תמ"א 38 הקלות מס חדשות - התחדשות עירונית 

הקלות מס חדשות בפרויקט תמ"א 38

בעלי דירות רבים מנסים לקדם בבניינם פרויקט התחדשות עירונית בדרך של תמ"א 38 הריסה ובניה, ללא הצלחה, ונתקלים פעם אחר פעם בטענה הבאה "לא משתלם לבצע בבנין שלכם פרויקט תמ"א 38".

בפרויקט תמ"א 38 ישנן הוצאות רבות ליזם, הוצאות אלו יכולות לפגוע בכדאיות הכלכלית של עסקת התמ"א, ולגרום לסיקול הוצאתו לפועל של הפרויקט עקב היותו לא משתלם ליזם.

במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ותיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, התווספו הקלות נוספות שיכולות להחיות פרויקטים אבודים של תמ"א 38.

פרויקטים שסוכלו עקב חיובים גדולים בגין שבח ומע"מ. 

עד כה, בפרויקטים של תמ"א 38 (הריסה ובניה) ביצעו הפרדה מוחלטת בין הזכויות מכח תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) לבין הזכויות מכח התב"ע (תכנית בנין עיר).

כך שהפטור ממס השבח הניתן מכח הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, ניתן רק בעבור הזכויות מכח תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38), ובמקרה בו לא ניתן היה להשיג פטור אחר מתאים, חלו חיובים כבדים במס שבח בגין הזכויות הנוספות מכח התב"ע (תכנית בנין עיר).

להלן נוסח הסעיף טרם השינוי:

49"לג1.^[  (א) מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה (בסעיף זה – הזכות הנמכרת), תהיה פטורה ממס "עד גובה שוויין של זכויות הבנייה כאמור..."

מנוסח הסעיף (טרם תיקון 88) עולה כי ניתן לנצל את הפטור רק בקשר עם "זכויות הבניה כאמור". כלומר, זכויות הבניה מכח תכנית החיזוק תמ"א 38 הריסה ובניה.

נוסח סעיף 49 לג1(א) לאחר התיקון, משמיט את המילים "עד גובה שוויין של זכויות הבנייה כאמור" וכך מטשטש את ההפרדה שבוצעה עד כה בין הזכויות מכח תמ"א 38 לבין הזכויות מכח התב"ע.

טשטוש ההפרדה בין זכויות התמ"א לזכויות מכח התב"ע מאפשר שימוש בפטור מכח סעיף 49לג1(א) לא רק רק בקשר עם הזכויות מכח תמ"א 38, אלא גם בקשר עם הזכויות מכח התב"ע.

הרחבת הפטור המפורט בסעיף זה והאפשרות להחלת הפטור על זכויות נוספות מלבד זכויות התמ"א, מעניקה הקלת מיסויי משמעותית, שיכולה להכריע באשר לגורל פרויקט.

בדומה למס השבח, שירותי הבניה מכח התמ"א זכו טרם התיקון לפטור ממע"מ, בעוד שירותי הבניה מכח התב"ע מוסו במע"מ וגררו חיובים נוספים שפגעו בכדאיות הקמת הפרויקט ליזמים.

כך שטשטוש ההפרדה בין הזכויות מכח התמ"א לזכויות מכח התב"ע הרחיב את הפטור הנוגע למע"מ.

אם עד כה הפטור ממע"מ חל רק על שירותי הבניה מכח התמ"א, הרי שכעת ניתן להחילו גם על שירותי הבניה מכח התב"ע.