שוק המגורים בישראל, ולמעשה בעולם כולו הינו מורכב ולא תמיד קל לשליטה גם עבור המומחים הגדולים ביותר.
השוק מורכב מסוגי נכסים שונים, מאזורים בעלי שונות ניכרת מאחד לשני ומסוגיות שכוללות מיסוי, ענייני תכנון ובנייה, רישוי, דמוגרפיה ועוד. היכולת של האזרח הפשוט לקבל החלטות מושכלות וברורות היא בהחלט לעיתים קרובות בעייתית.
רכישת דירה, בין אם להשקעה ובין אם למגורים, הינה אחד המהלכים המרכזיים מבחינת כלכלית עבור מרבית האזרחים. רובנו איננו סוחרים ו"כרישי נדל"ן", אלא אזרחים פשוטים שמעוניינים ברכישת נכס. כשמדובר בהחלט כה גורלית ששווייה לרוב מליוני ש"ח ואף יותר מכך - הרי שעולה החשיבות בקבלת הערכת שווי מקצועית כדי לוודא שלא נעשית טעות.
במאמר זה אסביר בקצרה את החשיבות בקבלת הערכת שמאי מקצועית בטרם רכישת נכס למגורים.
פערים של מאות אלפי שקלים
ניתן למצוא בשוק, לעיתים באותו המיקום ובמפרט דומה, נכסים עם הבדל של מאות אלפי שקלים במחיר בין נכס אחד למשנהו. הפערים נובעים לעיתים מסיבות אובייקטיביות ולעיתים אין סיבה כלכלית מוצדקת ומדובר בסוגיה של היצע, ביקוש ומשא ומתן.
כיצד תדעו אם המחיר שהוצע לנכס שאתם מתעניינים בו מוצדק? ובכן, זו בדיוק עבודתו של שמאי מקרקעין מקצועי. דוח שמאי מאפשר לכם לדעת מה המחיר הראוי לנכס, מהו טווח סביר ומתי המחיר המוצע פשוט גבוה מדי ואיננו ראוי.
מדובר בפערים של מאות אלפי שקלים ותמחור שגוי של נכס עשוי לגרום לכך שהפער של מאות אלפי השקלים הללו יהיה בעצם לחובתכם.
לא להסתמך על הערכות של מוכרים
לעיתים מוכרים של נכס יציגו לכם הערכת שווי, לעיתים גם כזו שהוכנה על ידי שמאי. מצד אחד, הערכת שמאי היא בדרך כלל הגונה ועם זאת כאשר העבודה הוכנה עבור הצד המוכר, היא גם יכולה להיות מוטה במעט לטובתו. בנוסף, לעיתים מדובר יהיה בהערכה ישנה ולא כזו שבהכרח מבצעת את הערכת השווי עבור הצד הקונה ומתייחסת למאפיינים הספציפיים שלו.
לכן, גם במצב שבו המוכר מציג הערכת שמאי, ראוי לבקש הערכת מחיר אובייקטיבית שתוכן ללא אינטרס כספי כלשהו לטובת המוכר וללא הטיות.
סיוע במשא ומתן
חשוב לזכור שרכישת נכס למגורים מתרחשת בתהליך משא ומתן שלעיתים אורך חודשים רבים. מלבד טיעונים כלליים בסגנון של שוק שבהם כל צד מנסה להפחית או להעלות את המחיר בהתאם לאינטרס האישי שלו, טיעונים אובייקטיביים ומבוססים על נתונים נוטים בדרך כלל לשמש כלי חזק במשא ומתן.
הערכת שמאי שמציגה שווי נמוך מההצעה של המוכר, היא דרך נהדרת להשפיע על התמחור ולהביא להפחתת המחיר. גם הערכת השמאי תגיע למחירים דומים לאלו שמציע המוכר, הרי שלעיתים קרובות מוכרים טוענים שהם מציעים מחיר "מציעה" (במיוחד בשוק חלש כמו שקורה לעיתים קרובות), והכלי של הצגת הערכת שמאי תהווה בכל זאת כלי לטובתכם.
סיכום
כפי שניתן לראות, הערכת שווי שמאי היא מהלך שהתועלת שלו עשויה להיות משמעותי ותפחית סיכונים וטעויות שעשויות להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
לעומת זאת, עלות של הערכת שמאי מלאה לנכס למגורים עומדת על אלפי שקלים בודדים, ולכן לגישתי זוהי טעות לחסוך סכום יחסית קטן ביחס לתועלת שנובעת ממנו.
יעקב מגן, שמאי מקרקעין מוסמך
