בהרבה מאוד רחובות ושכונות בישראל אפשר לראות היום פרסומים המבשרים על עוד ועוד פרויקטי תמ"א 38 הקורמים עור וגידים ויוצאים אל הפועל, תוכניות מתאר עירוניות משתנות ומתעדכנות ומבנים ובניינים ישנים הופכים למגדלים רבי קומות מודרניים ומאכלסים יותר משפחות ויותר אנשים מבעבר.
כל מי שכבר נמצא בתהליכי אישור, ערר או ביצוע בפועל של תמ"א 38 יודע כי כמות הידע והמידע שיש ברשותו אינה מספיקה על מנת להוות גורם שווה ערך ליזם המבצע והוא חסר אינפורמציה מהותית וחשובה הנוגעת לזכויותיו וחובותיו, למה שמגיע לו ולמה שהוא יכול לבקש, ולקבל, מהקבלן בטרם יחתום על אישור התוכנית והיזמים והקבלנים, בדרך כלל, מנצלים זאת על מנת להשיג הישגים כלכליים ורווחים עתידיים טובים יותר. לכן, ההמלצה החד משמעית, מכל ועד בית ומכל קבוצת דיירים המתחילה בתהליכי תמ"א 38 מול קבלן או יזם, היא לדרוש למנות חברת פיקוח בניה מטעמם ועל פי בחירתם ושאת עלותו יישא היזם ומפקח זה, שיהיה אחראי על פיקוח הבניה של כל הפרויקט יוכל להוות את המקשר והמגשר המקצועי בין הלקוחות חסרי הניסיון והידע, שהם הדיירים, לבין היזם שהוא הגורם המקצועי והמיומן.
על מפקח הבניה מטעם הדיירים לדאוג, חוץ מאשר לנושאים המקצועיים כמו תוכניות, תשתית, הנדסה וכיוצ"ב, גם לאיכות התמורה שאותה יקבלו הדיירים לאחר סיום הפרויקט. תמורה זו נחלקת לשני קריטריונים מרכזיים שהם:
א. גודל הדירה והתוספות שלה כמו מרפסת, מחסן וחניה- זהו קריטריון ברור וקל להבנה גם עבור הדיוטות שאינם בקיאים בענייני הנדסה ונדל"ן.
ב. המפרט הטכני של הבניין החדש ושל הדירות החדשות- זהו מפרט מקצועי, הכתוב בשפה שאינה נהירה ובהירה למרבית האוכלוסייה ולכן בעל מקצוע חייב להביט עליו ולאשר אותו על מנת לשמור על האינטרסים ועל מיצוי זכויותיהם של הדיירים.
מפקח בניה בפינוי בינוי או תמא 38 מתנהל לכל אורך הדרך, החל משלב חתימת ההסכם והמשך בתהליך הבניה עצמו ועד לתוצאה הסופית ואישורה ההנדסי והטכני, וגם לאחר מכן, המפקח מטעם הדיירים צריך ללוות את הליך קבלת הדירות וההצמדות שלהן, לבצע פרוטוקול מסירה מסודר ולהגיש דוח מפורט עם המפרטים הטכניים, ליקויים קיימים וכל דבר אחר שיכול להשפיע, לרעה או לטובה, על הדיירים בעתיד.
כמו בכל תהליך בעל היבט מסחרי, כלכלי ומשמעותי, לדיירים מומלץ לבצע הליך של בחינת השוק, לימוד של מונחים ומושגים מקצועיים חשובים, השוואות בין הצעות של מפקחים שונים ודרישה לקבל המלצות מבעלי בתים שעברו תהליך כזה תחת פיקוח הבניה של המועמדים. על המפקח הנבחר מטעם הדיירים להיות מהנדס בניין מוסמך, בעל וותק משמעותי בתחום הבניה וניסיון בבניית פרויקטים למגורים, כשניסיונו כולל פרויקטים בהיקף יח"ד הדומה להיקף יח"ד בפרויקט אותו הדיירים מבקשים לבצע, וכל התפשרות או התגמשות בנושא זה עלולה לשאת בחובה השלכות גדולות, ובעיקר שליליות, בהמשך הדרך.
הכותב: צוות אפיקים הנדסה
בברכה, מוטי ששון
