שוק הנדל"ן הוא שוק אשר ממציא את עצמו מחדש וכיום הכורם המשמעותי בשוק הנדל"ן זה תמ"א 38.
לצורך הבנת ולמנוע טעיות שעלולות לעלות הרבה כסף, כדאי מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין המומחה בתחום תמ"א 38 ובעל ניסיון בפרויקטים מסוג זה.
מזה בכלל תמ"א 38?
מדובר בתוכנית מתאר ארצית שהצורך שלה החל כצורך לחיזוק מבנים ישנים והוספת חדרי בטחון.
תוכנית זו באה גם להטיב עם התקן הישראלי וישרה קו עם התקן הישראלי החדש.
התמ"א חלה בעיקר על בניינים שנבנו עד שנת 1980.
תפקידה של התמ"א היא לחזק מבנים ישנים ולדאוג שיעמדו בתקנים החדשים .
עלות שדרוג המבנה דורשת משאבים רבים ועלויות גבוהות ולכן מצאו פתרון של תוספת זכויות בניה לבניינים אלו ובמכירתם יוכלו לממן את שדרוג המבנה ולחזק אותו.
ניתן לומר שתוכנית זו מוסיפה זכויות בניה משמעותיות לבניין ביחד עם דירות נוספות וממדים חדשים.
המקרים מדובר בתוספת של כ 25 מ"ר לדירה ותוספת מעלית.
בנוסף לזכויותל הבניה היזמים נהנים מהטבות של מיסוי כמו היטל השבחה שלא חל על זכויות התב"ע והטבות נוספות אשר מהוות תמריצים לבניה ותוספות דיורת.
שמאי מקרקעין מעריך את הכדאיות לפרויקט מסוג זה ומונע בכך חוסר וודאות של הפרויקט הן לדיירים והן לייזם.
קיימים בפרויקטים מסוג זהרבה הצעות מטעם היזמים והקבלנים לבעלי הדירות שאין להם את הידע והכלים לבדוק את ההצעות ולכן, יש לקחת שמאי מקרקעין בתחום שידע לנתח את דוח הכדאיות לשני הצדדים.
מומלץ שהכדאיות תהיה לשני הצדדים ואז יש סבירות טובה שהפרויקט יצליח.
שמאי מקרקעין יודע לנתח את המספרים של הפרויקט ולתת מידע רב ערך לצורך ניהול משא ומתן מול היזם ומול הדיירים.
בנוסף השמאיי ייתן ייעוץ לעניין המיסוי הצפוי ויתן את הידע הקשור להטבות שנתנות מכוח תמ"א 38 מבחינת מס שבח, היטל השבחה ומיסים ואגרות נוספים.
במהלך השנים הנושא תפס תאוצה והשתדרג עם תיקון 3 שנכנס לתוקף בשנת 20ומאפשר לבנות תוספת של 2.5 קומות נוספות.
דבר זה נותן תמריצים לקבלן לתת לדיירים הטבות וזכויות טובות יותר מבעבר.
שכן, ככל שהיו לקבלן יותר זכויות כך יוכל להרוויח ולתת לדיירים יותר.
במקרים נוספים שאין אפשרות לבנות על הבניין הקיים ניתנים זכויות בניה נוספות שאותם ניתן לנייד לפרויקט אחר.
תיקון זה נותן גם תמריצים להרוס את המבנה ולבנות מחדש בניין עם תכנון וביסוס חדש שייבנה עפ"י כל התקנים החדשים.
תנאים אלו נותנים אפשרויות חדשות ליזם וגם לדירים וסולל את הדרך להצלחה.
אני מאמין ששני הצדדים מרוויחים הסיכוי להצלחה גבוהה.
