שמאי מקרקעין וגישות ההערכה לצורך ביצוע שמאות
שמאי מקרקעין אשר עורך שומת מקרקעין משתמש בשומתו באחת משלושת גישות השומה המקובלות בשוק.
קיימות מספר גישות לאמוד שווי של נכס מקרקעין בין היתר, גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות , וגישת השווי הפיזי (גישת העלות).
התקינה השמאית בה נעזר שמאי מקרקעין בעת כתיבת דוח השמאות קובעת שהתקן יחול על שומות מקרקעין הנערכות לזכיות הבעלות והחכירה לנכסים בנויים הבאים ; דירות מגורים, משרדים , נכסי תעשיה ומלאכה, נכסים מסחריים.
במקרים מסוימים נוקט השמאי שימוש ביותר מגישה אחת על מנת לבסס את השווי של הנכס.
מבין הגישות הנ"ל ולפי הפסיקה ולפי התקינה השמאית , הגישה העדיפה ובעלת תוקף גבוה יותר היא גישת ההשוואה המבוססת בין היתר על עסקאות שבוצעו בזמן הסמוך למועד הקובע ובנתונים ומאפיינים הדומים לנכס נשוא השומה. כאשר ישנו שוני בין עסקת ההשוואה לנכס נשוא השומה מבצע השמאי התאמות מעסקת ההשוואה לנכס נשוא השומה.
למרות זאת הכירה הפסיקה בשתי גישות מקובלות ; גישת ההשוואה וגישת השווי השיורי.
(פס"ד חברת קדישא גחש"א נ' חברה חלקה 4 בגוש 3947 בע"מ ואח') , (פס"ד יוסף קליימן ואח' נ' עיריית חיפה).
גישת ההשוואה-
הגישה מבוססת על מדגם מחירי השוואה תקפים והוא יכלול לפחות 3 מחירי השוואה.
תפקידו של השמאי לבדוק את תוקף של כל עסקה ועסקה ולתת לה תוקף גבוה יותר או נמוך יותר לפי שיקולו.
בשימוש בגישת ההשוואה , שמאי המקרקעין בוחן את עסקאות ההשוואה הסמוכות למקרקעין המוערכים , במקום ובמועד לעסקה הנדונה תוך ביצוע התאמות רלוונטיות לתכונותיהם המיוחדים של כל נכס כגון, מיקום , מרחק, זמן בניה, מצב פיזי , רעש , כביש ראשי , מקום חניה, ריחוק ממרכז העיר , טופוגרפיה של הקרקע , פוטנציאל תכנוני , וזכויות בניה.
כאשר השמאי משתמש בגישה זו הוא מודע למגבלות של התקינה השמאית לגביי מחירי ההיצע של נכסי ההשוואה שלא ירחקו משנתיים ממועד הקובע לשומה , סכום ערכי ההתאמות לנכסי ההשוואה לא יעלה על 35% , עסקאות ההשוואה יהיו ככל האפשר מסביבת הנכס.
בנספח התחשיבים השמאי מפרט את עסקאות ההשוואה התקפים ורצוי שיפרט גם את ההתאמות שביצע בשומתו ומה מקור המידע של עסקאות אלו.
חלק ממאגרי המידע בהם נעזר שמאי מקרקעין הם : רשות המיסים , מתווכים , אתרי אינטרנט כמו יד 2 , חוזים שיש בידי השמאי לנכסים בסביבה.
גישת היוון ההכנסות-
בגישה זו שמאי מקרקעין משתמש בעיקר לנכסים מסחריים המניבים הכנסות מהנכס.
הגישה מבוססת על תחשיב היוון התשואה הראויה מנכס מניב.
בגישה זו משתמש השמאי בעסקאות השוואה של דמי שכירות ראויים (לפחות 3 עסקאות) והתחשיב מבוסס על שיעור ההיוון הכולל המבטא את היחס בין שווי הנכס לדמי השכירות הראויים בו.
כאשר דמי השכירות אינם תואמים את דמי השימוש הראויים בשוק יפעל השמאי על ידי מנגנון איזון של דמי שכירות עם יתרון כלכלי או דמי שכירות עם חסרון כלכלי ויפחית או יוסיף את היתרון או החיסרון לשווי הנכס.
(את מרכיב החיסרון / יתרון כלכלי השמאי יחשב בנפרד ויציג אותו בתחשיב לפי שיקולו של השמאי).
כאשר שמאי מקרקעין מחשב לפי גישת היוון ההכנסות יקפיד לפרט את עסקאות ההשוואה ומחירי השכירות התקפים, יציין את שיעור ההיוון בו הוא השתמש , התחשיב יכלול ניתוח של טבלת רגישות של השווי המחושב בשיעור כולל של 0.5% למעלה ולמטה.
גישת העלות -
בגישה זו השמאי משתמש במספר פרמטרים כמו שווי ערך הקרקע , עלויות הבניה והשבחות שונות שנעשו בנכס ורווח יזמי / קבלני).
שמאי מקרקעין משתמש בגישה זו כאשר אין לו מספיק נתונים בגישות שומה אחרות וזאת מאחר וגישה זו בעלת תוקף נמוך לפי התקינה השמאית.
ניתן לעשות שימוש בגישה זו גם בשומות לליקויי בניה כאשר מכמתים את הדרוש לתיקון הנכס על מנת להביאו למצב תקין. במקרים רבים שלא ניתן להשיב את המצב לקדמותו שמאי מקרקעין יקבע ירידת ערך לנכס בגין אי יכולת תיקון הנזק והשבתו למצב קודם.
כאשר אנו נגשים לחוות את דעתנו כשמאים אני הולכים לפי ההלכה הפסוקה הקובעת שגישת ההשוואה וגישת השווי השיורי בעלות תוקף הגבוהה ביותר וכאשר לא ניתן להשתמש בגישות אלו יפרט השמאי מדוע לא השתמש בגישות אלו וכאן הקשר בין שמאי מקרקעין וגישות ההערכה השונות.
