיזוק מבנים בדרך של תמ"א נעשית אטרקטיבית יותר לקבלן, מה שיוכל להגדיל את מספר המבנים שעוברים חיזוק בדרך זו.
בחירה מושכלת של התמ"א
תמ"א 38 מכילה בתוכה הזדמנויות מגוונות לשיפור חיי הדיירים. הדרכים השונות לביצועה מחייבות התייעצות עם עורכי דין ומומחים לנדל"ן, על מנת לעמוד על התוכנית המתאימה ביותר לדיירים. תוכנית זו צריכה להיות, מצד אחד, כזו שעונה על דרישות הדיירים- הן מהבחינה הבטיחותית והן מבחינת התמורה המתקבלת בסוף התוכנית. פער הזמן בין ביצוע התמ"א הרגילה לבין תמ"א 38 2, לדוגמה, הוא גדול מאוד. מצד שני, התמ"א שנבחרת צריכה גם להיות תוכנית כזו, שתהיה כדאית מבחינה כלכלית ליזם, מה שימשוך יזמים שונים לפנות לבניין בביצוע התמ"א.
עמית רונן
