דייר סרבן בפרויקטים של פינוי בינוי 

עד לאחרונה, הכלי היחיד שעמד לבעלי דירות ויזמים להתמודד עם דייר סרבן היה תביעה נזיקית כנגד אותו דייר סרבן. תביעה נזיקית אמנם היתה כלי יעיל וגרמה לדיירים סרבנים למהר ולחתום על ההסכם על מנת שלא להיתבע בסכומי עתק המשקפים את הנזקים וההפסדים שנגרמו לכל הדיירים בשל אי ביצוע הפרויקט אך עדיין, דיירים סרבנים "מתוחכמים", כאלו שאינם חוששים מתביעה, בעלי יכולת כלכלית לעמוד בהוצאות התביעה או שעמדו על סירובם מתוך אמונה בצדקתם הביאו לעצירת הפרויקט למשך שנים רבות עד שתתברר תביעתם. גם אז, בית המשפט נמנע מלהטיל עליהם את מלוא סכום התביעה והתנה את התשלום בחתימתם על ההסכם.

ביום 29.7.18 אישרה הכנסת את תיקון מספר 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים) ששינה שמו לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו - 2006.

התיקון העיקרי של החוק מציע חלופה נוספת להתמודדות על דייר סרבן בדרך של כפיית חתימת הדייר הסרבן על ההסכם באמצעות בית המשפט. לבית המשפט ניתנה הסמכות לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה באותו מתחם, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב ובלבד שמצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את חתימתו בתנאים בלתי סבירים.

מהו סירוב בלתי סביר?

החוק מונה מספר אפשרויות שהיו קיימות עוד בחוק הקודם ואליו נוספו אפשרויות נוספות, כפי שנפרט להלן:

• עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית.
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים.
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.

פינוי מבוגרים וקשישים

כאמור, מעבר לרשימת המקרים בהם נחשב סירוב הדייר הסרבן, כסירוב סביר, התייחס החוק החדש למקרים בהם מפונים מדירתם קשישים ומבוגרים.

לעניין זה אקדים ואסביר כי דיירים סרבנים מתחלקים לשני סוגים: הסוג הראשון הם אלו "הסחטנים" המבקשים לקבל טובת הנאה או תמורה שונה משאר הדיירים בתמורה לחתימתם על ההסכם. עד כמה שזה מפתיע, כמעט בכל פרויקט תמצאו סרבנים מסוג זה, כל אחד עם דרישתו הוא. הסוג השני הם כאלו שרוצים את הפרויקטים אך מנסיבותיהם האישיות, מבקשים התייחסות שונה לתמורות בהסכם. בתוך אלו נמנים בעלי מוגבלויות, נכים ומבוגרים.

החל מסוף אוקטובר 2018 בו יחל החוק, מטיל התיקון חובה על היזם להציע לדיירים קשישים, המוגדרים בני 75 מעלה (אשר התגוררו באותו בית שנתיים לפחות), בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה בפרויקט, חלופה אחת או יותר מבין אלו - מעבר לדיור מוגן; רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט עבור הקשיש או על ידו; מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה; מתן דירה קטנה ותשלומי איזון, והכל כך שסך התמורה יהיה בשווי הדירה שהיה צפוי לקבל בפרויקט.

במקרה שלא הוצעה לקשיש אחת מן החלופות שיקבעו, במקרים שנקבעו בחוק, לא יוכלו היזם או בעלי הדירות האחרים לנקוט נגד הקשיש בהליכי דייר סרבן.

הואיל וחלופות הפיצויים שמחויב היזם להציע לבעלי הדירות הקשישים כרוכות בתשלום מיסים, דבר שעלול להשפיע על התמורה "נטו" שלה זכאים הדיירים, ניתנה חבילה רחבה של הטבות מס, כגון פטור מתשלום מס שבח ורכישה ע"י הדיירים, ומתן הקלות גם במקרים בהם בעל הדירה אינו קשיש אולם הוא מתגורר עם בן זוג קשיש.