קניית בית בקליפורניה - מורה נבוכים חלק א' 

בוא נניח שקמתם בוקר אחד והחלטתם שזהו, הגיע הזמן לקנות בית. נמאס לכם לזרוק כסף על שכר דירה ואתם רוצים למצוא בית משלכם. בטח יש לכם כמה שאלות ואפילו קצת חששות, אבל זה נורמלי
לחלוטין. אחרי הכל, זאת הפעם הראשונה. למזלכם, הגעתם למקום הנכון. אז בואו נתחיל בקניית הבית הראשון שלכם!

לפני שאתם מודיעים לעולם שאתם עומדים לקנות בית, תחשבו טוב על ההתחייבות שאתם נכנסים אליה.
במקרים מסוימים, לקנות בית הוא לא צעד כזה חכם ואם אתם חושבים שזהו המצב אצלכם, רצוי לחשוב פעמיים. בעלות על בית היא לא בשביל כולם. לא כל אחד מתאים להיות בעל בית, ממספר סיבות:

קרדיט לא טוב
אם דירוג האשראי שלכם (FICO) עומד על מתחת ל600-620, או שיש לכם היסטוריה של איחור בתשלומים או פשיטת רגל, אין לכם סיכוי לקבל ריבית טובה על ההלוואה שתצטרכו לקניית הבית. קרוב לוודאי שעם קרדיט כזה תמצאו עצמכם עם הלוואה בתנאים מאוד גרועים, כמו ריבית ותשלומים חודשיים גבוהים. במקרה זה אם החלטתם לקנות בית עדיף לחכות קצת ולעבוד על שיפור דירוג האשראי שלכם עם בעלי המקצוע המתאימים.

עבודה קבועה ויציבה
עד כמה יציבה ההכנסה שלכם? בחור צעיר שקנה בית בסאן פרנסיסקו התחייב לשלם 3,500$ משכנתא בחודש. קצת יקר בשביל בחור בן 25, אבל לא כל כך נורא כי הוא הרוויח 120,000$ בשנה. כשהוא איבד
את מקום העבודה שלו אחרי שנה, לא יכל לעמוד בתשלומים ואיבד את הבית בפורקלוז'ר. עד כמה מקום העבודה שלכם יציב? ואם תאבדו את מקום העבודה, האם תוכלו למצוא תחליף במהירות? האם יש סיכוי שתצטרכו לעבור? שאלות חשובות שצריך לשאול את עצמיכם.

אחזקה ותיקונים
כל בית דורש אחזקה שוטפת. דברים נשברים, מתקלקלים, מתיישנים וכו'... הרבה קונים מוצאים עצמם ללא גרוש אחרי קניית הבית. חשוב מאוד לקחת בחשבון את האחזקה השוטפת ואת הבלאי הטבעי של כל נכס.
מומחים ממליצים לשמור בצד לפחות כ-5% מסך ערך הבית לטובת אחזקה ותיקונים שונים שעלולים לצוץ.

מחיר השכירות לעומת המשכנתא
אם תשלום המשכנתא החודשי הוא פי שלוש או יותר ממה שאתם רגילים לשלם בשכירות חודשית, אולי זה
לא כל כך הגיוני שתקנו בית. לדוגמא, אם אתם משלמים שכירות 1500$ ותשלום המשכנתא על בית הוא 4500$, נראה לכם הגיוני לשלם 36,000$ יותר בשנה בשביל לקנות בית?

עליכם גם לדעת על היתרונות הרבים בבעלות על בית:

זה שלכם
ושלכם בלבד. בית הינו מקור לגאווה וזו גם הסיבה מספר אחד שאנשים קונים בתים. אתם יכולים לצבוע את הקירות באיזה צבע שרוצים, לשנות מה שאתם רוצים, להגביר את הווליום כמה שאתם רוצים. בית משלכם גם תורם להרגשת יציבות וביטחון. בית זהו השקעה מובטחת לעתיד.

עליית ערך
בעוד ששוק הנדל"ן הינו שוק מחזורי, כלומר פעם למעלה פעם למטה, היסטוריה מראה שתמיד הוא עולה בחזרה. עליית הערך משתנה מאיזור לאיזור. נדל"ן תמיד יהיה השקעה טובה.

הטבות מס
בעלי בתים זכאים להטבות רבות ומשמעותיות בתשלום המיסים. ישנן הרבה דרכים לקבל הטבות מס כשאתם משלמים משכנתא. התייעצו עם מומחה מס לקבלת פרטים.

אשראי כנגד הבית
אחרי ששילמו את המשכנתא תקופה, או חוו עליית ערך, בעלי בית רבים יכולים לקבל הלוואה כנגד הנכס. לרוב בתנאים יותר טובים מכרטיס אשראי או מהבנק.

עכשיו, אם החלטתם שזה בשבילכם:

חפשו מידע וטיפים על קניית בית, ולמדו מטעויות של אחרים. לא כל טעות בעסקאות נדל"ן אפשר לתקן.
טעויות בדרך כלל מתבצעות כשאנשים אינם מוכנים לסמוך על בעלי המקצוע שונים. בעל המקצוע יכול להיות במקרה זה סוכן נדל"ן או עורך דין. אנשים רבים פוחדים ממה יחשבו עליהם, אחרים פשוט חושבים שהם יודעים הכי טוב, חלקם חושבים שזה לא מספיק חשוב וישנם כאלה שפשוט אינם סומכים על אנשים אחרים.סוכן נדל"ן מקצועי שמתמודד עם הרבה לקוחות ועסקאות שונות ידע איך להדריך אותך לפי הצורך האישי שלך. אם קיבלת רגליים קרות באמצע עסקה, דבר עם סוכן הנדל"ן שלך. סוכן טוב יעזור לך להחליט אם אתה צריך לסגת מהעסקה וכיצד לעשות זאת מבלי לאבד את הכסף שהשקעת.

טעות נוספת שעושים קונים רבים, במיוחד כאלה שזו הפעם הראשונה, היא שימוש מיותר בכרטיס האשראי בסמוך למועד הקנייה. אחרי שאישרו לכם את ההלוואה, השתדלו לא להשתמש בכרטיס האשראי או להיכנס
להוצאות מיותרות שישנו את התמונה הפיננסית של הקרדיט שלכם. הפקיד שאמור לאשר את ההלוואה במקרה זה עלול לא לסגור את ההלוואה ולבטל את כל התהליך, רק בגלל שקניתם את הפלזמה שכל כך רציתם. חכו בסבלנות שההלוואה תיסגר.

טעות נפוצה שלצערי הרבה אנשים עושים היא לקנות את הבית הלא נכון בשבילם. לכולם צרכים ודרישות שונות. תמיד חישבו וחשבו את צעדיכם בהתאם לצרכיכם האישיים. לקוחה שהתפשרה על חדר אמבטיה אחד
כי חשבה שזה "מספיק", התאכזבה לגלות שקשה לחלוק אמבטיה אחת עם שני ילדים בוגרים.
לקוח אחר "התאהב" בבית בסגנון ויקטוריאני שהיה 100,000$ מעל לתקציב המקורי שלו. הוא איבד את הבית ב-SHORT SALE לבנק. חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל המרכיבים הדרושים לספק אתכם בביתכם החדש, לפני סגירת העסקה, אם אתם לא רוצים שטעויות מן הסוג הזה ירדפו גם אתכם.

מצאו סוכן נדל"ן
ישנם מאות אלפי סוכני נדל"ן (!) וגם הרבה סיבות לעבוד עם סוכן שיעזור לכם. הטריק הוא למצוא סוכן נדל"ן טוב. אחרי שמצאתם כמה סוכנים, יהיה חכם מצידכם לראיין כמה מהם לפני שאתם בוחרים מי ייצג אותכם. כמה סיבות לעבוד עם סוכן נדל"ן:

ניסיון
אתם לא חייבים לדעת הכל על עולם הנדל"ן כשאתם עובדים עם בעל מקצוע שכן יודע. הנרי פורד פעם אמר "כשאתם שוכרים מישהו שיותר חכם מכם, זה מוכיח שאתם יותר חכמים". שוב, הטריק הוא למצוא את האנשים הנכונים. לרוב כולם יעלו אותו הדבר - חינם! קונים רבים אינם מודעים לעובדה שלרוב, המוכר, כלומר בעל הבית, משלם את עמלות הסוכנים, בדרך כלל 2-3% לכל צד, אז למה לא לעבוד עם מקצוענים שגם יותר מנוסים וגם יעזרו לכם לחסוך זמן?

שמירת האינטרסים שלכם בלבד
כשעובדים עם סוכן, לא צריכים לחשוש מסוכנים המנסים לדחוף אתכם לעסקאות מפוקפקות ממניעים לא כשרים, כמו בצע כסף ואינטרסים של אנשים אחרים. סוכן טוב ישמור על האינטרס שלכם בלבד ו"יריח"
אם משהוא אינו כשורה.

ידע מקומי
לסוכנים מידע רב ושימושי על השכונות והאיזורים השונים. כמו כן הם נגישים למידע מהימן על דירוג בתי
ספר, אחוזי פשיעה ודמוגרפיה. לסוכנים גם מידע חשוב וקריטי על מכירת בתים וערך הבתים בשכונה בה אתם מחפשים לקנות.

ידע של השוק
לסוכנים מידע חשוב על מצב השוק, המשתנה מרגע לרגע. מידע כגון מחיר ממוצע ל-SQ.FT. של בתים דומים, המחיר הממוצע לבית באותה שכונה, הזמן שלוקח לבית להימכר ועוד מספר רב של קריטריונים שבסופו של דבר יתרמו לקבלת החלטות יותר מוצלחות ע"י הקונה.

קשרים
לסוכנים טובים קשרים עם בעלי מקצוע שונים שתצטרכו במוקדם או במאוחר. בעלי מקצוע כמו סוכני הלוואות, פקידי בנק, קבלנים, שמאים והרשימה ארוכה. לרוב, הסוכן מכיר אנשים רבים בכל תחום וייתן
לכם לבחור את מי שאיתו אתם מרגישים הכי בנוח.

משא ומתן
סוכנים מקצוענים ידעו כיצד לנהל משא ומתן לטובתכם ולא לטובת אף אחד אחר. שלא כמו המוכר והקונה, לסוכן אין מעורבות רגשית בעסקה, דבר המבטיח ייצוג הולם, לטובתו ותוך שמירת האינטרסים של הקונה.

ניירת
בשנות ה-70, הצעת קנייה נרשמה על דף אחד בודד. כיום, הצעת קנייה מונה עשרות רבות של דפים. רוב תיקי קניית/מכירת נדל"ן הם בין 4"-2" עובי של ניירת. טעות קטנה ומסכנה ואתם מוצאים עצמיכם בבית משפט, או מפסידים אלפי דולרים. במדינות רבות בארה"ב דרוש עורך דין לכל עסקת נדל"ן!

תמיכה
הרבה שאלות צצות במהלך ואחרי הקנייה. לפעמים טעויות אנוש בסגירת העסקה גורמות לבלבול וחוסר וודאות מצד הקונה לאחר הקנייה. במקרה זה תפקיד הסוכן הוא לתמוך ולעמוד לצידך גם אחרי העסקה.

חשוב להבין - סוכנים רבים המייצגים בתים למכירה מנסים לסגור את העסקה משני הצדדים, ע"י מציאת קונה לבית ובכך בעצם מרוויחים את כל סכום העמלה (עמלת הקנייה ועמלת המכירה). לפי חוקי הנדל"ן של מדינת קליפורניה, כל עוד הקונה מודע שהסוכן מייצג גם את המוכר, העסקה "כשרה", אך נושא זה שנוי
במחלוקת. האם הייתם רוצים להיות מיוצגים ע"י סוכן שהתחייב לשמור על אינטרס לקוחו, במקרה זה בעל הבית למכירה? אני הייתי חושב פעמיים..
המשך יבוא...