חוזה שכירות: הסעיפים שחייבים להדליק לכם נורה אדומה, וגם חוזה שכירות סטנדרטי!

הכירו: חוק השכירות ההוגנת

בשנת 2017, נכנס לתוקף חוק השכירות ההוגנת. זהו כינוי רווח לתיקון שנעשה בחוק השכירות והשאילה, שקיים עוד משנות ה-70. התיקון נעשה על רקע מספר אירועים ושינויים במציאות הישראלית. כנקודת מפנה בולטת בהיסטוריה, ניתן להצביע על המחאה החברתית של שנת 2011. כמיליון אזרחים יצאו לרחובות בקול המון זועם, במחאה על מחירי הדירות המאמירים. לסבר את העין? בעבר יכולתם לקנות דירת 5 חדרים בצפון תל אביב, תמורת כ-1.5 מיליון ש"ח. היום ספק אם תוכלו לקנות במחיר הזה דירת 3 חדרים בדרום הארץ.

חשוב להכיר! חוק השכירות ההוגנת לא חל על כל חוזה שכירות. לרשימת השכירויות שהחוק לא חל עליהן, לחצו כאן.

גם אם חתמתם: לא ניתן להתנות על לשון החוק אלא לטובת השוכר

אחד החידושים החשובים ביותר בחוק השכירות ההוגנת מצוי בסעיף 25יד(2) לחוק. הסעיף קובע כי על רוב הסעיפים החשובים בחוק, לא ניתן להתנות אלא לטובת השוכר. לדוגמה: החוק קובע תקרה לסכום הערבונות שניתן לדרוש משוכר. אז אם סעיף בחוזה שמחייב את השוכר להעמיד ערבונות בסכום גבוה יותר, חסר תוקף. אבל סעיף בחוזה המחייב את השוכר להעמיד ערבונות בסכום נמוך יותר מהתקרה שבחוק, תקף. זאת, משום שהסעיף פועל לטובת השוכר.

הסעיפים שחייבים להיות בחוזה שכירות לפי חוק

סעיפים בחוזה שכירות שמדליקים נורה אדומה

כמובן שלכל אחד ואחת יש סעיפים שונים שלא מקובלים עליו. ויכול להיות שמה שמפריע לאחד לא יפריע לאחר. אבל התביעות המוגשות לבתי המשפט לתביעות קטנות מלמדות דבר חשוב: אלו הסעיפים בחוזה השכירות שצריכים להדליק לכם נורה אדומה. וברגע שתראו אותם דעו: זהו לא חוזה שכירות סטנדרטי.

“השוכר יהיה אחראי לכל תיקון בדירה או בתכולתה”

סעיף 25ח לחוק השכירות והשאילה דן ב"תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת". זוכרים שאמרנו שיש סעיפים שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר? ובכן, זה אחד מהם.

"השוכר יפקיד ערבות בנקאית וצ'ק ביטחון בסך 50,000 ש"ח"

סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, מתיר למשכיר לדרוש מספר ערבונות מהשוכר. למשל, גם ערבות בנקאית, גם צ'ק ביטחון, וגם שטר חוב. אך בעוד שצ'ק ביטחון לא דורש מהשוכר שום הוצאה כספית, ישנם סוגי ערבונות שכן (ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי ופיקדון מזומן). ערבונות שכאלו דורשים שהשוכר יוציא מכיסו לאלתר, סכום כסף משמעותי.

לכן, החוק מרסן את בעלי הדירות וקובע: ככול שאותו ערבון מצריך שהשוכר יוציא הוצאה כספית (כמו לתת צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית או פיקדון מזומן), סכום הערבון מוגבל. סעיף 25י קובע כי גובהן של הערבונות, לא יעלה על הנמוך מבין השניים:

לכל המידע על ערבונות בחוזה שכירות, לחצו כאן.

"השוכר בדק את הדירה ומוותר על כל טענה לרבות טענת אי התאמה"

אכן, שוכר צריך לבחון את העסקה לפני שנכנס אליה. לבדוק שהדירה לטעמו לא רק מבחינת העיצוב, אלא גם מבחינה תפקודית מוגבלת. כלומר, השוכר לא צריך לפרק את הקירות, לבחון את מערכת החשמל ולהזמין אינסטלטור לבדיקת תשתיות המים. אלא לערוך בדיקה סבירה של הנכס מבחינת דברים הנראים לעין מהתבוננות מעמיקה. לכן, סעיף שכזה יכול לחיות אבל יש דרך! על סעיף להסתיים בנוסח "למעט טענות בדבר מום נסתר או שלא היה ביכולתו של השוכר לראות".

"נגעת נסעת - אין סעיף יציאה"

בעלי דירות רבים לא מאפשרים לשוכר "נקודת יציאה" מחוזה השכירות. אמנם, אין לכך התייחסות בחוק, אך החיים הם דבר דינאמי. אין לדעת מה יקרה בעתיד ולכן צריכה להיות אפשרות מוסכמת מראש, להשתחרר מהחוזה באופן מכבד. לכן, רצוי להקפיד שחוזה השכירות יאפשר לשוכר לצאת מהחוזה לפני סיומו, תוך מתן הודעה מראש של זמן סביר (בדר"כ חודשיים), וכנגד שוכר חלופי שמקובל על המשכיר.

"השוכר ישלם את דמי השכירות במלואם לכל התקופה, גם אם יצא מהדירה לפני מכל סיבה שהיא"

מה זאת אומרת מכל סיבה שהיא? ואם הסיבה שיצאתם היא כי המשכיר גירש אתכם? אולי העירייה הוציאה צו הריסה לדירה? שוב, אין לדעת מה עלול להתרחש. ניסוח הוגן של הסעיף יהיה: "השוכר ישלם את דמי השכירות במלואם לכל התקופה, גם אם יצא מהדירה לפני למעט בנסיבות שתלויות במשכיר ו/או בניגוד להסכם."

אחד או יותר מהסעיפים מופיע בחוזה שלי. מה אפשר לעשות?

ובכן, לנהל על זה שיח נעים עם בעל הדירה ולנסות למצוא דרך שבה הוא יבין שמדובר בסעיפים מהותיים ביותר שחשובים לכם. אתם אפילו יכולים להפנות לסעיפי החוק הרלוונטיים כדי להראות לו שלא מדובר בהמצאה שלכם. וגם הסעיפים כאן שלא מעוגנים בחוק, הם הנוהל המקובל בשוק השכירויות. וטוב שכך; לא מדובר בנושאים קטנים שניתן להתפשר עליהם. מדובר בסעיפי יסוד שמסדירים את ההתנהלות במקרים השכיחים ביותר במגורים בשכירות.

והכי חשוב: אל תפחדו. גם כשזה מרגיש כאילו פשוט "אין דירות", תמיד תהיה. בעל דירה הוגן ויחסים טובים מולו חשובים לא פחות ממיקום דירה או היופי שלה. וכידוע - סוף מעשה במחשבה תחילה.

הורידו בחינם את ההסכם הסטנדרטי והמקיף שלנו חוזה שכירות: הסעיפים שחייבים להדליק לכם נורה אדומה

דינו- תביעה קטנה אונליין. קטן עליך לתבוע!