כיצד הפכו דירות בחכירה מקקל לדירות בחכירה משותפות עלומה 

חכירה בישראל הפכה לשם נרדף לחכירה מרשות מקרקעי ישראל. למרות הקיטורים של חוכרים רבים, המדובר בסך-הכל בתנאי חכירה דה לוקס, בעיקר בחכירות עירוניות למגורים. בכל הכבוד, על תנאים כאלו ניתן אך לחלום בקרקע בבעלות פרטית. ה"סיוט", של הפיכת חכירה "רגילה" מהמדינה או קק"ל, לחכירה מבעלים פרטיים, קל וחומר מבעלים פרטיים לא מזוהים, התממש לאחרונה ברגע אחד מהיר, לגבי אלפי חוכרים.
נדגים תחילה את התנאים המפליגים להם זכו חוכרים "רגילים" מהמדינה בעשור האחרון, תחת כנפי ה"רפורמה" במקרקעי ישראל. החל מתחילת 2015 הוחלט, למשל, סתם כך, על היוון בחינם לדירות, בתנאים, לחוכרים שלא שילמו מעולם דמי היוון. המדובר בתשלום שעד אז עלה למאות אלפי חוכרים, עשרות אלפי ש"ח לכל אחד וביישובים מסויימים אף מאות אלפי ש"ח.
על פי קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, עמ' 154, סעיף 5.3.5 (א), חוכרים רבים יקבלו שידרוג מחכירה רגילה לחכירה מהוונת הפטורה מדמי חכירה שנתיים, ויקבלו היוון בחינם עד תום תקופת חכירה ראשונה (49 שנים) וכן לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים. כל זאת במסגרת "היוון רעיוני" (קרי, היוון בחינם). ברוב המקרים מספיק שהחוכר שילם דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% לשנה על מרכיב הקרקע, בשנים 2008-2014 או ישלים 7 שנות דמי חכירה שנתיים 7 שנים רצופות אחורה מהיום בו יבקש היוון.
דירות בבניה רוויה (לכל הפחות 4 דירות, 2 קומות) או קוטג'ים במגרשים של עד 280 מ"ר, יזכו את בעליהם בשדרוג נוסף חינם, מזכות חכירה מהוונת לזכות "בעלות".
חוכרים בקרקעות בבעלות קק"ל יקבלו תנאים דומים וזכויות קרובות בערכן אך ללא רישום זכות הבעלות הפורמאלית.
אך יש חוכרי קק"ל אחרים, נחותים בהרבה! אלו "חוכרי משנה" של קק"ל בקרקעות שקק"ל עצמה אך חכרה מכנסיות ואינה הבעלים של הקרקע. שם המצב שונה אך שנים הורגלנו לחשוב שהכנסיות הם בעלים רדומים, ולכן מדובר בעצם בחכירה "רגילה". טעות גדולה! במאמר זה נתאר את מצבם המשפטי המדויק של חוכרים אלו בקרקעות שהיו בבעלות ובשליטה של הכנסייה היוונית אורתודוכסית והועברו לאחרונה לשליטה, כבמנהג בעלים, לכ-140 שנה! לידיים פרטיות לא מזוהות.

אז יש חוכרים מאושרים פחות, אשר ה"רפורמה" לא הגיעה אליהם. אלו הם חוכרים של דירות על קרקע בבעלות כנסיות שהם למעשה חוכרי משנה של קק"ל כאשר קק"ל עצמה היא רק חוכרת של הקרקע במרוכז מהכנסיות. מדובר בשכונות שלמות בארץ! כמה פחות הם מאושרים? עד היום חשבנו שכנסייה היא גוף שמרן שמנהל לאיטו כספים של אחרים, לרבות קרקעות שנתרמו או נרכשו בכספי נוצרים אדוקים לדורותיהם מתוך תרומות מכל העולם. כנסיה נתפסת כרגיל כגוף מתון ושמרן לא פחות ממדינת ישראל.

 אז זהו, שלא! הכנסייה היוונית אורתודוכסית מכרה למעשה את כל זכויותיה עד שנת 2160, ברובן כפופות לחכירת משנה של קק"ל. קק"ל עצמה מחכירה בחכירות משנה את אותן חכירות והקרקעות נבנו ומאכלסות אלפי דירות. הדיירים הם למעשה חוכרי משנה של קק"ל שמחזיקה בזכות חכירה ראשית שמסתיימת כרגיל בשנים 2050-2052.

מי הקונה/זוכה המאושרת? שותפות פרטית בשם "ניות קוממיות". במאמר באתר GPLANET שכתב עורך האתר ד"ר גיא בכור, מיום 24/11/2018, תוארה עיסקה בין הפטריארך הנוכחי, תאופילוס, לבין "חברות עלומות במקלטי מס מרוחקים". לפי הכתבה נמכרו נכסים בשכונות רחביה, ניות ושכונות נוספות במערב ירושלים, וכן בקיסריה, רמלה וליד כיכר השעון ביפו. בכתבה צוין כי "בתקשורת התברר" כי החברות בבעלות "יהודים פטריוטים שמטרתם היחידה היא התיישבות ציונית". נכתב כי בראשות החברות הללו היהודי אמריקאי מייקל שטיינהרט ממייסדי "תגלית" ואיש העסקים היהודי בריטי דוד סופר, מגדולי אספני היודאיקה בעולם, וכי שמאי המקרקעין בעסקה היה השמאי רפאל בוקרה.

מלבד אותה כתבה, הנתונים כאן נלקחו מדיון על מיסוי מקרקעין, בתיק פתוח לעיון הציבור בבית משפט. המשפט נסוב בשאלה זניחה לאותם אלפי חוכרים שתיארתי. הדיון עסק בשאלה: האם הכנסיה מכרה זכות ניהול וגביה בלבד ולכן לא חייבת במס שבח והקונה, ניות קוממיות, לא חייבת במס רכישה, או שמא נמכרו זכויות במקרקעין דה פקטו והצדדים ישלמו את מיסוי המקרקעין בהתאם. נפסק, למי שמתעניין בשאלה, שאכן נמכרו זכויות במקרקעין ועל כן ישולמו מיסי מקרקעין. אבל חשוב מכך. מהנתונים שנחשפו בפסק הדין הובהר לציבור כי הבעלות דה פקטו על דירות אותם חוכרים תהא מעתה ולמשך כ-140 שנה בידיים פרטיות ולא כנסייתית.

 הנה הפרטים בהרחבה:

 פסק דין של ביהמ"ש המחוזי ו"ע 49087-05-12 עסק בערר בענייני מיסוי לגבי חוזה שנערך בין העוררים, הפטריארך היווני האורתודוכסי של ירושלים תיאופיליוס השלישי (להלן - הפטריארך) ו"ניות קוממיות" שותפות מוגבלת (להלן - ניות או "החברה"). ביום 10.3.2011 נחתם הסכם (להלן – "ההסכם") המפרט עסקה שנפסק כי היא עסקה במקרקעין החייבת במס שבח ובמס רכישה.

 "ניות" ו"הכנסיה" טענו כי מדובר בהסכם לגביה ולניהול של החלקות אליהן מתייחס ההסכם (להלן – "החלקות" או "המקרקעין") ורק לגבי חלק קטן מהחלקות - 10% בלבד- יש לראות בעסקה עסקה במקרקעין. טענה נוספת שהועלתה רק בערר היא כי מדובר בהסכם הלוואה. הטענות נדחו.

 לפי חוזי החכירה בין הכנסיה לקק"ל, סעיף 7, נתונה לקק"ל הזכות לבצע פרצלציה חדשה במקרקעין (איחוד וחלוקה). אין בהסכמים הוראה כי היא מוסמכת לחתום בשם הפטריארך על הסכמים לשנות את תכניות הבנייה, או לקבל היתרי הריסה ובניה (סעיפים 5.2 ו-5.3 להסכם). לעומת זאת, ניות כן הוסמכה לחתום בשם הפטריארך על בקשות לתוכניות בניה והיתרי בניה, סמכות שלא הוקנתה לקק"ל.

 "החל מיום החתימה על ההסכם. תהא "ניות", רשאית לנהוג בקרקעות מנהג בעלים, בכפוף לזכויות קק"ל על-פי הסכמי החכירה והוראות ההסכם. להפיק פירות ותקבולים, לנקוט בהליכים משפטיים לעשות כל פעולה שבעלים של קרקע רשאי לעשות. להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות הגשת תביעות...

 להלן ציטוט מקטעים לא רציפים מפסק הדין:

 "רקע עובדתי

הפטריארך הנו בעלים של המקרקעין ...והוא החכירם לקק"ל ל-99 שנים במסגרת שלושה חוזי חכירה שנחתמו בשנים 1952-1951. החוזה החכירה הראשון נחתם ביום 6.11.1951, ותוקפו החל מיום 1.1.1952 עד ליום 31.12.2050. ההסכם השני נחתם ביום 6.11.1951, והוא חל מיום 1.4.1952 עד ליום 31.3.2051. שני החוזים כללו תקופות הארכה שלא נקבע להן מועד לסיומן. החוזה השלישי נחתם ביום 25.8.1952 ואמור לפקוע ביום 24.8.2052. בחוזה ניתנה אופציה לתקופת שכירות נוספת שלא תעלה על 49 שנים נוספות.

בכל שלושת החוזים ישנה הוראה האומרת כי תקופת הארכה ושיעור דמי השכירות בתקופה זו ייקבעו בהסכמה בין הצדדים, ובהיעדר הסכמה על תקופת הארכה ועל שיעור דמי השכירות, יקבע זאת אדם שימונה על-ידי הצדדים, ואם לא יסכימו על זהותו הוא ייקבע על-ידי נשיא בית המשפט העליון.

 ...הזכויות שרכשה קק"ל מהפטריארך היא של חכירה לדורות והתשלום שקק"ל חבה לפטריארך הוא, לפי האמור בחוק זה, דמי חכירה)".

 פרשנות ההסכם:

 "עיון בלשון ההסכם בענייננו מעלה בעליל כי מדובר במכירה של זכות חכירה, שהיא זכות הקרובה למכירת זכות בעלות. הפטריארך העביר ל"ניות" את כל הזכויות שנותרו בידיו עד לשנת 2160. כך נאמר בסעיף 2 להסכם, המגדיר את המונח "מוחכר":

"כל הזכויות המוענקות לחברה לפי הסכם זה".

"אינדיקציה להענקת זכות הקרובה לבעלות היא מתן זכות לחוכר "לנהוג כבעלים"

....

"ניות" קיבלה יד חופשית לעשות במקרקעין כל מה שהפטריארך היה רשאי לעשות במקרקעין, בכפוף לזכויות קק"ל.......הזכות לגבות דמי שכירות....למסקנה כי מדובר בזכות הקרובה לבעלות, ניתן גם להסיק מאורך התקופה ומהתמורה ששולמה בגינה בהתחשב בזכויות קק"ל....הפטריארך מכר ל"ניות" את זכויות הבעלות שנותרו בידיו, ככל שנותרו בידיו זכויות נוספות.... ...ניתן לומר שהפטריארך העביר לידי "ניות" את הספוג המצומק שנותר בידיו, ספוג שביום מהימים יתרחב שוב.

...

"ניות" נטלה על עצמה את התחייבויות הפטריארך על-פי חוזי החכירה, וכל חיוב אחר, בשל היותו הבעלים של המקרקעין וקיבלה את מלוא הזכויות והפירות על-פי הסכמים אלה. "ניות" יכולה לנהוג במקרקעין מנהג בעלים....

לפי חוזי החכירה, סעיף 7, נתונה לקק"ל הזכות לבצע פרצלציה חדשה במקרקעין. אין בהסכמים הוראה כי היא מוסמכת לחתום בשם הפטריארך על הסכמים לשנות את תוכניות הבנייה, או לקבל היתרי הריסה ובניה (סעיפים 5.2 ו-5.3 להסכם). לעומת זאת, "ניות" הוסמכה לחתום בשם הפטריארך על בקשות לתוכניות בניה והיתרי בניה, סמכות שלא הוקנתה לקק"ל.

"החל מיום החתימה על הסכם זה, תהא זכאית החברה לנהוג בקרקעות מנהג בעלים, בכפוף לזכויות קק"ל על-פי הסכמי החכירה והוראות ההסכם. להפיק פירות ותקבולים, לנקוט בהליכים משפטיים לעשות כל פעולה שבעלים של קרקע רשאי לעשות. להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות הגשת תביעות ... לקבל תמורה או פיצויים מכל סוג שהוא בגין הפקעות ו/או בקשר לפגיעות תכנוניות שנגרמו בעבר ו/או ייגרמו לזכויות בקרקעות שהוקנו לחברה לפי הסכם זה, לפעול לצורך שינוי מצבן הפיזי ו/או התכנוני של הקרקעות, לעשות כל פעולה מכל מין וסוג שהוא בקשר לקרקעות אשר רשאים בעלים של קרקע לעשות על-פי דין, להתקשר בהסכמים עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות השכרה ו/או העברה ו/או המחאה ו/או הרשאה וכיו"ב הסכמים, בכפוף לזכויות הקק"ל על-פי הסכמי החכירה - והכל בשמה של החברה בעצמה והן בשמו של הפטריארך.

....

מבלי לגרוע מכלליות האמור, תהא החברה זכאית לחדש את הרישום בפנקסי הקרקעות בנוגע לקרקעות, לרשום את הקרקעות בתור בית משותף ולעשות כל פעולה בהתאם לחוק המקרקעין, (תשכ"ט-1969) לתקן כל מיני רישומים בנוגע לקרקעות, לבקש ולבצע חלוקה, פרצלציה, הפרדה, קומבינציה, איחוד ובדרך כלל כל טרנזאקציה ורישום בפנקסי הקרקעות בנוגע לקרקעות.

כמו-כן תהיה החברה זכאית לתבוע חלוקה, פינוי, חזקה, הסרת עקול, תשלום שכר דירה, דמי חכירה וכל מיני זכויות ושינויים בנוגע לקרקעות, להתנגד לחלוקה, לפרצלציה, הפרדה, שומת מיסים וכל מיני תביעות או דרישות הנוגעות בקרקעות, לוותר על שיעבודים וכל מיני זכויות הנוגעות בקרקעות, להתפשר, לבוא לכל מיני הסכמים, בעניינים הנוגעים לקרקעות.

...

"ניות" מודה, בהודאה מן החוץ, בטיוטת המרצת הפתיחה שהכינה נגד קק"ל, כי קיבלה את כל זכויות הפטריארך, למעט זכות הבעלות:

"ביום 10.3.2011 רכשה המבקשת מהפטריארכיה את מלוא זכויותיה במקרקעין (למעט זכות הבעלות) עד ליום 31.12.2160. במסגרת העסקה, העביר הפטריארך לידי במבקשת, בין היתר - ומבלי שיש בכך בכדי לפגוע בכלליות העברת הזכויות כאמור - גם את זכויותיו לגביית חובות כספיים מהמשיבה בקשר למקרקעין...".

כך, בסעיף 33 להמרצת הפתיחה נאמר: "... כפועל יוצא מן ההסכם שנחתם ביום 10.3.2011 נכנסה המבקשת בנעלי הפטריארכיה בכל הנוגע לזכויות וחיובים הנוגעים להסכמי החכירה.