איך בונים תמהיל משכנתא 

תמהיל משכנתא – איך בונים

רבים מנוטלי המשכנתא חותמים על ההתחייבות הכספית הארוכה בחייהם מבלי להכיר את האפשרויות הקיימות בשוק, ומבלי ולהבין את המשמעויות וההבדלים בין המסלולים המרכיבים את תמהיל המשכנתא.
קראו בבקשה את המאמר להלן בעיון רב, הוא יכול לחסוך לכם המון כסף וכאב ראש.
כמובן שתוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי לבניית התמהיל שמתאים לכם.

הנתונים אשר בונים את תמהיל המשכנתא
סכמו לעצמכם את המשתנים לבניית התמהיל.

• הון עצמי
מה סך הסכום שיש בידנו לרכישת נכס? 
הבנק ישלים את ההון העצמי באמצעות משכנתא לפי אחוזי המימון האפשריים שקבע בנק ישראל: 75% לנכס ראשון, 70% למשפרי דיור, 50% לרכישה מהנכס השני, ולבעלי נכס קיים.
• החזר חודשי
סכום ההחזר החודשי הוא ההוצאה שלנו על המשכנתא למשך הרבה שנים קדימה.
ההחזר החודשי עשוי לגדול ולכן יש להשקיעה מחשבה רבה לפני שקובעים את הסכום. לצורך כך חשבו את ממוצע ההוצאות ב-6 החודשים האחרונים, העריכו בכמה צפויות ההוצאות הקיימות לגדול. הוסיפו את עלות ביטוח המבנה והחיים להוצאות החודשיות.
מומלץ שההחזר החודשי יהיה עד 25% מההכנסה נטו.
• מסלולי תמהיל משכנתא
יש להבין לעומק את משמעויות המסלולים הניתנים לשילוב במשכנתא.
האתגר הגדול הוא איך לבנות תמהיל משכנתא מכל המסלולים, בדרך שייצג הכי טוב אותנו-הלווים.
להלן מספר שאלות מרכזיות הכלולות בתהליך בניית התמהיל:
האם לקחת את המשכנתא בריבית קבועה או ריבית משתנה?
מה יהיה החלק של הריבית הקבועה או המשתנה במשכנתא?
איזה מסלולים כדאי לבחור?
התשובות לשאלות הנ"ל ישתנו על פי הלווים: רמת הסיכון הרצויה, היכולות הכלכליות ותוכניות.
פירוט המסלולים העיקריים יובא בהמשך.

• מסלולי משכנתא - ריבית קבועה
יאפשרו לכם יציבות, ברמות שונות.

• ריבית קבועה לא צמודה - קל"צ
זהו מסלול לשקט נפשי, מאפשר לנו לתכנן בצורה מדוייקת את ההחזר החודשי למשכנתא. בתקופת ריבית שפל ניתן לבצע פרעון מוקדם ללא קנס. המסלול בעל מכפיל עלות* נמוך לעומת מסלול ריבית קבועה הכולל ריביות זהות.
אם לדוגמא: יש לנו הוצאות שוטפות גדולות, מסלול הקל"צ מייצב את המשכנתא. בתקופה של ריביות שפל הייתי ממליץ לקחת את רוב המשכנתא בקל"צ.
• ריבית קבועה צמודה למדד
מסלול בו תתקיים עלייה מתונה בהחזר החודשי על פי עליית מדד המחירים לצרכן. בתקופת ריבית שפל ניתן לבצע פרעון מוקדם ללא קנס.



• מסלולי משכנתא - ריבית משתנה
יאפשרו חסכון בעלות המשכנתא כי לרוב הריביות המשתנות נמוכות יותר מהריבית הקבועה.

• מסלול פריים
עד 1/3 מסך המשכנתא. ריבית הפריים מוכרזת על ידי בנק ישראל מדי חודש לכן עשויה להיות תנודתית.
המסלול כולל גמישות בפרעון מוקדם בעלות נמוכה של 60ש"ח בתנאי שהודענו 10 ימים מראש. המסלול בעל מכפיל עלות* נמוך מאוד יחסית למסלולים לטווח קצר.
• מסלול ריבית משתנה, צמודת מדד
עד 1/3 מסך המשכנתא פחות מ-5 שנים, ועד 2/3 מעל ל-5 שנים.
הריבית מתעדכנת בתחנות היציאה, לדוגמא לאחר 5 שנים. בנקודת זמן זו נדרשת החלטה בין חלופות: חלופה א'- סגירת מסלול ע"י הון עצמי. כאן הרווחנו את הריבית הנמוכה של המסלול עד לנקודת היציאה וגם ביטלנו את סיכון עליית הריבית המשתנה. חלופה ב'- צמצום המסלול ע"י הון עצמי והמשך תשלום המסלול לאחר עדכון הריבית על פי החוזה שנחתם מול הבנק. חלופה ג'- המשך תשלום המסלול לאחר עדכון הריבית על פי החוזה שנחתם מול הבנק.
בחלופות ב' ו-ג' קיים סיכון של עליית ההחזר החודשי בהתאם לריבית השוק והמדד. כאשר ההערכה היא שהריבית והמדד בנקודת שפל, לא מומלץ לקחת את חלופה ב' ו-ג'.
אין עמלת פרעון מוקדם בנקודת היציאה. תתקיים עלייה מתונה בהחזר החודשי על פי עליית מדד המחירים לצרכן. בתקופת ריבית שפל ניתן לבצע פרעון מוקדם בכל זמן ללא קנס.
• מסלול ריבית משתנה, לא צמודה
עד 1/3 מסך המשכנתא פחות מ-5 שנים, ועד 2/3 מעל ל-5 שנים.
הריבית מתעדכנת בתחנות היציאה, לדוגמא לאחר 5 שנים. בנקודת זמן זו נדרשת החלטה בין חלופות: חלופה א'- סגירת מסלול ע"י הון עצמי. כאן הרווחנו את הריבית הנמוכה של המסלול עד לנקודת היציאה וגם ביטלנו את סיכון עליית הריבית המשתנה. חלופה ב'- צמצום המסלול ע"י הון עצמי והמשך תשלום המסלול לאחר עדכון הריבית על פי החוזה שנחתם מול הבנק. חלופה ג'- המשך תשלום המסלול לאחר עדכון הריבית על פי החוזה שנחתם מול הבנק.
בחלופות ב' ו-ג' קיים סיכון של עליית ההחזר החודשי בהתאם לריבית השוק. כאשר ההערכה היא שהריבית בנקודת שפל, לא מומלץ לקחת את חלופה ב' ו-ג'.
אין עמלת פרעון מוקדם בנקודת היציאה. בתקופת ריבית שפל ניתן לבצע פרעון מוקדם בכל זמן ללא קנס.

טיפים לבניית התמהיל
את מסלול הפריים מומלץ להאריך כמה שיותר, מסלולי ריבית קבועה ומשתנה לקצר.
מומלץ להשאיר רזרבה כספית שלוקחת בחשבון שההוצאות שלנו כמעט תמיד יעלו: כלומר ההחזר משכנתא החודשי יעלה בגלל- ריבית ומדד, ובנוסף ההוצאות השוטפות והבלתי צפויות.

הצלחתם לבנות תמהיל? מצויין,
הגישו אותו לבנקים לקבלת הצעות מחיר. בכל הצעה יש לחשב את סך עלות משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא או מחשבון מיחזור משכנתא.