חוק מס ריבוי דירות – סקירה
1. כללי
מס ריבוי דירות הוא מס חדש אשר נכנס לתוקף החל משנת 2017. חוק זה נוסף לספר החוקים במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2017 ו – 2018. כאשר מטרתו העיקרית היא עידוד מכירת דירות ע"י משקיעים.
2. בסיס הטלת המס
מס ריבוי דירות הוטל על "חייב במס"
"חייב במס" – יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% ויותר.
למעשה , הגדרת החייב במס מכילה מתוכה שורה של הגדרות משנה אשר קובעות אם בעל החזקה במספר דירות מגורים , יהפוך לחייב במס על פי חוק זה .
חייב במס נדרש לעבוד בתנאים המצטברים הבאים:
א. יחיד (לרבות הרחבות מסוימות כפי שיתואר בהמשך)
ב. בעל החזקה במספר דירות מגורים (בניכוי חריגים מסוימים כפי שיתוארו בהמשך)
ג. שיעור החזקתו בדירות המגורים עומד על 249% ומעלה.
תנאי ראשון
כאמור , התנאי הראשוני הוא שהחייב יהיה יחיד . הגדרה זו מתרחבת כאשר זו נבחנת לאור סעיף 119 הדן בחזקות חלוטות לעניין הבעלות.
סעיף 119 לחוק קובע :
(1) "יראו דירת מגורים בבעלותו של יחיד גם דירת מגורים שהיא בבעלותו של איגוד מעטים , אם יש ליחיד , באמצעות זכויות באיגוד במישרין או בעקיפין חלק בבעלות בדירה בהתאם לזכויותיו באיגוד"
(2) על אף האמור בכל דין ובכל הסכם , יראו יחיד ובן זוגו למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, ולידיהם שטרם מלאו להם 18 שנה , כבעלים אחד והחבות לפי חוק זה תהיה על היחיד ובן זוגו יחד ולחוד"
מן האמור לעיל עולה כי מעבר ליחיד הקלאסי , נכללים בהגדרת "יחיד" לעניין חוק זה עוד אישיויות משפטיות.
האישיות המשפטית הראשונה הנוספת להגדרת היחיד היא "איגוד מעטים"
"איגוד מעטים - איגוד שאין לציבור עניין ממשי בו , שחמישה בני אדם או פחות מזה , ביחד, שולטים שליטה ישירה או עקיפה בענייניו או יכולים לשלוט או זכאים לרכוש שליטה כאמור , ובפרט – אך בלי לגרוע בכלל האמור – כשהם ביחד מחזיקים ברב הזכויות באיגוד . לעניין זה יחשבו לאדם אחד אדם וקרובו , אדם ובא כוחו וכן שותפים בשותפות רשומה לפי פקודת השותפויות התשל"ה 1975".
מטרת הרחבת הגדרת היחיד לאיגוד מעטים היא למנוע מצב שבו עד חמישה אנשים יפעלו במשותף על מנת לצאת במשולב מתחולת הגדרת החייב במס.
דוגמא
שלושה יחידים , מר A ,מר B ומר C כל אחד מחזיק בדירה שלישית .
במצב המוצא , כל אחד מן השלושה נכנס להגדרת "חייב במס".
שלושת היחידים מקימים חברה ומעבירים אליהם את הדירה השלישית שבבעלותם. במצב זה לכאורה אף אחד מן השלושה לא נכנס להגדרת "חייב במס" כתוצאה מכך כל השלושה , לא חייבים במס.
אפשרות זו נחסמת על ידי הגדרת כל השלושה (A B C ) כאילו כל אחד מהם מחזיק ב 33.3% משלוש דירות האיגוד , למעשה , מבטלת את האפשרות להתחמק מהגדרת "חייב במס".
האישיות המשפטית השניה הנוספת להגדרת היחיד היא התא המשפחתי המיידי.
הרחבה זו נוצרה על מנת להגיע למצב שבו ממוסה התא המשפחתי כיחידה כלכלית. רעיון זה כאמור עובר כחוט השני בפקודת מס ההכנסה ותופס גם לעניין חוק זה.
יש לציין כי הסכם ממון , אינו מבטל את מיסוי התא המשפחתי שכן כל עוד בני הזוג חיים ביחד , חזקת התא המשפחתי מתקיימת.
דוגמא
מר A נשוי לגברת B . בבעלות בני הזוג שתי דירות מגורים. הורי גברת B נפטרו והעבירו שתי דירות בירושה לשני בניו C ו - D . שני הבנים בני 14.
במצב זה , היחיד A יחשב כמחזיק בארבע דירות לזאת למרות כל הסכם או דין וימוסה בהתאם שכן הוא נציג התא המשפחתי.
תנאי שני
התנאי השני הוא שהיחיד יהיה בעלים של מספר דירות מגורים.
דירת מגורים מוגדרת באופן הבא:
"דירת מגורים – דירה , או חלק ממנה שבנייתה הושלמה , הנמצאת בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין , והיא מיועדת למגורים על פי טיבה או על פי התוכנית החלה עליה לפי חוק תכנון הבניה התשכ"ה – 1965 או משמשת למגורים."
כפועל יוצא מהגדרה זו , כל עוד הדירה אינה מושלמת ברמה שזו אינה ראויה למגורים , הדירה אינה נכנסת להגדרת דירת מגורים.
במסגרת סעיף 120 לחוק ההתייעלות הכלכלית , מועטו מספר מצבים בהם לא יחול החוק על דירות מגורים במצבים מסוימים ואילו הם :
• דירת מגורים בבעלותה של עמותה , או הקדש או חל"צ . כך שעמותה לא תיכנס להגדרת איגוד מעטים.
• דירת מגורים שבעליה (היחיד) זכאי להטבות בשלה לפי פרק שביעי לחוק עידוד השקעות הון.
• דירת מגורים שהיא בבניין כמשמעותו בחוק לעידוד דירות להשכרה.
• דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה .
• דירת מגורים המושכרת למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר, חל עליה.
• דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה . כלומר מלאי דירות אצל קבלן.
• דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים . כלומר היה ובדירת המגורים של בעל הדירה , יש חוכר והוא בעל זכות בדירה , זו לא תיכלל במספר הדירות שבבעלותו של בעל הנכס (בדומה לבעל דירת מגורים מושכרת אשר חוק הגנת הדייר חל עליה).
• דירת מגורים אשר פוצלה בהתאם לכל דין , תיחשב כדירת מגורים אחת. משמעות העניין הוא כי במידה ודירה פוצלה וכעת זו מושכרת לשני שוכרים שונים , היא תחשב לדירת מגורים אחת. יחד עם זאת יתכן ותעלה טענה ע"י רשות המסים כי היה והפיצול הוא פיצול "פירטי" וכל יחידה מהיחידות שפוצלו עומדים בהגדרת דירה ראויה למגורים (שירותים , מטבח וכדו') הרי שכל יחידה , תחשב לדירת מגורים.
• דירת מגורים המורכבת ממספר דירות מגורים שאוחדו תחשב לדירה בודדת.
• דירת מגורים אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל , לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה. החרגה זו נועדה למנוע מצב שבו בעלי דירת מגורים בתוך נחלות (כגון מושבים) יחול עליהם החוק מבלי שיוכלו להימנע ממנו מאחר ואין לבעלי הנכס אפשרות למכור אותו כתוצאה מהחלטות של מינהל מקרקעי ישראל אשר אינו מאפשר מכירת חלק מנחלה.
• דירת מגורים שהתקבלה בירושה , ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תמנה כדירת מגורים בשנה הראשונה כאמור. החרגה זו נועדה למנוע הטלת מס ריבוי דירות על יורשים אשר בשנת פטירת המוריש טרם השכירו את הדירה של הנפטר . החרגה זו יוצרת מצב שבו היורשים לא יחויבו במס על רכוש הנפטר מבלי שיש בידם הכנסה מנכס המועבר אליהם בירושה קרי דירת המגורים
• דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו וטרם מלאו לו 18 שנים.
תנאי שלישי
התנאי השלישי הוא כי שיעור הבעלות על דירות המגורים הוא 249% לפחות.
השמעות תנאי זה היא כי על מנת להיכלל במערך המס הנ"ל , אין צורך בבעלות על שלוש דירות אלא מספיק לעמוד בבעלות בשיעור 249% .
3. אופן חישוב המס
המס על פי החוק האמור מחושב ברמה שנתית בדומה לשומת מס הכנסה.
המס מחושב בשיעור של 1% משווי קובע של דירה ספציפית . יחד עם זאת , סך המס לא יעלה על 18,000 ש"ח בגין דירה חייבת.
סך המס שישלם החייב במס יהיה סכום המס שבו הוא חייב מוכפל בשיעור בעלותו בדירה ומוכפל במספר הימים במהלך השנה שבה הוא חייב במס מתוך 365 יום. משמעות העניין היא , כי ראשית יש לחשב את המס בחישוב תקופתי (לפי פרק הזמן בשנה שבה הדירה היא דירה חייבת) בכפוף לתקרה האמורה ואז להכפילו בשיעור ההחזקה של החייב במס לדירת המגורים.
השווי הקובע – זהו שווי הדירה המחושב ע"פ נוסחה (אשר תוצאתה מופיעה במחשבון הנמצא באתר רשות המסים ). סכום זה הוא סכום מקורב לשווי הדירה.
משמעות העניין היא כי לגבי חישוב המס , זה יעשה בשני שלבים:
שלב א
שווי דירה מוכפל ב 1%
על פי הנמוך * שיעור הבעלות = XXX מס בחישוב שנתי
18,000 ש"ח
שלב ב
סך המס בחישוב שנתי * התקופה היחסית שבה היתה הדירה "דירה חייבת" בשנה = סך המס
פטור מלא או חלקי ממס על חייב במס.
פטור זה מתייחס למצב שבו שווין (הסכום הקובע) של כל דירות ההשקעה של החייב , נמוך מ 1,150 אלף ש"ח , במצב זה יוענק פטור מלא ממס ואילו במידה ושווי דירות ההשקעה כולן אינו עולה על 1,400 אלפי ש"ח אולם עולה על 1,150 אלפי ש"ח , יחול פטור חלקי המחושב באופן הבא:
סכום דירות ההשקעה – סה"כ השווי הקובע של כל דירות החייב במס למעט דירתו היקרה ביותר (שכן המחוקק מעריך כי היא דירת מגוריו). יש לשים לב לעובדה שבסכום דירות ההשקעה נלקח בחשבון גם שוויה של דירה מספר 2 כלומר זו שעליה לא חל החיוב במס.
חלק יחסי – סכום קובע לגבי דירה חייבת מחולק בסכום דירות ההשקעה
הסכום המתואם – ההפרש בין סכום דירות ההשקעה ל 1,150 אלפי ש"ח מוכפל ב 5.6.
החלק החייב במס הוא תוצאת מכפלת החלק היחסי בחלק המתואם.
דוגמא
למר X 4 דירות מגורים . להלן השווי הקובע של כל דירת מגורים
דירה A – 4,000,000
דירה B – 600,000
דירה C – 400,000
דירה D – 300,000
סך סכום דירות ההשקעה – 1,300,000
חלק יחסי – 54% = 1300/ (400+300)
הסכום המתואם – 840 = 5.6* (1,150 – 1,300)
החלק החייב – 453.6 = 840*54%
המס החל – 4,536 ש"ח = 1% * 453.6
4. שומות והצהרות
מאחר ושנת 2017 היא השנה הראשונה בה מיושם חוק מס ריבוי דירות , יצר המחוקק הוראות מעבר לשנת 2017 אשר ישתנו בהמשך.
בהתאם לסעיף 148 לחוק , בשנת 2017 על החייב במס כהגדרתו בחוק להעביר הודעה למערכת המס על גבי טופס 7201 ולתת פרטים ביחס לדירותיו (מיקום , שטח הדירה , שיעור הבעלות ושווי קובע) .
בנוסף על החייב לחשב בעצמו את המס הנגזר על פי הוראות החוק ולהעביר תשלום מס מתייחס 50% עד אמצע השנה ותשלום השלמה עד לתום השנה.
בשנות המס הבאות (לאחר 2017) , יעביר מנהל מס שבח הודעת שומה מותנית.
הודעת שומה מותנת היא הודעת שומה אשר תשלח ע"י המנהל אל החייב במס עד 30 בינואר של השנה השוטפת , שבה יפרט המנהל את השומה של החייב בה יכללו פרטים בדבר דירות המגורים החייבות (מיקום , שטח , שיעור בעלות , ושווי קובע), ואופן חישוב המס .
הודעת השומה המותנת תביא בחשבון את הדירות אשר שווין הקובע הוא הנמוך ביותר (על מנת להביא למינימום מס נדרש).
המנהל רשאי תוך שמונה חודשים ממועד שליחת ההודעה לחייב במס לתקן את השומה הן משום שהובא לידיעתו מידע חדש והן על פי בקשת החייב.
החייב רשאי תוך 30 יום , להעביר הודעה למנהל בדבר שינוי הדירה החייבת שבבעלותו. אם בחר החייב שלא להגיש הודעה על שינוי , הוא לא יהיה רשאי לשנות את בחירתו במהלך שנת המס השוטפת.
היה והחייב לא קיבל הודעת שומה מותנת מהמנהל לשנת המס , יהיה לחייב להגיש הודעה מטעמו עד לתום חודש מאי של השנה השוטפת.
כל שינוי אשר משמעותו היא השפעה על המס הנגזר מן החוק האמור , מחייבת את החייב להעביר על כך הודעה תוך 30 יום למנהל. הפועל היוצא מכך הוא כי במידה וחייב הפך לכזה במהלך שנת המס , הוא חייב בתוך 30 יום להעביר הודעה על כך למנהל (לרבות חישוב המס). בנוסף על כך , היה ועלה בשיעור החזקתו בדירת מגורים או ירד שיעור החזקתו והוא הפך לחייב במס או לחילופין הפך ללא חייב במס , עליו להעביר הודעה מפורטת למנהל בהתאם לשינוי וכנ"ל לגבי שינוי בשטח הדירה (שכן השינוי בשטח הדירה במידה וחל משנה מהותית את השווי הקובע של דירת המגורים לעניין חישוב המס החל).
אופן הגשת ההצהרות , הבקשות וההשגות על פי חוק זה יהיה גם הוא נתון לשינויים במסגרת הוראות מעבר אשר תהיינה בתוקף בשנת 2017.
בשנת 2017 , ההודעות האמורות לעיל (טופס 7201), יש להגישן על גבי טפסים ידניים , החל משנת 2018 (או קודם לכן במידה והמערכת המקוונת תכנס לפעולה מלאה עוד במהלך שנת 2017) , כל ההצהרות , ההשגות , ובקשות תיקון השומה וההודעות לפי סעיף 85 לחוק מס שבח תתבצענה באמצעות המערכת המקוונת . מסמך אשר לא יועבר באמצעות המערכת המקוונת , יראה כאילו לא הוגש.
כאמור , במידה והוגשה הצהרה למנהל בדבר מיקום , שטח ושווי הדירות החייבות וכן נערך חישוב המס ע"י החייב , יראו בהודעה האמורה משום שומה עצמית.
המנהל רשאי תוך שמונה חודשים מיום שהוגשה ההודעה לבצע את אחת הפעולות הבאות:
• לאשר את השומה העצמית.
• להוציא הודעת שומה לפי מיטב השפיטה. הודעת השומה לפי מיטב השפיטה יכול שתעשה בהסכמה מול החייב או לחילופין ללא הסכמתו.
• היה ושוכנע המנהל כי נפלה טעות בשומה העצמית , כגון טעות חשבון (בין ביוזמתו והן ביוזמת החייב), רשאי הוא לתקנה ועדיין ימשיכו לראות בשומה כשומה עצמית
היה ולא הוגשה הודעת שומה עצמית ע"י החייב , והמנהל סבור שקיים חוב מס, רשאי המנהל לדרוש ממנו הגשת הצהרה בדבר דירות המגורים. היה והחייב לא נענה לדרישה תך 30 יום , רשאי המנהל לקבוע על פי מיטב שפיטתו את הדירות החייבות לשנת המס ואת סכום המס . (כל זאת בתנאי שהמנהל יבחר בדירות ששווין הקובע הוא הנמוך היותר).
על הודעת השומה ניתן להשיג , היה וההשגה לא התקבלה ניתן לערער על החלטת המנהל בהודעת ערר של מס שבח ומידת הצורך לערער על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט העליון.
5. תשלום המס
תשלום המס נערך בשתי פעימות.
פעימה ראשונה (50% מסך המס השנתי) תתבצע עד 30 ביוני של כל שנה , ויתרת המס תפרע עד 31 בדצמבר של אותה שנה.
חייב במס אשר הפך לכזה רק במהלך שנת המס או שרכש דירה נוספת במהלך התקופה שמחודש מאי ועד סוף נובמבר , ישלם את המס המתייחס עד לתום השנה , אולם במידה והפך לחייב במס במהלך דצמבר , הוא ישלם את המס עד ליום 30 ביוני של השנה העוקבת .
הטבות למוכר דירה במהלך שנת 2017
מתוך כוונה לעודד משקיעים בדירות מגורים לממש את דירותיהם , הוסף במסגרת סעיף 149 לחוק מנגנון אשר מאפשר לחייב במס כהגדרתו בחוק למכור את דירת ההשקעה שלו כאשר במידה ויעשה כן , יוכל להנות ממספר הטבות (באופן מצטבר בלבד) והן:
פטור ממס ריבוי דירות על חלק השנה שהדירה הנמכרת הייתה בבעלותו (לגבי דירה אחת מהדירות)
מענק בגובה מס השבח הנובע ממכירת הדירה אולם לא יותר מ – 85 אלפי ש"ח . היה ומכירת הדירה האמורה היא פטורה ממס שבח , החייב במס מכח חוק מס ריבוי דירות יהיה זכאי למענק בגובה מחצית ממס השבח (אלמלא היה פטור) ולא יותר מסך של 15 אלפי ש"ח.
החייב במס אשר מכר דירה יהיה זכאי להפקיד את כספי התמורה בקופ"ג להשקעה וזאת עד לתאריך 31 בדצמבר 2017 ולא יותר מ 2.5 מיליון ש"ח.
על מנת להנות מן ההטבות האמורות , על החייב במס לעמוד במספר תנאים
• כל התמורה ממכירת הדירה הופקדה לקופ"ג להשקעה עד לסך של 2.5 מיליון ש"ח וזאת עד ליום 31/12/2017.
• הדירה הנמכרת הייתה בבעלותו לפני 16/12/2016
• רוכש הדירה הוא תושב ישראל שיש לו דירה יחידה או שאין לו דירה כלל.
• המוכר הוא חייב במס כהגדרתו בחוק מס ריבוי דירות והגיש הצהרה על הדירות שבבעלותו (הגיש טופס 7201)
• הציג אישור ממנהל מס שבח בדבר גובה התמורה ממכירת הדירה
• המוכר לא רכש דירה אחרת מיום 16/12/2016 במשך 5 שנים רצופות.
• להגיש טופס 7202 למס הכנסה בו יפרט את ההטבות שבן הוא מעוניין.
