דירה וחדר אשפה רשומים בטאבו בתוך החנות 

לא פעם נתקלתי בתופעה המתוארת בכותרת במהלך עבודתי כשמאי מקרקעין. במאמר זה אסביר מה הסיבה הטכנית הגורמת לבעיה הזו לחזור על עצמה

חנות בחזית מסחרית הפונה לרחוב בבית משותף המשלב מגורים ומסחר, מגיעה פעמים רבות לגובה תקרה "כפול", כלומר לגובה תקרה פנימי 4-6 מ' המיועד לאפשר יציעים (גלריות) או שטח מדפים משופר, כמו גם ויטרינה גבוהה ומרשימה ומרחב פנימי גבוה ומואר יותר באור יום. לסיכום, חנות גבוהה מספקת לרוב חוויית קניה משופרת.

ואולם, בקומת קרקע בבניין שרק החזית שלו לרחוב מסחרית, בנין טיפוסי לרחובות מסחריים או לבניינים היוצרים מרכזון מסחרי שכונתי, עורף קומת הקרקע משמש למגורים או לשטחי שירות כגון חניה בקומת עמודים, מחסן, חדר אשפה, חדרי שירות לאופניים, לעגלות לתינוקות ולבלוני גז, וכיוצ"ב.

נוצרה לנו קומת קרקע משונה, כאשר החזית לרחוב בגובה כפול מגובה המשך הקומה העורפית (בתוכניות בנין עיר רבות מוגבל גובה קומת עמודים וגובה חדרי שירות לגובה תקרה פנימי 2.2 מ' בלבד). ואולם, כללי הרישום בפנקס בתים משותפים בטאבו לא מאפשרים לרשום "חצאי קומות בגובה" ובכל משבצת שטח בבניין, כל חלקי הקומה למלוא גובהה נרשמים בבעלות אחת, כחלק של דירה אחת או חנות אחת.

אם כן, עסקינן בקומת קרקע שבחזית שלה חנות בגובה 4-6 מ', העורף של הקומה כולל שטחי חניה ושירות בקומת עמודים שגובהה הוגבל ברוב מקרים ל-2.2 מ' בלבד (ללא התקרה). מעל קומת העמודים ומעל החנות נבנים כרגיל מספר קומות מגורים, במקרים ברים בשני מפלסים לקומה.

למעשה, יש לנו חזית מסחרית ומאחוריה 2 קומות: קומת עמודים לחניה ושירותים ומעליה מפלס מגורים. אל החזית המסחרית, שנייחס לרצפתה את גובה המדרכה בקירוב, נניח גובה 0.00, אפשר לשייך לקומת קרקע אחת הכוללת את קומת העמודים, אף היא במפלס רצפה דומה, נניח שוב בגובה 0.00. רישום כזה שכיח במיוחד כאשר נבנות דירות בקומת הקרקע, למשל דירות גן, עם תקרה בגובה רגיל.

ואולם, ניתן לרשום את קומת העמודים בבית המשותף כחלק מתכנית החצר כקומת קרקע או אף כ"קומת מרתף", לפי התנאים בשטח, במיוחד כאשר קיימות הצמדות של מחסנים ומקומות חניה מקורות ולא מקורות באותו המפלס של החצר. במקרה כזה קומת הקרקע (מעל קומת "מרתף") או קומה ראשונה (מעל קומת עמודים שהיא קומת הקרקע) תכלול שני מפלסים, לרבות חנות שמפלס הרצפה שלה כרגיל 0.00 ומפלס מגורים שמפלס הרצפה שלו כרגיל 2.50+.

בחלק מהמקרים נכון ויעיל לפצל את גובה החנות עצמה בחלקים מעורף החנות, כך שהחלל התחתון ישמש לשירותים, למחסן או למטבחון, חלל שממילא נסתר מעיני הלקוחות ותקרה גבוהה מעליו לא תתרום לשיפור חוויית הקניה. אותו חלל מעליו יכול לשמש ל"פלישה" של דירת מגורים ממפלס 2.50+ אל תוך חלל החנות. במקביל, ככל ונבנה מאחורי החנות ובצמוד אליה חדר אשפה, מחסן דירתי או חדר עגלות, המשמשים את כל דיירי הבנין, ניתן לבנות מעל חדר כזה מעין בוידם/אינטרסול הפתוחים אל חלל החנות ואשר ישמשו לצרכי אחסנה פרטית של החנות.

כאשר חנות בגובה תקרה כפול ומפוצלת לגובהה בחלקים ממנה, בין אם היא משמשת כבוידם לחנות בחלק העליון והבלתי נפרד מהחנות והשטח מתחתיו מופרד בקירות ובתקרה  לשמש שטח שירות לכל הבנין, ובין אם החלק התחתון הוא שמשמש את החנות כשטח שירות פנימי ומעליו "פלישה" של דירת מגורים את תוך חלל החנות העליון, תיתכן בעיית רישום בטאבו. אם שטח הפיצול לגובה רשום בטאבו כאותה הקומה, כלומר חדר האשפה או הדירה הפולשנית רשומים בטאבו באותו הקומה של החנות, שני החללים המפוצלים יירשמו תמיד תחת בעלות אחת בלבד, כרגיל בבעלות החנות.
אגב, במקרה של הדירה הפולשת, קיימת חלופה של ניצול סביר לחלל העליון מעל שטחי השירות בעורף החנות, הן כיציע לחנות כשאפשר, והן חלל מעל תקרה מונמכת שיעצים את חוויית הקניה או ישמש בוידם/אינטרסול מעל התקרה המונמכת. שימושים כאלו הם לרוב בשווי פחות משווי עיקרי למגורים כהמשך לדירת המגורים הנמצאת בעורף החנות.

כאשר החזית המסחרית נרשמת כחלק מקומת קרקע הכוללת את קומת העמודים המשמשת לחניה ושטחי השירות, ניתן לרשום את המפלס הנמוך של החנות כחלק מהחנות, ואת החלק הפולש של דירת המגורים כחלק מדירת מגורים בקומה ראשונה מעל החנות. ואולם, אם החזית המסחרית נרשמה כחלק מקומת מגורים ראשונה שכוללת את קומת המגורים מעל קומת העמודים בעורף, הדבר פשוט לא ניתן לביצוע ברמה הטכנית.

בבניינים למגורים עם חזית מסחרית לרחוב, קומה ראשונה למגורים תכלול כרגיל בניה בשני מפלסים, כאשר מפלס אחד מעל עורף קומת הקרקע (קומת העמודים לחניה ושטחי שירות) בגובה רצפה טיפוסי כ-2.5+ מ' מעל מפלס הכניסה לחנויות. מפלס החלק החזיתי של הקומה יהא 0.00+ אם הוחלט כי החנות תתואר כחלק מקומה ראשונה, או 5.00+ (או גובה אחר בהתאם לבניה בפועל, נניח 4.00+ או 6.00+מ') במקרה שיוחלט שהחנות היא דווקא חלק מקומת הקרקע הכוללת את קומת העמודים.

שיטת הרישום בטאבו לא מאפשרת לרשום ברצף של 2 קומות חלוקה ל-3 בעלויות (2 דירות וחנות) על אותה משבצת שטח.  

במקרה ראשון בו נתקלתי, בגוש דן, חדר של דירה היה מסומן בתשריט בתים משותפים בטאבו כחלק משטח של החנות מתחתיו. הדירה שכללה את אותו חדר הושכרה לחברת סלולר לצורך "הפעלת ציוד קשר אלחוטי מהדירה". הדירה הושכרה לשם כך בשכר דירה מוגדל. למיטב הבנתי, ככל ובעלי החנות היו מודעים לבעלותם המשפטית על אותו חדר בדירה שמעליה, יכול והיו מתנגדים לאותו היתר ולו מפחד מקרינה.

חדר אשפה רשום כחנות:

בחלק האחורי של חזית מסחרית בבית משותף בגוש דן יש חדרים נמוכים השייכים לרכוש משותף, כגון חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות או מחסן. גובה חדר כזה ברוב הבניינים נמוך יחסית, כרגיל 2.2 מ' גובה. וכך, החנות, שגובה התקרה שלה מעל 4 מ', נבנתה כאשר מעל חדר האשפה בהפרדה של קירות ותקרה בנויים, וכך נוצר מעין בוידם/אינטרסול שנפתח את החנות הגובלת.

במקרה שלנו אכן סומן שטח האינטרסול בתשריט בתים משותפים וסומן "אינטרסול" אך גם נרשם על אותה משבצת שטח "ביתן אשפה" וגם סומן "X" מעל כל אותה משבצת. כל זאת בתכנית של אותה הקומה בתשריט. במקביל בדקתי ומצאתי כי כל שטח ביתן האשפה לא הפך להצמדה של החנות אלא ממש הוכלל כחלק מהשטח העיקרי של החנות הרשום בנסח הטאבו. המוכר סיפר כי רכש בשעתו את החנות במחיר שנקבע על פי שטחה הרשום, ולא ידע שהוא משלם גם את מחיר השטח של חדר האשפה...