לרבים מאיתנו תהא עסקת רכישת/מכירת דירה, העסקה היקרה ביותר בה ניקח חלק במהלך חיינו. אי לכך, נדרשים אנו לתשומת לב יתרה לאספקטים השונים הכרוכים בה, כפי שנרחיב להלן. ויובהר, כי מאחר ומרבית הסיכונים הטמונים בעסקה הנ"ל הינם 'מנת חלקו' של רוכש הדירה, יעסוק מאמרנו בעיקר, אך לא רק, בזה האחרון.
? לחתום על זיכרון דברים, כן או לא?
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לעניין סעיף זה נקבע בפסיקה, כי דרישת הכתב כאן הינה מהותית ולא רק ראייתית, קרי ללא מסמך בכתב אין תוקף להתחייבות. נקבע עוד, כי המסמך בכתב יכיל את כל הפרטים החשובים לעסקה ולכל הפחות את תיאור המקרקעין, תאור הצדדים לעסקה, מהות העסקה והתמורה. ואולם, גם מסמך בכתב שאינו שלם וחסרים בו פרטים מסוימים (דוגמת זיכרון דברים), ניתן להשלימם בעזרת ראיות חיצוניות ו/או הוראות חוק משלימות.
לפיכך, על הצדדים לעסקה מומלץ להיזהר מחתימה על 'זיכרון דברים' - אקט שנובע, ככל הנראה, מתוך אמונה כי המסמך הנ"ל הינו בלתי מחייב - בין היתר מהטעם, כי בסמוך לאחר חתימת זיכרון הדברים מתברר, לא אחת, למי מהצדדים, כי קיימות אי אלו בעיות הנוגעות לצד האחר בעסקה ו/או לדירה, בעטיין לא ניתן יהא ניתן להוציא אל הפועל את העסקה כמתוכנן וכמצופה, אם בכלל, שכן זיכרון הדברים הינו בבחינת הסכם מחייב לכל דבר ועניין, שיקשה עליהם מאוד להיחלץ ממנו.
למעלה מכך, חתימה על זיכרון דברים כובלת את הצדדים במידה רבה ומגבילה את יכולתם להתמקח באשר לתנאי ההסכם (העיקרי/העתידי), ואף יותר מכך, ביטולו של זיכרון הדברים עשוי לחייב את מי מהצדדים בתשלום פיצויי הסתמכות לצדדים שלישיים שנסמכו על תוכנו.
אם בזיכרון דברים עסקינן, מן הראוי שנתייחס לנקודה חשובה נוספת הנוגעת לחובת הדיווח על ביצוע עסקה במקרקעין החלה על הצדדים. לעניין זה קובע סעיף 73 ל"חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963", כי על מוכר/רוכש זכות במקרקעין לדווח ולהצהיר על עסקת המכירה/הרכישה, תוך ולא יאוחר מ- 30 ימים ממועד המכירה/רכישה - כשהמדובר הוא בהצהרה 'רגילה', או תוך ולא יאוחר מ- 50 ימים - כשהמדובר הוא ב'שומה עצמית'. ויודגש, המועד הקובע לעניין הדיווח, כאמור, הוא יום חתימת ההסכם או יום חתימת זיכרון הדברים (!) או יום קבלת/ביצוע תשלום ע"ח התמורה, והכול לפי המוקדם מבין כולם.
אשר על כן, המלצתנו היא לא להיכנע ללחצים ולא לחתום על זיכרון דברים. אלא להסתפק בסיכום בעל-פה בנוגע למחיר ואופן התשלום, תוך התניה לפיה עורכי הדין של הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, עליו יחתמו הצדדים רק לאחר שיערכו את כל הבדיקות הנדרשות, כפי שנפרט להלן. ואולם, אם אחד הצדדים יתעקש לאקט של רצינות באשר לביצוע העסקה, יהא אפשר ליצור הסדר לפיו, הקונה יפקיד סכום מסוים בנאמנות בידי עוה"ד, כשסכום זה יועבר למוכר במעמד חתימת הסכם הרכישה - אם החוזה ייחתם, הסכום יעבור למוכר, אם לאו, הוא יוחזר לרוכש.
על כל פנים, במידה וייחתם זיכרון דברים, בלית ברירה, יש להקפיד לכלול בו הסתייגות מפורשת לפיה, זיכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן מוגדר ייחתם הסכם מחייב בין הצדדים, שאם לא כן יהא זיכרון הדברים בטל ומבוטל, על כל המשתמע מכך. חשוב להדגיש, כי בזיכרון הדברים יש לציין הסתייגות נוספת לפיה, הרוכש לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה או כל הערה אחרת בגין מסמך זה.
? בדיקת מאפייני העסקה (זהות הנכס הנרכש/זהות הצד האחר)
? זהות הנכס הנרכש וטיב הזכויות הצמודות לו - רכישת דירה אינה רק העברת החזקה הפיזית בה לקונה, אלא ובעיקר העברת הזכויות הקנייניות (הערטילאיות) בדירה ע"ש האחרון. אם עסקינן ברכישת זכויות בדירה, נהוג להבחין בין שתי זכויות עיקריות - האחת, 'בעלות' שהינה זכות משפטית (קניינית) המקנה לבעליה את מלוא אגד הזכויות בנכס, לרבות, החזקה, שימוש, ביצוע עסקאות, זכות לפירות הנכס וכיו"ב; השנייה, 'חכירה' שהינה למעשה שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים ועד לעשרים וחמש שנים (שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת 'חכירה לדורות').
נפקות ההבחנה, כאמור, נעוצה בעובדה, כי בבעלות אין בעל זכויות אחר בדירה פרט לבעליה, בעוד שבחכירה המדובר הוא בשכירות ארוכת טווח, שתנאיה מוסדרים במסמך (חוזה חכירה) שנחתם בין מחכיר לרוכש, כשמעמדו של האחרון הינו של חוכר (שוכר), שאינו הבעלים. ויצוין, הגם שהדעה הרווחת היא שרוכשי הדירות מקבלים לידיהם בעלות על הדירה הנרכשת, לא כך הם פני הדברים. בפועל, חלק ניכר מרוכשי הדירות אוחזים בזכות חכירה בלבד (כשהמחכיר הוא מינהל מקרקעי ישראל).
לא זו אף זו, אפשר ולזהות הזכות הנרכשת ומעמדה, כאמור, תהיינה השלכות שונות, בעיקר כספיות. כך למשל, חוכר עשוי לחוב בתשלומים שונים, לרבות - 'דמי חכירה שנתיים' (אם וככל שהזכויות אינן מהוונות) - שמשלם החוכר למינהל מקרקעי ישראל, מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין; 'דמי היתר' - הסכום שעל החוכר לשלם למינהל מקרקעי ישראל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה; 'דמי הסכמה' - תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס וכיו"ב. לעומתו, מי שרוכש זכות בעלות בדירה אינו חייב בתשלומים אלו. רוצה לומר, כי למהות הזכות הנרכשת אפשר ותהא השפעה אף על כדאיותה הכלכלית של העסקה.
? זהות הצד האחר - ראש וראשון וחשוב מכל הוא לבדוק ולאמת כי האדם שמוכר את הדירה הינו אכן בעל הזכויות בה. לעניין זה חשיבות מכרעת וזאת לאור ריבוי מקרי התרמית והנוכלות בעסקאות כגון דא, בהן נוכלים מתחזים לבעלי הזכויות בדירה מסוימת (על ידי שימוש בתעודות זהות ו/או ייפויי כוח מזויפים) וכך גורפים הם את הכספים מהרוכשים ונעלמים, כשהאחרונים נותרים מול שוקת שבורה, ללא הדירה וללא כספם.
לכן, יש להקפיד על אימות זהות המוכר באמצעות תעודת זהות עדכנית ולוודא כי התמונה והפרטים בה תואמים את האדם המציג עצמו כבעל הזכויות בדירה. למען הסר ספק ספיקא, ניתן להסתייע בבדיקת תעודה מזהה אחרת נוספת (רישיון, דרכון וכיו"ב) ו/או מסמכים מקוריים המעידים על רכישת הדירה על ידי המוכר ו/או עריכת בירור בנוגע לזהות המוכר בקרב שכנים הגרים בסמוך.
? האם רובצים על הדירה שעבודים כלשהם?
קיימת חשיבות עליונה לשאלה, האם הזכויות הנמכרות בדירה 'חופשיות ונקיות' מכל שיעבוד, עיקול וכיו"ב, שהרי אם וככל שהזכויות הנרכשות אינן נקיות משעבודים ו/או לא הוסדרו הדרכים להסרתם, עלול הדבר להסב לרוכש הדירה נזקים כספיים כבדים. כך למשל, במידה וזכויות המוכר בדירה משועבדות במשכנתא לגורם כלשהו, והרוכש לא הבטיח את קבלת הזכויות לידיו כשהן חופשיות משעבודים, תהיינה אלו כפופות לשעבוד. הווי אומר, הזכויות שנרכשו על ידי הרוכש הינן פגומות ושוויין נמוך מהמחיר ששולם עבורן, שכן השעבוד גובר וקודם לזכויות הרוכש בדירה - אחת התוצאות הדרקוניות האפשריות היא כי בעל השעבוד יפעל למימוש השעבוד וימכור את הדירה לשם פירעון החוב (שהמוכר חב בו).
לכן, שומה על רוכש הדירה לבדוק היטב, עוד בטרם חתימת הסכם הרכישה, את מצב הזכויות בדירה במרשמים ובפנקסים השונים, המתנהלים באשר לאותה דירה - במידה והמדובר הוא בדירה שרשומה מתנהל בפנקסי לשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש לעיין היטב בנסח הרישום המתייחס לאותה דירה ולוודא כי אין בנמצא כל שיעבוד ו/או הערת אזהרה הנוגעת לדירה הנרכשת; במידה והמדובר הוא בדירה שטרם נרשמה בטאבו, דהיינו, רישומה מתנהל במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת כלשהי, יש לערוך בדיקות יסודיות יותר, לרבות בדיקת שעבודים במרשמי רשם המשכונות.
ויודגש, כי אם יימצא כי קיים שיעבוד או עיקול הנוגע לדירה הנרכשת, יש להבטיח את הסרתו עוד לפני חתימת הסכם הרכישה, או באמצעות מנגנון מפורש וחד משמעי במסגרת הסכם הרכישה. על כל פנים, הצעתנו היא להימנע מתשלום כספים כלשהם למוכר לפני הסרת המגבלות, כאמור.
? המיסים והתשלומים החלים על המוכר - צעד מנע נוסף וחשוב שיש לנקוט בו, עוד בטרם חתימת הסכם הרכישה, נוגע לחובתו של מוכר הדירה לשאת בתשלומים שונים בקשר לדירה הנמכרת. מאחר והעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים על העדר חוב לרשויות השונות בקשר לדירה, יש לוודא כי המוכר יישא וישלם את כל התשלומים החלים עליו על מנת שאלו לא יושתו על הרוכש. בהקשר זה נהוג להבחין בין חובות בגין השימוש השוטף בדירה ובין חובות החלים על המוכר כבעל הזכויות בדירה ועקב המכירה. בכל הנוגע לחובות השוטפים, דהיינו - ארנונה, מים, חשמל, וועד בית וכיו"ב, אף שאין מדובר בדרך כלל בסכומים גדולים, הרי שלעיתים נצברים סכומי כסף לא מבוטלים לחובת המוכר, אותם יש לוודא שהמוכר יסלק מבעוד מועד. בכל הנוגע לחובות החלים על המוכר כבעל הזכויות ועקב המכירה, דהיינו - מס שבח, מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל, עלולים אלו להגיע לעיתים לסכומים גבוהים אף יותר. אי נקיטת אמצעי זהירות מספקים עלול להביא למצב בו הרוכש יישא בתשלום הסכומים דלעיל בעצמו או יאלץ לנקוט בהליכים משפטיים על מנת לכפותם על המוכר. לכן, יש לבדוק מראש את הסכומים בהם עשוי המוכר לחוב, כדי שזה האחרון יסלקם, או לחילופין יש לשריין סכומים אלו מתוך התשלום עבור הדירה ולהעבירם למוכר רק לאחר הצגת האישורים המתאימים על תשלום חובות אלו.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
http://www.belaw.co.il
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
