12 טעויות נפוצות שמבצעים בעת נטילת משכנתא 

בבואכם לתכנן משכנתא חכמה המותאת לצרכים שלכם, מומלץ לבצע את הפעילויות לרכישת דירה בסדר נכון כדי להימנע מתקלות שיגרמו לרוכש נזק כספי או אי יכולת לבצע את העסקה.

במאמר זה נפרט 12 טעויות נפוצות שאנשים עושים בעת נטילת משכנתא

1. ניגשים לבנק ללא ידע או ללא יועץ - כאמור משכנתא זה נושא מורכב, שכולל אוסף רב של מושגים/פרמטרים שונים שמשפיעים על עלות המשכנתא, מושגים אלו זרים לאדם הרגיל והם בעצם השפה שהבנק מדבר עם הלקוח, שצריך את המשכנתא והלקוח צריך להבין את השפה הזו כדי לקבל החלטה נכונה, אם מבינים את הנחת העבודה הזו, יש לדעת כי הבנק נמצא בעמדת כח הרבה יותר חזקה מזה של הלקוח והלקוח לא יוכל להתמודד עם ההצעה שהבנק נותן.

2.  ניגשים לבנק ברגע האחרון - לקוחות רבים חותמים על חוזה רכישה כאשר מועד התשלום קרוב וניגשים לבנקים על מנת לקבל הצעות לבקשתם - הבעיה במקרים אלה היא שהם נמצאים בלחץ רב כדי לקבל את הכסף לעמידה במועד התשלום. חשוב לדעת - גם אם ייבחר יועץ משכנתא לליווי, בשל קוצר ולחץ הזמן, הוא לא יוכל למצות את הליך המו"מ מול הבנקים לקבלת הצעה מיטבית.

3. חושבים שפקיד המשכנתאות הוא יועץ (הוא לא!) - לקוחות רבים תוהים למה הם צריכים יועץ משכנתא בתשלום כאשר יש להם "יועץ " חינם בבנק, מה שהם לא מבינים שפקיד המשכנתאות בבנק הוא בעצם משווק של הבנק שמחויב ליעדים שמגדיר לו הבנק וכך "יעוץ חינם" יעלה להם הרבה כסף במשכנתא.

4. מסתמכים על תמהיל משכנתא שפקיד המשכנתאות של הבנק מציע - כאשר אין לך ידע כיצד הפרמטרים השונים של המשכנתא משפיעים על עלותה ואינך יודע כיצד הבנק מתמחר את המסלולים השונים, אין לך ממש יכולת להבין את טיב התמהיל שמוצע לך ע"י הבנק ולרוב תקבל את התמהיל המוצע ובפועל זה יהיה תמהיל טוב לבנק ולא לך. לכן מומלץ לבחון ולבנות תמהיל נכון ומותאם לצרכים הספציפיים של הלווה, כדיח לחסוך באופן משמעותי בתשלומי המשכנתא.

5. שמים דגש על סקר ריביות מבלי להבין את התמהיל - רבים וטובים רואים בריבית של המסלולים השונים כנושא החשוב ביותר, שמשפיע על עלות המשכנתא הכוללת, היות וזה הפרמטר הברור ללקוח שמשפיע על העלות. בפועל מבנה התמהיל והתאמתו ליכולות הפיננסיות ולצורכי הלקוח והעסקה הוא זה שיקבע יותר את עלות המשכנתא ורק לאחריו יבוא המו"מ לקבלת הריביות הטובות ביותר. 

6. לא בודקים אם מגיעה להם הלוואת זכאות - הלוואת זכאות הינה הטבה של משרד השיכון לזכאים חסרי דירה, גובה ההטבה ייקבע על פי צבירת נקודות בהתאם למאפיינים האישיים של הלווים. להלוואת זכאות יש יתרונות רבים ביניהם : תקרת ריבית של 3%, על חלק זה במשכנתא אין עמלת פירעון מוקדם, שילוב הלוואת זכאות גם מקנה הנחה גדולה יותר בעמלת פירעון מוקדם של מסלולים נוספים בהלוואה, דמי שמאות מופחתים ועוד.

7. חושבים שלתכנן משכנתא זה מספיק ואז מפסידים הרבה כסף בניהול המשכנתא - משכנתא צריכים לתכנן ליכולות לצרכים ולעסקה לפני לקיחתה, אך משכנתא צריך לנהל לכל משך תקופת ההלוואה ולבדוק כדאיות מחזור בכל שינוי של סביבה כלכלית חיצונית או פנימית במשק הבית או כל שנתיים עד שלוש שנים. במחזור משכנתא ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף.

8. "מתעלמים" ממסלולים לא יציבים במקום לנהל אותם - בהמשך לנאמר בסעיף הקודם, לעיתים אין מנוס מלהכניס מסלולים פחות יציבים משיקולים שונים בשלב התכנון של המשכנתא, מסלולים אלו דורשים בחינה והתייחסות במהלך חיי המשכנתא ולקראת תחנות שינוי ריבית על מנת להקטין סיכון בעתיד בעקבות שינויים שחלו בסביבה הכלכלית החיצונית. 

9. מתכננים החזר לא מתאים - הרבה פעמים אנשים נוטים לקבוע החזר חודשי נמוך, על מנת שיהיה להם יותר קל ונח, יש צורך לתכנן היטב את ההחזר החודשי שיהיה כזה שיאפשר ללווים אפשרות לקיים אורח חיים תקין מצד אחד, אך יחד עם זאת יהיה כזה שיאפשר קיצור משך ההלוואה והקטנת עלויות המשכנתא.

10. לוקחים משכנתא ללא תכנון נכון של כלכלת המשפחה - נושא זה נדרש לצורך הסתכלות כוללת של ההכנסות וההוצאות העכשוויות וגם הסתכלות קדימה לשנים הבאות על מנת להעריך את תוכניות גידול המשפחה, גידול צפוי בשכר, כספים שישתחררו בעתיד וכו', תכנון זה נדרש כדי לבחון את ההחזר החודשי האופטימלי ללקוחות ובנוסף לבחון את התפתחות תשלומי המשכנתא הצפויים לאורך השנים על מנת לבדוק התאמתה ליכולות ולצרכים.

11. לא שמים לב לפרטים הקטנים כמו העובדה שיש כאן רק 11 סעיפים  - בתהליך רכישת דירה יש המון פרטים שצריך לשים לב אליהם, חלקם גדולים וחלקם קטנים יותר, כדי שהעסקה המשמעותית ביותר בחיי אדם תצליח צריך לשים לב גם לפרטים קטנים יותר כמו: הוצאות נלוות לרכישת הדירה כגון, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד, מס רכישה, עמלת פתיחת תיק משכנתא ועוד, לעיתים הוצאות אלו יכולות להיות די גדולות, נושא נוסף שצריך לתת עליו את הדעת הוא ביטוח המשכנתא שהבנק ידרוש וצריך להיערך אליו וכדומה....