בנכסי מקרקעין רבים קיים מצב של שותפות בין אנשים שונים. מצב זה הוא, לדוגמא, מצב של קיום התא המשפחתי, כאשר לבני הזוג יש שותפות בדירת המגורים. מקרה אחר הוא מצב שבו השיתוף נוצר מכורח נסיבות מסוימות, כגון מקרה של הורשת דירת מגורים לכמה יורשים. בכל אחד מן המקרים של שותפות בין אנשים, ובפרט במקרי משבר, כגון פירוק הקשר המשפחתי (גירושין) ו/או מחלוקות בין יורשים, עלולה להתעורר השאלה הבעייתית של פירוק השיתוף בדירת מגורים.
במסגרת מאמר זה נתייחס אך ורק לסוגיית דירת המגורים במסגרת פירוק התא המשפחתי.
במרבית המקרים, התוצאה הנגזרת מהגירושין היא תביעה של אחד מבני הזוג או שניהם יחדיו לפרק את השותפות בדירת המגורים הנמצאת בבעלות משותפת של בני הזוג. בסיטואציה כזו יש מספר מצבים:
א. מצב שבו בני הזוג בהסכמה משותפת מחליטים למכור את דירת המגורים לצד שלישי. במקרה כזה, התמורה תחולק בהתאם להסדר שנקבע בין בני הזוג במסגרת הסכם הגירושין.
ב. מצב שבו יש חילוקי דעות בין בני הזוג בכל הנוגע לפירוק השיתוף הדירה, ורק אחד מהם מגיש תביעה לפירוק שיתוף באמצעות מכירתה לצד שלישי, בעוד בן הזוג השני מתנגד לתביעה זו. במצב זה המדיניות של בית המשפט, במקרים רבים, היא להכיר בעקרון הקבוע בחוק המקרקעין לפיו לכל אחד מהשותפים בנכס מקרקעין יש זכות לפרק את השיתוף בכל עת. עקרון זה תקף גם כשמדובר בבני זוג ובדירת המגורים שנמצאת בבעלותם המשותפת. במקרה כזה, יש צורך כמובן, להביא בחשבון את זכותו של בן הזוג והילדים למדור חלופי.
ג. מצב שלישי הוא מקרה שבו בן זוג אחד מעביר את זכויותיו בדירה לבן הזוג השני עקב הגירושין. העברה זו, כאשר היא נעשית על פי פס"ד שניתן אגב הליכי גירושין, איננה מהווה "מכירה" לצורכי מיסוי מקרקעין ועל כן אינה מהווה אירוע מס, כאשר החוק מעניק פטור הן ממס שבח והן ממס רכישה,וזאת גם אם לבן הזוג המקבל יש דירה נוספת. זאת ועוד, החוק מאפשר פטור ממס גם כאשר בן הזוג המעביר מחליט, במסגרת הסכם גירושין, להעביר את זכויותיו בדירת המגורים לילדיו. תכלית המחוקק הינה להקל על זוגות שמתגרשים להגיע להסכם בדבר חלוקת נכסי המקרקעין ביניהם, מבלי שהחיוב במס יהווה מכשול להסכם חלוקת הרכוש ביניהם.
ד. מצב נוסף הוא מצב שבו אחד מבני הזוג מתגורר בדירת המגורים עם הילדים, כאשר בן הזוג השני מתגורר בדירה אחרת. זהו מצב שבו התא המשפחתי מתפרק, אולם טרם ניתן הגט. האם בסיטואציה כזו זכאי בן הזוג שעזב את דירת המגורים המשותפת לתבוע מבן הזוג שנשאר בדירה דמי שימוש ראויים - חוק המקרקעין קובע כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים, חייב בתשלום דמי שימוש ראויים ליתר השותפים. האם קביעה זו נכונה גם כשמדובר בבני זוג במקרה של פירוק התא המשפחתי -
בתמ"ש 22245/95 מנה כבוד השופט גייפמן מבימ"ש לענייני משפחה במחוז ת"א את הכללים המנחים בסוגיה זו:
ראשית - כדי לחייב בן זוג לשלם לבן הזוג שאינו מתגורר עוד בדירה דמי שימוש, יש צורך להראות כי בן הזוג שהתגורר בדירה מנע באופן פיסי או בדרך של התנהגות, מבן הזוג האחר לגור בה. כאשר בן הזוג עוזב מרצונו את הדירה המשותפת, כדי לנהל מערכת יחסים עם בן זוג אחר - אין חבות בדמי שימוש.
שנית ?כאשר בן הזוג הנותר בדירה המשותפת זכאי על פי החלטה שיפוטית למזונות ומדור מבן הזוג שעזב את הדירה. גם במקרה כזה אין חבות בדמי שימוש.
שלישית- כאשר בן הזוג שאינו מתגורר בדירה הורחק מהדירה המשותפת בצו מניעה או צו הגנה. אין חבות בדמי שימוש.
רביעית- כאשר בן הזוג שאינו מתגורר בדירה ויתר על התביעה לדמי שימוש במפורש או בדרך של התנהגות. אין חבות בדמי שימוש.
חמישית- כאשר בן הזוג שעזב את הדירה, טען במסגרת תביעת המזונות כי הוצאותיו גדלו והכנסותיו פחתו עקב עזיבתו את הדירה וביהמ"ש הביא טענה זו בחישוב בפסיקת המזונות. במקרה כזה מנוע מבן הזוג העוזב מלתבוע דמי שימוש בגין הדירה המשותפת ביחס לתקופה עד למתן פסה"ד.
במקרה הנדון בתיק 22245/95 אשר התקבל בדצמבר 2007 תבע הגבר לאחר שלוש שנות גירושים, לחייב את גרושתו לשלם לו דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממועד עזיבתו את הבית ועד למועד מתן הגט. על פי הכללים המנחים שצוינו לעיל, דחה ביהמ"ש את תביעת הגבר.
* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא/משתמש לפנות ולהיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על הקורא/משתמש בלבד.
© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד זילברמן, גרומן ושות' ואין לעשות בו שימוש כלשהו ללא קבלת רשותו הפורמאלית מראש.
במסגרת מאמר זה נתייחס אך ורק לסוגיית דירת המגורים במסגרת פירוק התא המשפחתי.
במרבית המקרים, התוצאה הנגזרת מהגירושין היא תביעה של אחד מבני הזוג או שניהם יחדיו לפרק את השותפות בדירת המגורים הנמצאת בבעלות משותפת של בני הזוג. בסיטואציה כזו יש מספר מצבים:
א. מצב שבו בני הזוג בהסכמה משותפת מחליטים למכור את דירת המגורים לצד שלישי. במקרה כזה, התמורה תחולק בהתאם להסדר שנקבע בין בני הזוג במסגרת הסכם הגירושין.
ב. מצב שבו יש חילוקי דעות בין בני הזוג בכל הנוגע לפירוק השיתוף הדירה, ורק אחד מהם מגיש תביעה לפירוק שיתוף באמצעות מכירתה לצד שלישי, בעוד בן הזוג השני מתנגד לתביעה זו. במצב זה המדיניות של בית המשפט, במקרים רבים, היא להכיר בעקרון הקבוע בחוק המקרקעין לפיו לכל אחד מהשותפים בנכס מקרקעין יש זכות לפרק את השיתוף בכל עת. עקרון זה תקף גם כשמדובר בבני זוג ובדירת המגורים שנמצאת בבעלותם המשותפת. במקרה כזה, יש צורך כמובן, להביא בחשבון את זכותו של בן הזוג והילדים למדור חלופי.
ג. מצב שלישי הוא מקרה שבו בן זוג אחד מעביר את זכויותיו בדירה לבן הזוג השני עקב הגירושין. העברה זו, כאשר היא נעשית על פי פס"ד שניתן אגב הליכי גירושין, איננה מהווה "מכירה" לצורכי מיסוי מקרקעין ועל כן אינה מהווה אירוע מס, כאשר החוק מעניק פטור הן ממס שבח והן ממס רכישה,וזאת גם אם לבן הזוג המקבל יש דירה נוספת. זאת ועוד, החוק מאפשר פטור ממס גם כאשר בן הזוג המעביר מחליט, במסגרת הסכם גירושין, להעביר את זכויותיו בדירת המגורים לילדיו. תכלית המחוקק הינה להקל על זוגות שמתגרשים להגיע להסכם בדבר חלוקת נכסי המקרקעין ביניהם, מבלי שהחיוב במס יהווה מכשול להסכם חלוקת הרכוש ביניהם.
ד. מצב נוסף הוא מצב שבו אחד מבני הזוג מתגורר בדירת המגורים עם הילדים, כאשר בן הזוג השני מתגורר בדירה אחרת. זהו מצב שבו התא המשפחתי מתפרק, אולם טרם ניתן הגט. האם בסיטואציה כזו זכאי בן הזוג שעזב את דירת המגורים המשותפת לתבוע מבן הזוג שנשאר בדירה דמי שימוש ראויים - חוק המקרקעין קובע כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים, חייב בתשלום דמי שימוש ראויים ליתר השותפים. האם קביעה זו נכונה גם כשמדובר בבני זוג במקרה של פירוק התא המשפחתי -
בתמ"ש 22245/95 מנה כבוד השופט גייפמן מבימ"ש לענייני משפחה במחוז ת"א את הכללים המנחים בסוגיה זו:
ראשית - כדי לחייב בן זוג לשלם לבן הזוג שאינו מתגורר עוד בדירה דמי שימוש, יש צורך להראות כי בן הזוג שהתגורר בדירה מנע באופן פיסי או בדרך של התנהגות, מבן הזוג האחר לגור בה. כאשר בן הזוג עוזב מרצונו את הדירה המשותפת, כדי לנהל מערכת יחסים עם בן זוג אחר - אין חבות בדמי שימוש.
שנית ?כאשר בן הזוג הנותר בדירה המשותפת זכאי על פי החלטה שיפוטית למזונות ומדור מבן הזוג שעזב את הדירה. גם במקרה כזה אין חבות בדמי שימוש.
שלישית- כאשר בן הזוג שאינו מתגורר בדירה הורחק מהדירה המשותפת בצו מניעה או צו הגנה. אין חבות בדמי שימוש.
רביעית- כאשר בן הזוג שאינו מתגורר בדירה ויתר על התביעה לדמי שימוש במפורש או בדרך של התנהגות. אין חבות בדמי שימוש.
חמישית- כאשר בן הזוג שעזב את הדירה, טען במסגרת תביעת המזונות כי הוצאותיו גדלו והכנסותיו פחתו עקב עזיבתו את הדירה וביהמ"ש הביא טענה זו בחישוב בפסיקת המזונות. במקרה כזה מנוע מבן הזוג העוזב מלתבוע דמי שימוש בגין הדירה המשותפת ביחס לתקופה עד למתן פסה"ד.
במקרה הנדון בתיק 22245/95 אשר התקבל בדצמבר 2007 תבע הגבר לאחר שלוש שנות גירושים, לחייב את גרושתו לשלם לו דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממועד עזיבתו את הבית ועד למועד מתן הגט. על פי הכללים המנחים שצוינו לעיל, דחה ביהמ"ש את תביעת הגבר.
* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא/משתמש לפנות ולהיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על הקורא/משתמש בלבד.
© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד זילברמן, גרומן ושות' ואין לעשות בו שימוש כלשהו ללא קבלת רשותו הפורמאלית מראש.
זילברמן, גרומן ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, בדגש על תחומי המקרקעין, מיסוי מקרקעין, חברות, ייצוג בתביעות והופעות בבתי משפט, תביעות ייצוגיות, דיני עבודה ועוד. בד בבד, משרדנו הינו משרד בוטיק מהמשרדים הראשונים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, אשר צבר ניסיון רב בליווי עשרות רבות של פרויקטים הנמצאים כיום בשלבים מתקדמים של מימוש. ליצירת קשר: 03-6888223
