מדריך הקצר למשקיע בקרקע המיועדת למגורים 

המדריך הקצר למשקיע בקרקע המיועדת למגורים– קונים בטוח!

עם פתיחתה של שנת 2017 נראה כי ההשקעה בנכסי נדל"ן היא עדיין האפיק המשתלם ביותר עבור הקהל הישראלי. הציפייה הדרוכה בשווקים בנוגע להעלאת ריבית אמנם קיימת אך בהחלט ייתכן כי יעבור פרק זמן משמעותי עד שתגיע לרמות המצדיקות השקעה באפיקים סולידיים נוספים פרט לקניית נכסים. למרות העלייה העקבית במחירים התשואות המופקות עדיין אטרקטיביות, במיוחד מחוץ לגוש דן. אנו עדים להיווצרותו של שוק משוכלל מאי פעם המציב בפניי הרוכשים הזדמנויות קנייה במסלולים שונים ובמחירי סף נמוכים מאי פעם אך יחד עם זאת אין להתעלם מן העובדה כי חלק מאותם אופני רכישה מתבררים כלא מגובשים דיים, עניין הגורם לא אחת לעוגמת נפש של ממש.

מה כבר ביקשנו?

הזדמנויות לרכישת נכסים מסוגים שונים צצות חדשות לבקרים ומייצרים עבור הקהל הרחב אפשרות ליטול חלק במגרש בו לא הייתה לו דריסת רגל בעבר. סף הכניסה הנמוך מפתה משקיעים שאינם מחזיקים בידע הנדרש על מנת לקבל החלטה שקולה ולכן אינם מבצעים בדיקת נאותות מעמיקה.

אחד ממסלולי ההשקעה הפופולריים אליהם נחשף הקהל הישראלי בשנים האחרונות הינו קניית קרקע טרם קבלת אישור לבנייה למגורים עליה. מחירי קרקעות מסוג זה זולים משמעותית מקרקע שאושרה לבנייה למגורים ולכן רבים המשקיעים המתפתים למהר ולסגור עסקאות שאין לגביהן ודאות ברורה. העובדה כי קרקעות אלו נמצאות במצב בו אין לגביהן תכנית סדורה הנוגעת ליעוד הקרקע הופכות את לוחות הזמנים למימוש לגמישים במיוחד. לא אחת אנו נתקלים בעדויות של רוכשים שהשקיעו כספם בקרקעות ונמצאים במצב בו אין להם ולו שמץ של מושג מתי תופשר הקרקע ותינתן אפשרות למימוש ההשקעה.

ודאו כי הקרקע בה אתם מתעניינים מאושרת למגורים טרם הרכישה

מסלול הרכישה, אם כן, חייב להיות שקוף ובהיר. לאילו נקודות יש להתייחס? שימו לב לנקודות מטה. אלו נקודות בסיסיות לשימת לב האמורות לסייע לכם בהליך הבדיקה טרם קבלת החלטה.

• מה מייעדת תכנית המתאר לקרקע בה אתם מעוניינים? 

נניח ואיתרתם קרקע אטרקטיבית אותה אתם מעוניינים לרכוש. יצירת קשר עם הרשות המקומית שבשטחה מצויה הקרקע יחשוף בפניכם תוך פרק זמן קצר מהו ייעודה הנוכחי והאם היא אושרה למגורים. במידה ולא, ייתכן כי יעברו שנים ארוכות עד לקבלת האישור המיוחל, עניין העלול למנוע מימוש ההשקעה במשך שנים ארוכות.

• מהו מצבה המשפטי של הקרקע?

חשוב להבין כי החוק במדינת ישראל מגדיר מפורשות את ההליך המשפטי אותו חייב השטח לעבור בוועדות התכנון, ברשות מקרקעי ישראל ובשאר הגופים הממשלתיים והעירוניים המעורבים בהכשרתה של הקרקע עד לבנייה המיוחלת. הליכים אלו נועדו למנוע אי סדרים, הן ברמת התכנון והן ברמת התמחור של הקרקע. הביאו בחשבון כי ייתכן והקרקע בה אתם מתעניינים נתונה בסיטואציה משפטית המשפיעה במישרין על לוחות הזמנים של הפרויקט ולכן קובעת במידה רבה את כדאיות הרכישה.

• מיקום, מיקום, מיקום

שימו לב לאזור בו נמצאת הקרקע בה אתם מתעניינים. האם מדובר באזור הקרוב למרכזים עירוניים גדולים? האם ישנן תכניות פיתוח אזוריות על הפרק ברמת הבנייה והתשתית? האם כלל מתקיים ביקוש סביר למגורים באזור? בדקו נושאים אלו ודומים היטב על מנת לאמוד נכונה את טיבו  של האזור. 

• הוצאות נוספות סביב הרכישה

קניית הקרקע בהחלט איננה ההוצאה היחידה סביב עסקה מסוג זה. ישנם היבטי מיסוי שיש להביא בחשבון כמו גם לוחות זמנים לקיומם של תשלומים נוספים שיביאו להשלמת העסקה. אל תצאו לדרך בלי לראות דו"ח שמאי מפורט וברור!

• ממי קונים?

זוהי נקודת מפתח חשובה מאין כמותה. חפשו חברות מנוסות בלבד שבאמתחתן מספר רב של פרויקטים שהושלמו. אל תתעצלו ובקשו להיפגש עם לקוחות עבר של אותה חברה על מנת לקבל חוות דעת על התהליך אותו עברו. בקצרה, עשו שיעורי בית לא רק בנוגע לקרקע עצמה אלא גם בנוגע לאלו המבקשים למכור לכם אותה!

חשוב לציין כי כיום מחויבים היזמים והמשווקים על פי חוק לציין מהי זמינות הקרקע לבנייה. גם אם ניתן אישור לייעד את הקרקע למגורים, אין זה אומר בהכרח כי היא זמינה לבנייה. יזם אמין ימסור פרטים מסוג זה ללקוחותיו באופן בהיר וענייני ויעדכן אותם באדיקות אודות לוחות זמנים, עלויות צפויות וכיו"ב.

קניית קרקע מאושרת למגורים בחיפה – מקרה בוחן 

בימים אלו משווקת קבוצת גולדשטיין קרקע מאושרת למגורים במורדות לינקולן, אחת מעתודות הקרקע המבוקשות בבירת הצפון. בבואנו לבחן את הנקודות שציינו במדריך הקצר מעלה ניתן להבחין בברור בפרטים הבאים:

• התב"ע (תכנית בניין עיר) הינה בבעלות פרטית ומאושרת למגורים.
• סביבת הפרויקט נמצאת בתנופת צמיחה אדירה המבטיחה ביקוש גבוה לנכסים בו.
• ההליך התכנוני לשכונות המגורים החדשות מאושר ע"י הגורמים המתאימים בעיריית חיפה.
• הרוכשים מקבלים ליווי מקצועי ואמין, הן ברמה השמאית והן ברמה המשפטית.
• הנכס נרשם על שמם של הקונים בטאבו
• מסלול רכישה בהיר וברור המבטיח תשואה מרשימה על הנכסים בפרויקט.