אופן חישוב רכוש משותף בנדל"ן מסחרי מרובה דיירים
סוגית רכוש משותף ואופן העמסתו במתחמים מסחריים מרובי דיירים עולה חדשות לבקרים הן בתחום דמי השכירות והן בתחום הארנונה. קיימות שיטות חישוב וחיוב מרובות ולא בהכרח קיימת קונסיסטנטיות, לעיתים באותה רשות קיימות שיטות שונות בבניינים דומים.
יוצא אפוא שהבעלים לעיתים רואים את הבניין שונה מכפי שרואים אותו הדיירים ולחלוטין שונה מכפי שרואה אותה הרשות המקומית. כלומר חוסר אחידות מטריד.
ריבוי השיטות והתפיסות יוצרים לא פעם סיבוכים ותסכול אצל מי מהגורמים הרלוונטיים וגורר את כולם לאמבט בוץ בו נאבקים הצדדים שנים רבות.
במסמך זה אסקור חלק מהשיטות והמשמעויות שלהם לרבות יתרונות וחסרונות של כל שיטה. אקדים ואציין כי אין אמת אחת ויחידה. אנו בהחלט סבורים שיעילות הניהול ומדיניות ניהול ברורה היא הגורם שצריך להוביל בבחירת הדרך עד כמה שיש בידינו הדבר. כן אציין כי מדובר בטעימה בלבד אשר כל תכליתה הינה פיתוח מודעות לשיטות השונות וקצרה היריעה מלהרחיב ולפרט את הוורסיות השונות אשר נקראו בעינינו רק בשנה החולפת.
העמסת אחוז קבוע על הנטו[i]
דרך זו הינה השכיחה ביותר בקניונים ומרכזים מסחריים לפיה יקבע אחוז העמסה שאינו בהכרח תואם את האחוז האמיתי אלא תואם את המאוויים ותובנות של בעלי הנכס. לפי שיטה זו יקבל השוכר שטח נטו+אחוז העמסה קבוע בד"כ מלמטה[ii] נאמר 15% ללא קשר חזק בין האחוז האמיתי לעיתים פחות ולעיתים אף יותר. זוהי כאמור קביעה מסחרית למרות שלעיתים תואמת גם את המציאות.
היתרון האדיר בשיטה זו הינה וודאות וויתור לכאורה על האמת המוחלטת ככל שהעניין נוגע לדמי השכירות אבל בהחלט לא לעניין הארנונה שלא בהכרח רלוונטית להחלטה המסחרית. יש שיגידו שמדובר ב"השארת כסף על השולחן" מאחר ושטחים ניכרים כלל לא באים במניין השטחים לחיוב ואולם יש שיאמרו כי מדובר ביתרון שיווקי ושקיפות.
חשוב לאמור כי ככל שהרשות תיצמד לשטח ההסכמי ותשית את יתרת השטחים המשותפים על חברת הניהול או אז חברת הניהול תזכה להכנסה נוספת על הארנונה הציבורית בשיטת קוסט פלס ואולם מאידך תגדיל חיכוך מול דיירים, תגדיל חשיפה וממילא תהיה פחות אטרקטיבית בדמי הניהול.
העמסת חלק יחסי ברכוש המשותף
הגם ששיטה זו עשויה להוביל לאותה תוצאה בדיוק כאן מדובר בשיטה המתייחסת לכאורה לנתונים הספציפיים של כל דייר ודייר, על פי רוב נמצא אותה בבנייני משרדים. בשיטה זו יידרש בעליו/מנהלו של הנכס לחשב את כלל הרכוש המשותף בבניין ואז לחלץ את החלק היחסי של כל דייר ודייר ולהכפילם זה בזה.
היתרון בשיטה זו הינה סגירה חזקה של כלל השטחים ולעיתים מקסום השטחים לחיוב. יתרון נוסף לבעלי הנכס הינו הקושי להתחקות אחר המפתח לחישוב שטח מצד הדיירים מה שיוביל ליתרון מוחלט של הבעלים בכל שלבי השכירות. יצויין כי מבדיקה שערכנו עדיין נמצא כי קיים תיעדוף עד כדי התעלמות של מחזיקים-דיירים מאחוז העמסה בשלבי השיווק ובודקים רק את השטח נטו. כלומר, לעיתים כלל לא מבינים לאן הם נכנסים. לסבר את האוזן במתחמי מסוימים עלול להרקיע אחוז הרכוש המשותף כדי 35-40% על הנטו (שלא נאמר מעל 50%) מה שיוצר לאחר מכן תסכול אדיר אצל מחזיקים.
דוגמא: מתחם בו יש שטחים בגודל 3,000 מ"ר במצטבר, מתוכם 2,000 מ"ר חנויות ו- 1,000 מ"ר רכוש משותף. חנות בגודל 200 מ"ר מהווה 10% מכלל החנויות ולפיכך, תקבל תוספת רכוש משותף בגודל 100 מ"ר שמחושבים לפי 10% כפול 1,000 מ"ר). משמע השטח הכולל לחיוב החנות יעמוד על 300 מ"ר.
האתגר העיקרי בשיטה זו הינו שמתחמים מסחריים "נושמים", זזים ומשתנים בתוכם. הרכוש המשותף גדל וקטן, מעברים מצומצמים ומשתנים, שטחי הסעדה ושטחים ציבוריים מוצמדים או הופכים פרטיים, חדרי בטחון מושכרים, תוספות בניה משנות יחסים, דוכנים מוצבים וכיוב' או אז למעשה ניתן לבוא ולטעון כי באותו אופן יש לעדכן את יחס ההחזקה מה שלא ניתן לטעון בשיטה הראשונה ככל שתוקשרה לדייר כהסכמה מסחרית. וכך עלול למצוא עצמו בעלים חשוף לדרישות שוטפות לקבל תמונת מצב איכותית מהדיירים.
רכוש משותף קומתי
לפי שיטה זו מנסים לכאורה בעלי/מנהלי הנכס להקל על אופן הצגת חישוב הרכוש המשותף ולמעשה להקל על הדייר לבדוק את יחס ההחזקה. בשיטה זו יחלוק בעליו של הנכס את הרכוש המשותף לשתי קטגוריות על פי רוב האחת, רכוש משותף קומתי, כזה המשרת את הקומה בלבד. השנייה, שטח משותף מבני כזה המשרת את כלל הדיירים. וכך, דייר ששכר יחידה ימצא עצמו עם שתי תוספות שטח משותף קומתי ובנוסף תוספת חיוב בגין שטחים שמשרתים את כל הדיירים ולא רק את דיירי הקומה (לדוגמא לובי בכניסה, חדר מערכות בגגות או במרתפים יהווה רכוש משותף מבני ושטח מעבר קומתי כולל שירותים חיצוניים בקומה מהווה רכוש משותף קומתי). הפרדה בין רכוש משותף משתנה לרכוש משותף קבוע בכלל הבניין ועריכת חישובים מתקנים יוצרת חישוב מקורב מציאות.
היתרון בשיטה זו הינה ניהול לכאורה מאוזן והוגן, החיסרון האדיר הינו התעסקות בלתי נגמרת בחישובי שטח שגוררת את כולם לתיקוני שטח אחת לתקופה.
השעטנז
שיטה או ליתר דיוק אי שיטה שכיחה נוספת הינה חיוב משתנה בהתאם להסכמות ספציפיות וסוג הדייר. לדוגמא- דייר עוגן לא יחוייב כלל ברכוש משותף בעוד דייר צמוד יחוייב ברכוש משותף לפי אחת השיטות המנויות מעלה. לכאורה מדובר בעניין מסחרי פשוט אלא שהקושי בשיטה זו על פי רוב הינה טשטוש העלות בפני שאר הדיירים ככל שנוגעת לעלויות הרכוש המשותף. יש לציין כי באירועים כאלו מצאנו לא פעם אתגרים לא פשוטים אשר יצרו תחושות קשות של דיירים כנגד בעלי הנכסים.
מתחמים מעורבים
עולה השאלה כיצד יבחן אירוע מעורב כגון מתחם מסחרי/קניון אשר מעליו בניין משרדים תמיר? דיירי המתחם מסחרי יכול ואינם מכירים כלל רכוש משותף ולכל היותר חדר אשפה וחדר חשמל מחד ואם מדובר בקניון אולי 15%. כאשר דיירי המשרדים מכירים רכוש משותף של כ- 25%. באירועים שכאלו אנו מזהים מתח בין אופן החישוב שכן על פי רוב ברור כי יהיה קשה לשווק חנות הפונה לרחוב עם תוספת 25% מנגד כמובן ייהנו המשרדים מכמות רכוש משותף פחותה.
כאן המקום לציין כי אירועים כאלו מגיעים לטיפולינו בתדירות גבוהה ביותר בעת האחרונה, מדובר באירועים מורכבים בהם יש אינטרסים נוגעים לעיתים ל- 4 גורמים- 1. בעלי הנכסים. 2. דייר המרכזים המסחריים. 3. דיירי בניין המשרדים ו- 4. כמובן לחגיגה מצטרפת הרשות המקומית ועושה ככל שעולה על דעתה לעיתים לא בתיאום עם בעלי הבניין.
אנו מוצאים כי שיטת העמסה זו היא הבעייתית מכל שם נמצא עצמנו על פי רוב בתוך מערבולת של השגות ועררים בעניין הארנונה, תביעות ודרישות ככל שנוגע לשטחי השכירות אבל ובעיקר המון רעש.
אגב, בזהירות הנדרשת נציין כי אנו סבורים ששיטת החישוב המתאימה ביותר הינה סימון הרכוש המשותף הכללי בנפרד מהרכוש המשותף המאפיין של סוג המתחם ואז העמסה כפולה. פעם אחת העמסה מבנית (חדרי חשמל, אשפה לדוגמא) ופעם אחת הרכוש המשותף הספציפי לסוג המתחם. יצויין ויודגש כי לכל אירוע יכול ויש פתרונות רבים ושונים הקשורים לנסיבות המיוחדות של המתחם אבל בדבר אחד די ברור כדאי לו לבעלים שינקוט במדיניות ברורה אחרת עלול למצוא עצמו עם עודפי שטח שיתקשה לגבות מהדיירים ואולי אף יתקשה לעמוד מול הרשות בנושאי ארנונה.
היבטי הארנונה
עניין נוסף שראוי להעלותו אף כי מצדיק התייחסות נפרדת ומעמיקה הינו היבטי הארנונה הנגזרים לא פעם מהגדרות הרכוש המשותף ובאופן טבעי יוצרים מצוקה סביב נושא זה.
השאלה הראשונה איפוא עליה יש לתת מענה הינה – האם קביעת בעל הנכס תחייב את הרשות גם לצורכי הארנונה. או במילים אחרות מה בין השטח שבהסכם השכירות לשטח אותו מבקשת הרשות לחייב בהתאם להוראות צו הארנונה.
התשובה לשאלה זו פשוטה אלא שהפרקטיקה מורכבת – התשובה היא בד"כ אין קשר מובהק! ניתן לומר שהרשות המקומית מחוייבת אך ורק להוראות צו הארנונה וכי הסכמי השכירות מהווים ראיה לכאורה או בסיס לחישוב אבל בהחלט לא מחויבות להסכמי השכירות. כלומר, יכול והסכם יקבע כי על דייר מסוים יש להשית 15% רכוש משותף ועדיין הרשות תחייבו למעלה או למטה מזה.
קיימות רשויות שינסו לעשות לעצמן חיים קלים ולרשום שטח לפי הסכם אך בסופו של יום המפתח לחישוב יהיה הוראות צו הארנונה מנגד עשויות רשויות להתעלם לחלוטין מהסכמי השכירות ולמצוא עצמן תחת השגות, עררים ואף החלטות לפיהן יש להיצמד להוראות ההסכם. בעניין זה יצויין כי קיימת פסיקה לכאן ולכאן.
ככלל הוראות צו הארנונה מגדירות שיטת חישוב שאינה בהכרח תואמת לאופן חישוב השטחים על ידי הבעלים. לדוגמא ישנן רשויות שמחייבות רק אחוז מהשטח המשותף או לא כלום ואף הפוך, שטחים מסוימים אותם הבעלים כלל לא ייקח בחשבון (קולונדות לדוגמא). כך גם, רשויות שיחייבו בשיטות מדידה שונות כמו נטו-נטו אשר לא כוללת את עובי הקירות וכיוב'.
מבלי להרחיב יתר על המידה נציין עוד שאלה אחת שכיחה; מה כאשר הרשות המקומית מחייבת את הדייר באחוז העמסה ההסכמי ועדיין נותר שטח משותף לחיוב. כאן עשויה הרשות לחייב את הבעלים/חברת הניהול או אז אנו שואלים עצמנו מה עדיף ומתי. מצד אחד, הבעלים ככל שהוא פועל לפי שיטת חיוב של קוסט פלוס מתרווח מאידך, הוא מגדיל חיכוך והופך להיות פחות אטרקטיבי מבחינת דמי הניהול שכוללים גם את עלויות הארנונה וניהולם.
המגמה כיום הינה לצמצם חיכוך מתוך כוונה להפחית דמי ניהול ובין השאר נוכח אובדן אמון ויציבות ברשויות. לפיהן הרשויות תזזיתיות, לא יציבות ועלולות לעשות תיקונים ושינויים בחוק ובפרקטיקה גם בדיעבד ולהשאיר את הבעלים חשופים עם דרישות הזויות כגון הפיכת תעריפי החניונים לתעריפים מסחריים רגילים אחורנית כאשר היתה כבר תחלופת דיירים. חלוקת הרכוש המשותף על הדיירים תסייע מבחינה שיווקית, שם בד"כ יציין הבעלים שהארנונה ממנו והלאה. לכאורה אירוע נוח אבל למעשה מדובר באירוע מאתגר בו השוכר לא מודע כלל ליחס ההעמסה ועלול למצוא עצמו עם שטח לצורכי ארנונה בשיעורים שלא חלם עליהם.
לסיכום שווה לבחון היטב את המשמעויות השונות של אופן חישוב הרכוש המשותף שכן לעניין זה יש השפעה פרמננטית עם משמעויות אדירות של מקסום שטח וצמצום חשיפות וחיכוכים בין דיירים, מחזיקים ורשויות מקומיות.
[i] הגדרת שטח נטו או שטח ברוטו גם הם לא תמיד ברורים לכלל העוסקים בתחום. יש שיכנו שטח נטו כשטח יחידה ללא הרכוש המשותף ויש שיתייחסו לשטח נטו כשטח היחידה להוציא קירות. במסמך נכוון לכך כי "שטח נטו" הכוונה אינה לסוג שיטת המדידה אלא התייחסות לשטח המושכר לבדו ללא הוספת הרכוש המשותף. הכוונה כולל עובי הקירות ובהתאמה שטח ברוטו הכוונה שטח היחידה בתוספת הרכוש המשותף.
[ii] שיטת החישוב מלמטה- הכוונה יחידה נטו של 1,000 מ"ר תחוייב ב- 1,150 מ"ר במידה ויש 15% רכוש משותף. קרי חישוב של היחידה נטו כפול 1.15.
שיטת חישוב מלמעלה הינו תהליך הפוך לפיו שטח יחידה נטו של 1,000 מ"ר תחוייב ב- 1,176.4 מ"ר במידה ויש 15% רכוש משותף. קרי החישוב מתייחס ליחידה כ- 85% מהשטח.
