מאת שי באטון, רו"ח *
כל עסקת נדל"ן כוללת 8 מרכיבים:
איתור עסקאות פוטנציאליות
מציאת עסקאות מתאימות הינה החלק הראשון והחשוב ביותר של תהליך עסקת השקעה בנדל"ן. במהלך השלב הזה אתה מחפש אחרי עסקאות פוטנציאליות, תוך שימוש בטקטיקות שונות: החל מקריאה בעיתונות המקומית של האזור, המשך בשיטוט באתרי נדל"ן באינטרנט, וכלה בסיורים רגליים / ממונעים באזור. דרך מצויינת נוספת לאתר עסקאות הינה בניית רשת קשרים עם בעלי מקצוע ומשקיעים אחרים.
בדיקה ראשונית של הנכסים הפוטנציאליים
לאחר שאיתרת עסקה פוטנציאלית, בצע בדיקות ראשוניות לגבי הנכס בכדי להעריך האם יש כדאיות בהשקעה ופוטנציאל רווח. בשלב זה עליך: (1) לבחון מקרוב את הנכס ואת המיקום שלו, (2) לשאול מתווכים/שכנים בסביבה לגבי הנכס, (3) לפגוש את המוכר, (4) לבדוק את שווי השוק של נכסים דומים באזור.
גיבוש החלטה עקרונית
בשלב זה עליך לקבל החלטה עקרונית - האם הנכס מעניין אותך או להמשיך הלאה. קח את הזמן ושב לכתוב את כל ה-"בעד" ו-"נגד" של העסקה. אם תגיע למסקנה שפוטנציאל הרווח בעסקה גדול מספיק, יש לך תוכנית עסקית ברורה לגביו, ושתוכל להתמודד עם כל הכרוך בהשלמת העסקה, המשך לשלב הבא.
ניהול מו"מ עם המוכר
ניהול המו"מ הינו חלק קריטי בכל עסקת נדל"ן. כאן נקבעים שולי הרווח שלך וכל העסקה (כמעט) רוקמת את צורתה הסופית. סביר להניח שהמו"מ יכלול "פינג-פונג" של מתן הצעות והצעות נגדיות. לאחר שאתה והמוכר מחליטים לבסוף על המחיר ותנאי החוזה, אתה מתחיל להתכונן לשלבי הסגירה.
בדיקה מקצועית
לפני שאתה סוגר כל עסקת נדל"ן, עליך לבצע בדיקה מקצועית של הנכס בכדי לגלות בעיות פוטנציאליות שישפעיו על תוכניותיך (ורווחיך). מומלץ להיעזר בשלב זה באנשי מקצוע בתחום הנדל"ן והמשפט. גם המשקיע המנוסה ביותר אינו יכול לעשות הכל לבדו, במיוחד אם הבעיות אינן גלויות לעין.
סגירה
אם הבדיקה לא העלתה בעיות מהותיות או שהבעיות שנתגלו נפתרו, הגיע הזמן לסגור את העסקה. במחיר המוסכם הינך הופך להיות בעל הנכס. עכשיו מתחיל שלב ביצוע התוכנית העסקית שתכננת לנכס.
השבחת הנכס
שיפוץ נכון הינו קריטי להעלאת הערך של כל נכס נדל"ן. אלא אם כן אתה ממש טוב בזה, השאר את השיפוץ לאנשי מקצוע. זה לוקח יותר מדי זמן, ואתה עלול לגלות שאתה לא יודע לתקן הכל. בשלב זה מומלץ להיעזר בחונך אישי אם הינך בתחילת הדרך, וכן באיש מקצוע כגון אדריכל שיבצע תכנון אופטימלי של השיפוץ.
קמפיין שיווקי
לאחר שהשיפוץ מסתיים, הנכס מוכן למכירה. זה הזמן להתחיל בקמפיין השיווקי של הנכס. מכירת הנכס הינה קמפיין שיווקי לכל דבר, כמו כל עסק מסחרי אחר - הרי מבחינתך מדובר בעסק לכל דבר, ועסק צריך לשווק את המוצרים שלו. אז שווק את הנכס בחוכמה, מצא קונה שייהנה מנכס משופץ ואתה תיהנה מכך שסידרת למישהו בית טוב למגורים ולך רווח נאה בבנק!
כפי שהינך רואה, הרכבתה של עסקת נדל"ן הינה דבר פשוט למדי אם מיישמים את הצעדים שהוצגו במאמר. זכור תמיד את המטרה בסוף התהליך - עזרת למישהו למצוא מקום מגורים וגזרת בעקבות זאת רווח נאה. כך סיכויי ההצלחה יגדלו.
* הכותב הינו רואה-חשבון, בוגר כלכלה וחשבונאות מאונ' בן-גוריון. מנכ"ל ומייסד משותף של Cash Flow Israel, ומשמש כיו"ר של חברת השקעות. מאמריו התפרסמו בעיתונים ואתרים כלכליים רבים.
כל עסקת נדל"ן כוללת 8 מרכיבים:
איתור עסקאות פוטנציאליות
מציאת עסקאות מתאימות הינה החלק הראשון והחשוב ביותר של תהליך עסקת השקעה בנדל"ן. במהלך השלב הזה אתה מחפש אחרי עסקאות פוטנציאליות, תוך שימוש בטקטיקות שונות: החל מקריאה בעיתונות המקומית של האזור, המשך בשיטוט באתרי נדל"ן באינטרנט, וכלה בסיורים רגליים / ממונעים באזור. דרך מצויינת נוספת לאתר עסקאות הינה בניית רשת קשרים עם בעלי מקצוע ומשקיעים אחרים.
בדיקה ראשונית של הנכסים הפוטנציאליים
לאחר שאיתרת עסקה פוטנציאלית, בצע בדיקות ראשוניות לגבי הנכס בכדי להעריך האם יש כדאיות בהשקעה ופוטנציאל רווח. בשלב זה עליך: (1) לבחון מקרוב את הנכס ואת המיקום שלו, (2) לשאול מתווכים/שכנים בסביבה לגבי הנכס, (3) לפגוש את המוכר, (4) לבדוק את שווי השוק של נכסים דומים באזור.
גיבוש החלטה עקרונית
בשלב זה עליך לקבל החלטה עקרונית - האם הנכס מעניין אותך או להמשיך הלאה. קח את הזמן ושב לכתוב את כל ה-"בעד" ו-"נגד" של העסקה. אם תגיע למסקנה שפוטנציאל הרווח בעסקה גדול מספיק, יש לך תוכנית עסקית ברורה לגביו, ושתוכל להתמודד עם כל הכרוך בהשלמת העסקה, המשך לשלב הבא.
ניהול מו"מ עם המוכר
ניהול המו"מ הינו חלק קריטי בכל עסקת נדל"ן. כאן נקבעים שולי הרווח שלך וכל העסקה (כמעט) רוקמת את צורתה הסופית. סביר להניח שהמו"מ יכלול "פינג-פונג" של מתן הצעות והצעות נגדיות. לאחר שאתה והמוכר מחליטים לבסוף על המחיר ותנאי החוזה, אתה מתחיל להתכונן לשלבי הסגירה.
בדיקה מקצועית
לפני שאתה סוגר כל עסקת נדל"ן, עליך לבצע בדיקה מקצועית של הנכס בכדי לגלות בעיות פוטנציאליות שישפעיו על תוכניותיך (ורווחיך). מומלץ להיעזר בשלב זה באנשי מקצוע בתחום הנדל"ן והמשפט. גם המשקיע המנוסה ביותר אינו יכול לעשות הכל לבדו, במיוחד אם הבעיות אינן גלויות לעין.
סגירה
אם הבדיקה לא העלתה בעיות מהותיות או שהבעיות שנתגלו נפתרו, הגיע הזמן לסגור את העסקה. במחיר המוסכם הינך הופך להיות בעל הנכס. עכשיו מתחיל שלב ביצוע התוכנית העסקית שתכננת לנכס.
השבחת הנכס
שיפוץ נכון הינו קריטי להעלאת הערך של כל נכס נדל"ן. אלא אם כן אתה ממש טוב בזה, השאר את השיפוץ לאנשי מקצוע. זה לוקח יותר מדי זמן, ואתה עלול לגלות שאתה לא יודע לתקן הכל. בשלב זה מומלץ להיעזר בחונך אישי אם הינך בתחילת הדרך, וכן באיש מקצוע כגון אדריכל שיבצע תכנון אופטימלי של השיפוץ.
קמפיין שיווקי
לאחר שהשיפוץ מסתיים, הנכס מוכן למכירה. זה הזמן להתחיל בקמפיין השיווקי של הנכס. מכירת הנכס הינה קמפיין שיווקי לכל דבר, כמו כל עסק מסחרי אחר - הרי מבחינתך מדובר בעסק לכל דבר, ועסק צריך לשווק את המוצרים שלו. אז שווק את הנכס בחוכמה, מצא קונה שייהנה מנכס משופץ ואתה תיהנה מכך שסידרת למישהו בית טוב למגורים ולך רווח נאה בבנק!
כפי שהינך רואה, הרכבתה של עסקת נדל"ן הינה דבר פשוט למדי אם מיישמים את הצעדים שהוצגו במאמר. זכור תמיד את המטרה בסוף התהליך - עזרת למישהו למצוא מקום מגורים וגזרת בעקבות זאת רווח נאה. כך סיכויי ההצלחה יגדלו.
* הכותב הינו רואה-חשבון, בוגר כלכלה וחשבונאות מאונ' בן-גוריון. מנכ"ל ומייסד משותף של Cash Flow Israel, ומשמש כיו"ר של חברת השקעות. מאמריו התפרסמו בעיתונים ואתרים כלכליים רבים.
