הטרנד הנדלן החם של הטכנולוגיה - חוות שרתים עכשיו באיחוד האמירויות ובחריין 

הטרנד הנדל"ן החם של הטכנולוגיה - חוות שרתים עכשיו באיחוד האמירויות ובחריין.!

השקעות בנדל"ן טכנולוגי זה התחום החם בשוק הנדלן, מספר מדינות במפרץ זיהו את הפוטנציאל האדיר בתחום וטכנולוגיות ישראליות כבר מתחילות להתגבש בתחום.! כניסתה של הטכנולוגיה החדישה בתחום התקשורת יוצרת אפיקי השקעה חדשים ומעניינים, טכנולוגיית ה – 5Gהנה בעצם דף חדש בתחום התקשורת האלחוטית אשר מביאה איתה הזדמנויות חדשות בתחום ההשקעות ומציבה רף חדש לחלוטין בתחום הנדלן הדיגיטלי.

המדבריות במדינות המפרץ יוצרות הזדמנויות מיוחדות להפוך את החול השומם במדבריות החול של מדינות המפרץ למתחמי נדלן דיגיטלי עם אחוזי החזר גבוהים ברמות של 10-16% תמורה להשקעה בנדל"ן דיגיטלי. המעבר לטכנולוגיית 5Gתחייב בצידה הגדלה משמעותית של חוות שרתים מאחר וכול עולם הטלוויזיה, טלפונים, אינטרנט, רכב אוטונומי, תקשורת צבאית, תקשורת ממשלתית, תקשורת אזרחית, בנקים, ערים חכמות, ארנקים דיגיטליים וסייבר יעברו כולם להשתמש בחוות שרתים דיגיטליות עקב השימוש בטכנולוגיית 5G ואשר תכלול תמסורת בבלוקצ'יין ידרשו מאסות של חוות שרתים בעולם אשר יתנו שירותי אחסון למידע וזאת על גבי טכנולוגיית 5Gהמתקדמת.

נראה שחלק ממדינות המפרץ כבר השכילו להבין את הפוטנציאל בהקמת חוות אלה בשטחן , נוצרה הזדמנות ייחודית במינה להשקעות בנדל"ן דיגיטאלי.

חברת גולף טכנולוגיס סיסטמס הנה בין היזמים העיקריים בהקמת חוות שרתים בבחריין , איחוד האמירויות וערב הסעודית ואשר בימים אלה החלה בשיווק טכנולוגית שרתים חדשנית ויחודית בעלת חיסכון עצום באנרגיה וצורך נמוך מאוד בתחזוקת חוות שרתים תוך שמירה על מתח רווחים גדול לבעלי החוות. השקעה בנדל"ן לא חייבת להיות בהכרח לצרכי מגורים או מסחר. הלהיט הנדל"ני בשנים האחרונות קשור בכלל להשכרת שטחים לטובת אחסון מידע.

מגפת הקורונה רק חידדה את המעבר לשימוש בשירותי האינטרנט שהמידע הזורם דרכו הולך וגדל. בד בבד עם המעבר לטכנולוגית אינטרנט מהירה – 5G והשימוש הגובר בבינה מלאכותית המבוססת על ניתוח כמויות גדולות של מידע, המידע הרב שנצבר חייב להיות מאוחסן באמצעות שרתים שתופסים שטח נדל"ני יקר ערך.

בשנים האחרונות מקימות הן ענקיות טכנולוגיה והן שחקניות שזיהו את המצוקה בתחום, חוות שרתים במטרה לאחסן את המידע הרב הנצבר.

אותן חוות יכולות להגיע לשטחים עצומים של עשרות אלפי מ"ר. הטכנולוגיה המוכרת כטכנולוגיית מחשוב ענן היא בעצם אחסון של מידע בחוות שרתים דרך השכרת שטח אחסון במקום לאחסן אותו במחשב אישי או בשרתים פרטיים. הן חברות ענק שרוצות לצמצם את שטחי השרתים שלהן ולפעול באופן יעיל יותר והן שחקנים קטנים יותר שלא כלכלי להן לתפוס שטח נדל"ני יקר לטובת השרתים, משתמשים בשירותי חוות השרתים.

"חוות השרתים הן כמו מגדלור בשעת סערה" – את המשפט הזה כתב אנליסט של חברת הברוקרים האמריקאית Berenberg באפריל האחרון כשמניות חברות ה- Data Centersהפגינו עוצמה בעת מניות חברות הנדל"ן ומניות הריט צנחו. חברות הפועלות בתחום חוות השרתים (או מרכזי אחסון מידע) הן שילוב בין מניות של חברות טכנולוגיה ומניות שפועלות בתחום הריט (קרנות המשקיעות בנדל"ן) והן מחלקות את רוב הרווחים שלהן כדיבידנד כדי ליהנות מהטבות מס. מדובר בחברות ייזום בתחום הנדל"ן שמחזיקות בבניינים עם בקרת אקלים, במטרה לאכלס שרתי נתונים של תאגידים (בדגש על חברות טכנולוגיה כמו Facebook ו- Amazon) בתמורה לתשלום דמי שכירות מצידם.

החברה המובילה בתחום היא Equinix. מטה החברה האמריקאית יושב בקליפורניה וברשותה יותר מ- 205 מרכזי אחסון מידע המפוזרים ב- 25 מדינות שונות ו- 5 יבשות. מניית החברה נסחרת בבורסת נאסד"ק והיא מעסיקה כ- 8,000 עובדים. ב-2015 החלה החברה לפעול תחת מודל של קרן ריט שנהנית כאמור מהטבות מס. Equinixטוענת שהשקיעה יותר מ- 25 מיליארד דולר מאז הקמתה ב- 1998 בבניית פלטפורמת מרכזי הנתונים שלה.

החברה קוראת לחוות השרתים שלה: International Business Exchanges כדי להדגיש את שיתוף הפעולה וחילופי המידע שהיא מאפשרת. יו"ר החברה, פטר ואן קאמפ, השווה אותה לשדות תעופה בינלאומיים שבהם נוסעים שמגיעים באמצעות שלל חברות תעופה מגיעים כדי לעשות קונקשנס במטרה להגיע ליעד הסופי. בעשורים האחרונים מאז נולד האינטרנט יותר ויותר מכשירים הופכים להיות מחוברים לרשת, מה שמוביל לדרישה גדלה לאחסן את הנתונים שהולכים ומצטברים. למעשה ככל שחברות ואנשים פרטיים אוגרים יותר נתונים על גבי טכנולוגיית הענן (למשל תמונות שנשמרות על גבי ה- Google photos) עולה הצורך לאחסן אותם.

ככל שהשטחים להצבת השרתים בתוך החברות הלכו וגדלו נוצר צורך במבנים גדולים שכל ייעודם הוא לאחסן שרתים רבים – כך נולדו חוות השרתים. חוות השרתים הגדולות אשר מגיעות לשטח של עשרות אלפי מ"ר, מסייעות לחברות טכנולוגיה עם כמויות עצומות של נתונים בשטח אחסון ובכך אותן חברות מסוגלות לצמצם את חדרי השרתים שהן מחזיקות, כשחלקן אפילו יכולות לוותר עליהן לחלוטין. השוכרים המרכזיים של חוות השרתים הן כאמור חברות הטכנולוגיה הגדולות כמו Microsoft ,Amazonו- Facebook. חוות השרתים נהנות מפריחה בתחום טכנולוגיית הענן, הרשתות החברתיות, הבינה המלאכותית, המסחר המקוון ושירותי הווידאו אונליין.

משבר הקורונה אמור רק להיטיב עם החברות הפועלות בתחום שכן הביקוש לשירותי אונליין רק הולך וגדל. חוות השרתים לא מושפעות ישירות מהקורונה אלא להיפך: השימוש באינטרנט רק הולך וגדל כשיותר אנשים עובדים מהבית, צורכים קניות ברשת וצורכים שירותי פנאי כמו סרטים ומפגשים בינאישיים באמצעים דיגיטליים (במקום ללכת לקולנוע או למסעדה). חוות השרתים צפויות לצבור תאוצה ככל שצריכת שירותי הענן תלך ותגדל אך הן אינן חסינות לגמרי מהמשבר הנוכחי. בטווח הקצר, פיתוח תכניות למרכזים חדשים ומשודרגים עלול להתעכב בשל קיצוצים מצד תאגידים בכל הקשור להתרחבות מתוכננת ותחום הנדל"ן. בנוסף, ענקיות טכנולוגיה כמו פייסבוק, אמאזון ומיקורוסופט החלו לבנות חוות שרתים משל עצמן, אבל אל דאגה, בעולם שבו האינטרנט הולך ומשתלט על שלל תחומי החיים, יש מקום לכולם. חברות נדל"ן שמלכתחילה לא פעלו בתחום, זיהו את הצורך הגובר ובישראל למשל הודיעה חברת הנדל"ן עזריאלי, ביולי אשתקד כי רכשה 20% מחברת Compassשעיקר פעילותה בתחום חוות השרתים וזאת בתמורה לסכום של 135 מיליון דולר. בעת הרכישה דיווחה עזריאלי כי Compassהחזיקה 10 אתרים פעילים ו- 3 אתרים בבנייה וכי מתקניה מייצרים קרוב ל- 30 מגה וואט ועשויים להגיע כ- 560 מגה וואט לאחר השלמת הפרויקטים בבנייה. שוק ה- Data Center העולמי מוערך בהכנסות שנתיות של כ- 91 מיליארד דולר עם צפי כי עד 2020 השוק יצמח בקצב שנתי ממוצע של 35% ויגיע לכ-307 מיליארד דולר בשנה.

ככל שהטכנולוגיה הולכת ומתפתחת, הנדל"ן המסחרי שמספק מענה לצורך הזה חווה פריחה. הנה על חברות שמובילות את פעילות חוות השרתים ברחבי העולם : חברת Equinixנוסדה בשלהי שנות ה-90 והמטה שלה ממוקם בקליפורניה, ארה"ב. היא אחת מחברות ה-Data Center הגדולות והמוכרות בעולם. החברה מעסיקה כ-8000 עובדים ברחבי יותר מ-24 מדינות וברשותה כ-205 חוות שרתים ועוד נוספות בהקמה. Equinixמציעה חמישה שירותים עיקריים – הראשון שבהם הם שירותי ניהול שמאפשרים אינטגרציה בין מידע לאפליקציות, השני: שירותי Marketplace, שבו קונים ומוכרים, קמעונאים יכולים לשכור ציוד, שטח, רוחב פס, חשמל, קירור, אבטחת שרתים, אחסון, ציוד רשת וכן חיבור לשירותי תקשורת. ה-Marketplaceשל Equinix כולל כ-10 אלף חברים ב-52 שווקים וייצר מעל 333 אלף התקשרויות.

השירות השלישי הוא רשת וירטואלית שמאפשרת התקנה מיידית של תוכנות ועדכונים. השירות הרביעי כולל ייעוץ מקצועי לעסקים שמציעים פתרונות דיגיטליים והשירות החמישי מציע שירותי הצפנה במטרה לשפר את הגנת המידע בענן. Equinixטוענת שהשקיעה מאז היוסדה מעל 25 מיליארד דולר בהקמה ובניה של חוות השרתים שלה.

החברה קוראת לעצמה בורסה בינלאומית לשירותי אחסון מידע כדי להדגיש את שיתופי הפעולה ותחלופת המידע שהיא מאפשרת. נשיא החברה, פטר ואן קאמפ (Peter Van Camp) השווה את החברה לשדות תעופה שבהם נוסעים משלל חברות תעופה נפגשים במטרה להגיע ליעד הסופי. דיגיטל ריאליטי (DIGITAL REALITY)היא קרן ריט שמשקיעה בחוות שרתים. הקרן מחזיקה בפורטפוליו שלה כ-225 חוות שרתים בשטח כולל של 34.5 square feet בארה"ב, אירופה, אסיה, קנדה ואוסטרליה. Digital Realtyמציעה שירותי colocation או בקיצור colo. מדובר בשירות שמציע לחברות שטח מאובטח לאחסן את החומרה שדרכה הם אוגרים מידע.

הלקוח מתקשר עם חברת ה-colo במערכת יחסים שדומה מאד לשוכר משכיר של נדל"ן רק שבמקרה זה הלקוח שוכר את השטח כדי לאחסן ציוד. הלקוח הוא זה שלרוב מספק את הציוד – שרתים ומוצרי חומרה נוספים שדרושים לתפעול היומיומי שלו וחברת ה-Colo מאחסנת אותם במקום קר שמותאם במיוחד לשרתים. Digital Realty חברה בארגון שנקרא The Green Grid – ארגון ללא מטרות רווח שפועל לשפר את ייעול ניצול המשאבים של חוות השרתים, וזאת כחלק ממהלכים נוספים של החברה לשפר את יעילות ניצול האנרגיה של חוות השרתים. צ'ינה טלקום היא חברת תקשורת סינית וחלק מתאגיד צ'ינה טלקום קורפ שבבעלות ממשלת סין. מדובר בחברת שירותי התקשורת השלישית בגודלה בסין.

אלא ש- China Telecom היא גם שחקן גדול בתחום ה-Data Center ואף על פי שהיא מציעה את שירותי חוות השרתים שלה רק ב-10 מדינות, ברשותה מעל 456 חוות שרתים. בתחילת 2019 נוצר שיתוף פעולה מעניין בין China Telecom ובין ענקית הטכנולוגיה הסינית Tencent (הבעלים של אפליקציית המסרים הפופולרית בסין Wechat) במסגרתו סוכם כי Tencent תבנה עבור China Telcom חוות שרתים ברחבי סין במטרה להתמודד עם העלייה בעומסי השימוש בשרתים הצפויים עם הטמעת טכנולוגיית האינטרנט המהיר G5. גם היפנים לא טומנים את ראשם בחול ומבינים שהצמיחה המהירה בשימושים באינטרנט מעניקה רוח גבית לפתרונות אחסון המידע בענן. חברת NTT Communicationsנוסדה ב-1999 והמטה שלה יושב בטוקיו. NTT COM היא חברת בת של חברת Nippon Telegraph and Telephone Corp, חברת התקשורת הגדולה ביפן ואחת מחברות התקשורת הגדולות בעולם. NTT משמשת כזרוע שירותי טכנולוגיית המידע של Nippon ולה מחלקה שמתמחה בהקמה ותפעול של חוות שרתים.

NTT מתכננת ומתפעלת מעל 160 חוות שרתים בשטח של 500 אלף מ"ר. לאחרונה עדכנה NTTכי תשיק 9 חוות שרתים במחצית השנייה של 2021 ובכלל זה בהודו, אנגליה, ארה"ב, מלזיה ואינדונזיה. עם השלמת 9 חוות השרתים הללו, NTTתקבל כוח אחסון נוסף של 400 מגה ואט.

לאחרונה התבטא גם Ryuichi Matsuo, אחד מבכירי פעילות חוות השרתים של NTT אמר כי "באמצעות הגדלת הנוכחות הבינלאומית שלנו במהלך מגפת הקורונה נוכל לתמוך בלקוחות שלנו בעת שהביקוש לשירותי ענן רק הולך וגובר ובכלל זה דרך אמצעי בידור דיגיטליים וטכנולוגיה מתקדמת מבוססת בינה מלאכותית". קור-סייט היא קרן ריט שמשקיעה בחוות שרתים ומספקת שירותי colocationבדומה ל- Digital Reality.

לחברה כ-23 חוות שרתים בבוסטון, שיקגו, דנוור, לוס אנג'לס, מיאמי, ניו יורק סיטי, צפון וירג'ניה, סן פרנסיסקו וסנטה קלרה. החברה נוסדה ב-2001 והמטה שלה יושב בדנוור, קולורדו, ארה"ב. חוות השרתים האחרונה שהקימה הושקה ביוני האחרון בשיקגו. מדובר בחוות שרתים שנבנתה על ידי CoreSiteמאז אפריל 2019 ושטחה עומד בשלב ראשון על 56 אלף square feetעם יכולת הספק של 6MW. עם השלמת השלב השני החווה כבר תאפשר שימוש של 18MWבשטח של 169 אלף sq ft(כ-15 אלף מ"ר). בין היתר CoreSiteמתפעלת חוות שרתים עבור שירותי הענן של Microsoft. מומחים טוענים שאם המעבר לתקשורת דור 5 שתקרה בשלוש שנים הבאות כמות הדרישה לחוות שרתים תעלה פי 4 ממה שקיים היום בכול העולם וזאת בנוסף לעליה של 21% שנתי בכמויות האחסון הנדרשות.