ההבדל בין נדלן לשוק ההון וההזדמנויות שנוצרו. 

בואו נדבר על משבר הקורונה ומהם ההזדמנויות שנוצרות דווקא עכשיו בעולם הנדל"ן ומה בכלל מבדיל בין עולם הנדל"ן לשוק ההון.

אז למה בתקופה הקרובה הולכות להיווצר הזדמנויות רבות למשקיעים מתוחכמים בנדל"ן, ולמה השקעות בנדל"ן מסוכנות הרבה פחות מהשקעות בשוק ההון.

אנחנו רואים מה קורה לשוק ההון כשמגיע חיידק קטן בגודל של אלפית הנמלה והוא פשוט גורם לירידות ערך של טרליארדים ומרסק את תיקי ההשקעות שלנו. 

כשקונים בלוקים משקיעים בהשקעה הרבה יותר יציבה, הרבה פחות מסוכנת, וגם אם לא תעשו טעויות, תמיד יהיה מי שישכור מכם את הדירה והיא תהווה עבורכם הכנסה פאסיבית. נדל"ן זה מוצר צריכה בסיסי וגם לפני אלפי שנים אנשים היו צורכים נדל"ן הם פשוט היו חיים במערות זאת הייתה הדירה שלהם, תמיד יהיה קיים ביקוש לקורת גג.

אני לא טוען ששוק הנדל"ן לא יכול לרדת אבל סטיות התקן הרבה יותר קטנות והמחירים בנדל"ן הרבה פחות תנודתיים משוק ההון.

דווקא עכשיו בגלל המצב אפשר למצוא הזדמנויות מעולות להשקעה בנדל"ן, כחברה שמבצעת עשרות השקעות נדל"ן אנחנו נחשפים לעסקאות שנמכרות היום משמעותית מתחת לשווי שלהן כי משקיע הנדל"ן הממוצע בפאניקה והוא רוצה כסף מזומן ומהר. בתקופה הזאת, הכסף החכם צובר נכסים לטווח הארוך.

מחירי הנדל"ן מורכבים מכמה פרמטרים, איך משבר הקורונה משפיע על מחירי הנדל"ן?

ככל הנראה חלק מהפרמטרים ימשכו את מחירי הנדל"ן למטה בטווח הקצר, וחלק ימשכו אותם למעלה בטווח הארוך יותר.

אז מה בעצם גורם למחירים לרדת? ומה מנגד גורם להם לעלות?

פרמטר ראשון שנדבר עליו, ריביות הדיור, כשריביות ההלוואה לדיור עולות רווחיות ההשקעה בנדל"ן נשחקת. מרכיב המימון הוא מרכיב משמעותי ברווח של כל עסקת נדל"ן והצפי לתקופה הקרובה היא שריביות הדיור יעלו, מה שיגרום להאטת הביקושים.

פרמטר נוסף שמשפיע על מחירי הדיור זהו אחוז האבטלה במשק, כשהאבטלה עולה כוח הקנייה של המשק נשחק, לאנשים יש פחות כסף לקנות נדל"ן וגם הפרמטר הזה יגרום להאטת הביקושים.

עלויות הבנייה היום מתייקרות משמעותית לכל יזם. עלויות הבנייה בעצם מורכבות ממספר גורמים שהעיקרים שבהם הן עלות החומר ועלות העבודה, בגלל משבר הקורונה קיים מחסור חמור בכוח אדם ובהספקת חומרי בנייה למדינת ישראל.

פרמטר נוסף שיכול להעלות את המחירים הוא זליגת הכסף משוק ההון, בשבועות האחרונים אנחנו עדים למשיכה של עשרות מיליארדים של הקהל הישראלי משוק ההון, חלק ניכר מהכסף שנפדה משוק ההון יחפש אלטרנטיבה להשקעה בטוחה יותר ומסוכנת פחות בשנים הקרובות וימצא את אותה השקעה ברכישת דירה למגורים דבר שיעלה משמעותי את הביקושים. הנתון הכי משמעותי בעולם הנדל"ן זה שאוכלוסיית מדינת ישראל על פי נתוני הלמ"ס צפויה להכפיל את עצמה עד לשנת 2048, שזה עוד פחות מ30 שנה מהיום, זאת אומרת שצריך לבנות את המדינה הזאת פעם נוספת, מה שלא נראה לעין בעתיד הקרוב.