נדל"ן - על עבר, הווה וניסיון חיזוי העתיד 

נדל"ן – על עבר, הווה וניסיון חיזוי העתיד

אין מישהו שלא מבין בנדל"ן. בעצם כולנו מבינים בנדל"ן.

הנדל"ן, איך לא, הפך לשיחת היום בכל מקום במדינה.

במקומות העבודה מדברים על נדל"ן, כל אתרי האינטרנט מסקרים באופן נרחב את מחירי הדירות, השכירויות והמגמות השונות, משרדי הממשלה השונים להוטים להשיג הישגים בנושא הנדל"ן, שר האוצר שם לו למטרת על את הורדת מחירי הדירות ואפילו נהג המונית שמדי פעם אנו פוגשים הוא סוג של מומחה בנדל"ן.

מה גרם וגורם לנו לעסוק ולהתעסק כל כך הרבה עם הנדל"ן – התשובה ברורה והיא - כסף.

כולם יודעים שמחירי הנדל"ן הוכפלו ואף יותר ב 7-8 השנים האחרונות.

מחירי הקרקעות הרקיעו שחקים ואנשים רבים שהשקיעו כספם באותה תקופה בכל סוג נכס שהוא עשו הון ביחס להשקעתם.

מחירי השכירות, שהם נגזרת של מחיר הנכס, עלו באותו יחס גם כן אך השכר במשק על כל מדדיו השונים (ממוצע/חציוני/ריאלי וכו') לא עלה בהתאם מה שגרם לשכר הדירה לפלוש ללא היתר על חלק גדול יותר מאותה עוגת שכר של התא המשפחתי ולהוות נטל הולך וגדל בעל כורחנו.

אט אט נגס לו שכר הדירה עוד ועוד בהכנסה החודשית, עד שהפך להיות הפרוסה הגדולה ביותר של אותה עוגה במקרה הרע, ובמקרה הטוב הפרוסה בעלת המסה השנייה או לכל היותר השלישית.

כיום, מרכיב שכר הדירה מהווה כ 30%-38% מהכנסותיה של משפחה ממוצעת.

בלתי נתפס. תחשבו שבמילים אחרות כל אחד מבני הזוג מקדיש כ 10 ימים בחודש לטובת תשלום שכר הדירה.

איפשהו בשנים 2009,2010, משרדי הממשלה השונים שמו לב למגמה הגואה במחירי הדירות והנושא עלה לסדר היום החברתי-כלכלי שלנו.

הנתונים השונים גרמו לסיקור יתר בתקשורת שללא ספק היוותה הדלק לאותו "מנוע צמיחה". הסיקור הנרחב עודד משקיעים נוספים להיכנס לתחום ואנשים פרטיים רבים נכנסו לתחום ובכך סייעו להאצה של המגמה. מי אמר נבואה המגשימה את עצמה ולא קיבל?

מנגד, הירידה העקבית של הריבית במשק גרמה לאפיקי השקעה סולידיים כגון אגרות חוב או סתם פק"מ בנקאי פשוט להיות לא רווחיים עד שיותר ויותר אנשים שחיפשו אפיקי השקעה מצאו את התשובה בנדל"ן.

עד כאן היסטוריה ומכאן הווה וניסיון חיזוי העתיד.

כתיבת המאמר נעשית בשלהי 2016.

שר האוצר, משה כחלון, נלחם בכל הכח במחירי הנדל"ן החל בהעלאת מס הרכישה שמטרתו לצנן את המשקיעים, ייזום של הפשרת קרקעות, תכניות בנייה רבות והסכמי גג עצומים, ייבוא חברות זרות ואף עובדים מקצועיים זרים וכלה בתכניות שיווק שונות לזכאים השונים, שיזם בעצמו או שהמשיך את קודמיו כדוגמת מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו'.

הנתונים השונים, ותאמינו לי שאני יודע שהסטטיסטיקה היא מניפולטיבית, מעידים על צינון כלשהו בתחום, ירידה בכמות הדירות הנמכרות, ירידה בהיקף המשקיעים שנכנסים לשוק ועוד כמה נתונים שכאלה. אבל המצב די רחוק מהיפוכה של המגמה.

אני בטוח שאם הייתה לי הזדמנות לשבת בארבע עיניים עם השר כחלון לשיחה פתוחה וכנה הוא היה אומר לי שאינו שש לצניחה או מפלה של מחירי הנדל"ן אלא לתיקונים קוסמטיים קלים.

לא חלילה בגלל שהוא משקר או מציג מצגי שווא לקהל הרחב, אלא בגלל שהוא מבין היטב את הנזק שיכולה מפולת שכזו לגרום למשק כולו.

משק של כלכלה מודרנית נשען על הנדל"ן של אותה כלכלה, ומכאן שכל רעידה אמיתית בנדל"ן אנלוגית לרעידת אדמה במשק כולו וגוררת אחריה תופעות כלכליות שליליות עד הרסניות.

הרחבה של הנושא הזה אשאיר ברשותכם למאמר הבא.

אם ניקח את הטענה הזו כאקסיומה, אז ירידות דרסטיות במחירי הדירות יגררו טלטלה גם בענפי משק אחרים עד כדי גרירת המשק כולו למצב חירום. אם חלילה נגיע להתגלות זו, אז ניווכח וניוודע לצחוק הגורל שיגרום לממשלה כולה להפוך את חרבה לאויב החדש – הירידה במחירי הנדל"ן.

שאלת המיליון דולר היא כמובן - מה צופן העתיד?

אומרים ובצדק שהשיטה הטובה לחזות את העתיד היא על ידי הבנת העבר.

אם ניקח בחשבון שהשקעה בנדל"ן הינה השקעה ארוכת טווח, היינו ל 10 שנים ויותר (ואף הרבה יותר) אז לי אישית די ברור שהמחירים יעלו וזאת גם אם בדרך ירדו או אף יצנחו.

מדוע? משום שהאינפלציה הריאלית גואה, (לאו דווקא זו שמפורסמת על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), עלות העובד למעסיק הולכת ועולה בהתמדה (שכר מינימום לדוגמא) עלות כלי עבודה, כלי תחבורה, חומרי הגלם וכן משאבים אחרים כגון מכונות וציוד הולכים ועולים בהתמדה ועל זה אין למשק הישראלי הצנום שום השפעה.

מכאן שהמחיר של עלות הבנייה הפיסית של הדירה ילך ויעלה בהתמדה.

גם אם מרכיב הקרקע ירד, מה שלא סביר בעליל שיקרה בטווח הארוך, מרכיב הבנייה ידביק את הפער והצרכן לא ירוויח כלום מאותה דלתא וירטואלית.

אם נבחן וננתח את מחירי הדירות ב 50 השנים האחרונות, נגלה שלאחר היוון הנתונים מחירי הדירות עלו בכ 300% וככל שנבחן את הנתונים משנים מוקדמות יותר ניווכח לתוצאה משמעותית הרבה יותר.

מכאן שגם אם מחירי הדירות של היום ירדו ב 10% ואפילו 20% לאורך הזמן המחיר צפוי לעלות.

בנימה זו ובתאם לתפיסת החיים שלי, אני מציע לכל מי שזכאי להתמודד על זכות לדירה באחת מהתכניות של משרד הבינוי והשיכון לשאוף לממש את זכאותו.

היינו לגשת לכל מכרז, לשוטט באופן תדיר באינטרנט, לכתת רגליים והתמודד על כל מכרז רלוונטי.

לכל מי שאינו זכאי אני ממליץ לקנות נכס כלשהו גם אם המהלך יחייב רכישה באיזור שאינו משאת נפשו. לחפש את הנכס עם הפוטנציאל להרחבה או ליישום תכנית מתאר כלשהי כגון תמ"א 38 הרווחת, פינוי בינוי וכו'.

זו המלצתי כמובן גם לציבור משפרי הדיור על סוגיהם השונים.

אינני אומר זאת מכיוון שאני בעל משרד התיווך אשרובילד (AshroBuild) - מה גם שסביר שקורא המאמר מתגורר באיזור שאינו בתחום התמחותי – אלא להיפך.

בחרתי לממש את ייעודי בחיים בתחום שיווק ויזמות נדל"ן דווקא משום שכאן אני מזהה את הפוטנציאל לרווחה כלכלית וזאת אף על פי שבהשכלתי אני מהנדס מתחום התוכנה...

מאחל לקוראי הצלחה בכל דרך שיבחרו!