יאן צופה את סיומה של ?כלכלת הרולטה של 2007? כפי שהוא מכנה זאת. כלכלה שאופיינה בחמדנותה של תעשיית ההלוואות בסיכון גבוהה ולובתה בהססנותם של הקונים והמשקיעים הפוטנציאליים. כלכלה זו תבוא לקיצה לדעת יאן ב-2008, כשהצמיחה תמשיך ותגדל, יחד עם עלייה בביקוש לבתים והבראת בורסת המניות.
חשוב לזכור שיאן נאם בועידת הREALTORS, ועידה שרוב משתתפיה הם אנשי מכירות. קשה לדמיין את יאן נואם בפני הועידה וצופה עתיד שחור לכלכלה האמריקאית. כמובן שהוא יהיה אופטימי. הרי הוא חייב להיות. זה בטבעינו להיות אופטימיים ולצפות לעתיד טוב יותר..
עם כל הרצון הטוב והאופטימיות, לנו נותר רק לקוות שלמדנו מהטעויות שהובילו למשבר הנוכחי ואיך להימנע מהן.
משבר הסאב פריים
בעבר הלא כל כך רחוק, בשיאה של קדחת קניית הבתים האחרונה (2005) התחייבו מספר לא מבוטל של לווים בסיכון גבוהה (לווים בסיכון גבוהה- לווים בעלי עבר כלכלי בעייתי, פושטי רגל, אנשים בעלי דירוג אשראי נמוך או פשוט אנשים שקונים בית בפעם הראשונה בחייהם) להלוואות כנגד הנכס שאותו קנו.
מה שאנשים אלה לא ידעו, או שידעו ובחרו להתעלם, זה שלהלוואות בסיכון גבוהה בדרך כלל ריבית גבוהה משאר ההלוואות ולרוב מדובר בריבית משתנה- ריבית שמתחילה לעלות כלפי מעלה אחרי מספר שנים.
הלוואה שניתנה בריבית של 5% יכולה להגיע בקלות ל11% !!.
הרבה מהלווים איבדו את בתיהם במהלך השנה האחרונה. בתים אלו שעוקלו ע?י הגופים הפיננסיים התווספו למלאי הבתים הקיים. כשמלאי הבתים העצום גבר על הביקוש החלה ההאטה של השוק הנוכחי.
בעלי הבתים שלא איבדו את בתיהם, מוצאים עצמם מנהלים משא ומתן עם הבנק לגבי החוב. לפעמים הבנק מסכים להורדת הריבית ולתנאי תשלום נוחים יותר. במקרים אחרים מוכרים את הבית בתהליך שנקרא SHORT SALE, בו הבנק מציל את החוב האבוד ובעל הבית ניצל משמיטת החוב.
רוב רוכשי הבתים שאני נפגש איתם יודעים מעט מאוד על העולם הפיננסי ועל הכסף שבו הם ישתמשו לקנות את ביתם. ידע בסיסי על ענף מורכב זה ימנע מכם לעשות את הטעויות האמורות ולהצטרף אל נתוני הסטטיסטיקה המצערת.
מאיפה בא הכסף? (רמז: הוא לא גודל על העצים)
רובם המוחלט של משקיעי הנדל?ן מממנים את הקנייה, מה שאומר שכמעט כל רוכשי הבתים יזדקקו להלוואת נדל?ן. אז מהן אפשרויות המימון? איפה אתם יכולים לקבל הלוואת נדל?ן? איזה סוג הלוואה הוא הטוב ביותר?
התשובות לשאלות אלו הן לא חד משמעיות מפני שהרבה מהאפשרויות תלויות במצבכם האישי/כלכלי, סוג הנדל?ן שהינכם מתכוונים לרכוש ואיך כל אלה ישפיעו על הריבית שתקבלו ממקורות המימון השונים והמגוונים.
הלוואות נדל?ן ניתן ללוות ממקורות וגופים שונים, כגון:
סוכני משכנתאות MORTGAGE BROKERS- יותר מחציין של סך כל הלוואות הנדל?ן בארה?ב, ניתנות
דרך סוכני המשכנתאות, שבעצם כל תפקידם הוא ?לחבר? בין חברות וגופים המלווים ובין משקיעים ופרטיים שלווים. סוכנים אלה עובדים עם הרבה חברות מימון שונות בכל רגע נתון, לעיתים אף מאות חברות שונות ומתאימים את סוג ההלוואה למשקיעים השונים. אפשרויות ההלוואה תלויות בקשרים שיש לאותו סוכן עם החברות בענף ובדרך כלל תנאי ההלוואה מאוד גמישים.
בנקאי משכנתאות MORTGAGE BANKERS- כמו שאפשר לנחש, בנקאי משכנתא עובדים בשביל הבנק. לפעמים אף יותר מבנק אחד, אך בכל המקרים, ההלוואה שתקבלו ממומנת ע?י הבנק. עמלות הבנקים לרוב אינן פתוחות למשא ומתן ונקבעות ע?י הבנק. הלוואות הבנק מוגבלות לאלה שהבנק מציע בלבד. לבנקאי לא חייב להיות רישיון לעסוק בהלוואות מפני שהוא עובד של הבנק.
בנקים מסחריים COMMERCIAL BANKS- WELLS FARGO, BANK OF AMERICA, CITY GROUP, הם דוגמאות לבנקים מסחריים שכל אחד מכיר. לבנקים מסחריים מגוון רחב מאוד של שירותים פיננסיים שונים, ביניהם גם הלוואות נדל?ן. הלוואות נדל?ן הן לא עיסוקו העיקרי של הבנק המסחרי, אולם עמלות הבנק על הלוואות אלו הן מאוד תחרותיות. הבנק גם מציע הטבות שונות על ההלוואה במקרה שכבר
יש לכם חשבון אישי או חיסכון באותו בנק.
גופי חיסכון והלוואות SAVINGS AND LOANS ASSOCIATIONS- גופים אלו מפקידים כספי לקוחות למטרות חיסכון ומשלמים ללקוחות ריבית על כספם. עיקר פעילות גופי החיסכון היא הלוואות נדל?ן.
גופים אלו עובדים תחת פיקוח מתמיד של הממשל הפדרלי המשגיח על פעילות תקינה וכשרה.
בדרך כלל תהליך קבלת ההלוואה יהיה קצת יותר קל מהבנקים המסחריים.
בנקים השייכים לאיגודים CREDIT UNION- גופים אלו הוקמו ע?י אנשים שלהם מטרה מאוחדת, אנשים העובדים במגזר הציבורי או הממשלתי, בתחומים כגון חינוך, הוראה או דת. גופים אלו נמצאים תחת מתקפה
מתמדת מצד גופים אחרים מהסיבה שגופים אלו אינם משלמים מיסים פדרליים ונהנים מהטבות רבות.
בכדי להצטרף ל CREDIT UNION הינכם חייבים לעמוד בתנאי קבלה נוקשים. ריביות ה CREDIT UNION ותנאי ההלוואה מאוד תחרותיים וברוב המיקרים זולות מכל המתחרים.
אנשים פרטייםPRIVATE INDIVIDUAL - כל אדם עם כסף בבנק או בעל נכס יכול תיאורטית להלוות כסף לקניית נדל?ן, כל עוד הוא עומד בדרישות וממלא אחר ההוראות וקווי העבודה של הממשל הפדרלי בכל הנוגע לריביות, תנאי ההלוואה וכל המסמכים החוקיים הדרושים להלוואה מסוג זה.
בנקים באינטרנט ONLINE LENDERS- כמה מהשמות היותר מוכרים בתחום האינטרנט: ING DIRECT, DITECH. אם חשוב לכם ללחוץ יד לסוכן ההלוואות שלכם- כנראה שהאינטרנט לא בשבילכם.
כמו כן, נראה שהלוואות דרך האינטרנט הן לרוב ללווים מתוחכמים בעלי דירוג אשראי-FICO SCORE מאוד גבוהה שיודעים מה הם רוצים. אם החלטתם ללכת על הלוואה באינטרנט, חשוב לעבוד עם אתרים מוכרים וידועים.
בנוסף לכל מקורות המימון השונים, ישנם גם סוגי הלוואות רבים בתנאים, חוקים ודרישות שונות?
חובת טובת הלקוח
כשקונים נכס, הן הקונים והן המוכרים מיוצגים ע?י סוכן נדל?ן. לסוכן הנדל?ן שבידו רישיון לעסוק במכירת נדל?ן ישנה התחייבות חוקית ראשונה במעלה לשמור על טובת הלקוח והאינטרסים של הלקוח אותו הוא מייצג, בדיוק כמו עורך דין. אם הסוכן אינו עומד בהתחייבות זו כלפי הלקוח, צפוי הסוכן לעמוד בפני עונשים כספיים כבדים. כמו כן עלול הסוכן לאבד את רשיונו ואף לרצות עונש מאסר!
בענף המשכנתאות, המצב שונה. ישנם אומנם הרבה חוקים שנועדו להגן על הלקוח במקרה של הונאה, אפליה ואפילו במקרים של שקר בפירסום אבל שום חוק בענף מורכב זה לא מחייב את הגוף הפיננסי המלווה לחשוב על טובת הלקוח - וזו שורש הבעייה.
ביותר מ-2/3 ממדינות ארה?ב לא דרוש רישיון בכדי לעסוק בהלוואות נדל?ן. בעקבות החוסר בדרישות לתפקיד נוצר מצב שקונים פוטנציאליים שמים מבטחם בידם של סוכני הלוואות ללא כל ניסיון שלא עברו כל הכשרה מתאימה. מצב זה יוצר פירצות רבות בענף. פירצות אלו מובילות למקרים בהם הסוכן חושב על העמלה שהוא יקבל מסגירת ההלוואה הנוראית לאותו זוג צעיר, מבלי ליידע את הזוג לגבי ההשלכות העתידיות של ההלוואה הספציפית שעליה התחייבו.
בזמן שרוב העוסקים בתחום המשכנתאות ידידותיים כלפי הלקוח ושומרים על מוסר עבודה גבוהה, ישנם מלווים, חברות ופרטיים האורבים לאנשים תמימים שלעיתים אף במצוקה כלכלית, אנשים שלא יודעים לזהות
את המלווים הנוכלים ונופלים קורבן להונאה בידי אותן חברות. הנה כמה סימנים שצריכים להדליק לכם נורה אדומה בחיפושכם אחר ההלוואה:
כשהריבית והעמלות על ההלוואה נראים לכם גבוהים מדי
כשהסוכן מפעיל לחץ ומנסה לגרום לכם לחתום ?כאן ועכשיו?
כשהסוכן אומר לכם שגם אם יש לכם אשראי גרוע, זה לא משנה
כשהסוכן מנסה לגרום לכם לשקר בטפסי ההלוואה בתואנה של ?זה תמיד ככה?
כשהסוכן נראה נחמד יתר על המידה וזה מחשיד?
כשהסוכן מבטיח לכם שההלוואה תהיה הסוף לכל צרותיכם הפיננסיות
נתון מעניין- למעלה מ-50,000 תיקי הלוואות לא אושרו וירדו לטימיון רק בחודש האחרון. נתון זה מצביע על הידוק הטבעת סביב אישורם של הלוואות הנדל?ן ועל הקושי הגובר בקבלתן,לכן אם אתם חושבים על קניית בית רצוי לדבר עם יותר מגוף פיננסי אחד ולבדוק את האופציות השונות העומדות לרשותכם. במידה ואופציה אחת נכשלת, תמיד רצוי שתהיה אופציה שניה ואפילו שלישית.
בחזרה לטון האופטימי של ועידת הNAR- אני אישית חושב ששנת 2008 תהיה שנת הזדמנויות. השאלה היא למי? לבנקים? לבעלי הבתים? לקונים? או אולי לסוכני הנדל?ן והמשכנתאות? מה שבטוח לגבי 2008,
או לפחות לחצי הראשון של השנה, זה שצפויים בין מליון לשני מליון שמיטות חוב נוספות- משמע עוד בעלי נכסים בצרות, עוד בתים מעוקלים ועוד אנשים הזקוקים למגורים. מי אמר הזדמנות ולא קיבל?
הכותב הינו יועץ וסוכן נדל"ן במדינת קליפורניה ובעל האתר http://WWW.YNADLAN.COM
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
