מהפכה במשקי עזר במושבים
האם מותר לבנות יותר מיחידה אחת? האם מותר לפצל מגרש?
משק עזר במושבים, זוהי קרקע במשבצת המושב המיועדת למגורים ועיבוד חקלאי ששטחה הממוצע נע בין 1-5 דונם המוחכרת בהסכם חכירה למטרת משק עזר.
בחלק גדול של משקי העזר ובמיוחד בהסכמים הישנים זכויות הבניה המוגדרות בהסכם החכירה למגורים הנם 160 מ"ר ליחידה אחת וזאת למרות שמדובר בקרקע בשטח של כ 1 דונם ומעלה.
במידה ובעל הקרקע מעוניין לתוספת בניה מעל 160 מ"ר יחויב בתשלום לרמ"י בגין תוספת הזכויות.
התשלום לשטח מעל 160 מ"ר מתחלק לשניים לפי הפרוט הבא:
הקצאה לבעל הזכויות לפני 20.11.1990 ישלם 91% מערך הקרקע.
לאחר מועד זה ישלם 46% עבור ערך התוספת בתוספת היטל השבחה.
שינויים שחלו בהחלטה 1521 במשקי העזר והיוון זכויות במשק עזר-
תוספת בניה למשק לא מהוון מעל 160 מ"ר ישולם 51% בהתאם למבוקש בהיתר ועפ"י שמאות.
במשק מהוון-
אתן דוגמא, קיים משק עזר הכולל בית מגורים מהוון עד 160 מ"ר הבנוי על קרקע של משק עזר בשטח של כ 2 דונם.
כאשר זכויות הבניה 160 מ"ר מהוונים בהסכם החכירה ובהתאם לתוכנית תקפה בגינם אין חיוב.
500 מ"ר נוספים ניתן להוון בתשלום של 5.5%.
מעבר לשטח של 160 מ"ר ישולמו דמי היוון 31%.
ליתרת השטח 1.5 דונם ישולמו דמי היוון בשיעור 51% וזאת ללא הפוטנציאל העתידי בקרקע.
את שווי השטחים הנ"ל יקבע שמאי מקרקעין מטעם רשות מקרקעי ישראל ועל שומתו ניתן להגיש השגה על ידי שמאי מקרקעין ועפ"י נוהל מסודר שמוגדר ברשות מקרקעי ישראל.
מניסיון רב שמשרדנו צבר בתחום אני ממליץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמחה במגזר המושבים ולבחון את נושא ההשגה, לצורך הקטנת סכום החיוב שכן, ניתן להגיש השגה לשמאי הממשלתי ובהשגה ידון מחדש השמאי הממשלתי בטענות הצדדים ומיסיון רב של משרדנו ברוב התיקים ניתן להקטין את גובה החיוב שהתקבל בשמאות רמ"י. אסייג ואומר שאני ממליץ לבחון כל נושא לגופו ובמקרים וקיימים מקרים שמשרדנו המליץ לא להגיש השגה.
כמה יחידות ניתן לבנות במשק עזר?
תוספת בניה נחשבת גם תוספת יחידה שניה ובגינה משלמים 31% רק בחוזה מהוון.
השינוי המשמעותי בהחלטה הוא שניתן להוסיף יח"ד שניה במשק העזר גם בשטח הלא מהוון בתשלום 91% ורק במשק מהוון.
פיצול מגרש ממשק עזר
ניתן לפצל מגרש במשק עזר מהוון ולא מהוון.
התשלום במשק עזר לא מהוון ישלום 91% מערך המגרש המפוצל כפי שיקבע שמאי מקרקעין.
במושב מהוון ישלום 31% מערך המגרש המפוצל שיוערך על ידי שמאי מקרקעין.
בנוסף יש לקחת בחשבון תוספת תשלום היטל השבחה בגין המגרש המתפצל.
כאשר המושב מהוון ומפצלים מהשטח הלא מהוון ישולם 91% מערך המגרש המפוצל ללא תשלום היטל השבחה.
האם ניתן לבנות מעל 2 יחידות דיור במשק עזר
ניתן לעשות זאת על ידי, שינוי יעוד או ניצול רק בחוזה מהוון
התשלום יקבע לבית המגורים הראשון 160 מ"ר למבוקש בהיתר מעל שטח זה 31%,
לבית השני 31% בהתאם לבקשה בהיתר הבניה.
בית שלישי 91% בהתאם למבוקש בהיתר הבניה.
השטח החקלאי – לא מהוון.
