כך מוכיחים ששולם שווי שוק מלא 

בית המשפט העליון (השופט יצחק עמית) אימץ 4 פרמטרים אוניברסליים שהציע שמאי המקרקעין דן לאופר לקביעת עסקאות השוואה הולמות להערכת שווי שוק של קרקע חקלאית.

לאחרונה קבע בית משפט עליון סוג של הלכה - הלכת הובר, ע.א. 569-22 מיום 15/8/20223 - לעניין הפרמטרים השמאיים הדרושים להוכחה כי שולם מחיר שוק מלא בעסקה של קרקע חקלאית. במקרה דנן המדובר במקרקעין המהווים קרקע חקלאית ובעלי הקרקע דרשו פיצויים בגין הפקעה שהוכרזה מספר שנים לפני שרכשו את הקרקע.

בעלי הקרקע החדשים טענו כי שילמו מחיר שוק מלא ולכן הם זכאים לפיצויי בגין ההפקעה ההיסטורית שהוכרזה טרם זמנם. להוכחת טענתם הציגו התובעים חוות דעת של שמאי המקרקעין דן לאופר.

חוות דעת זו נדחתה תחילה בבית משפט מחוזי אך אומצה על ידי בית משפט עליון שהעדיף אולתה על זו של שמאי מקרקעין מטעם המפקיעים.

במאמר זה נדון במבחנים שקבע בית המשפט העליון בבואו לקבל או לדחות חוות מומחה של שמאי מקרקעין לפיה שולם מחיר שוק מלא עבור קרקע חקלאית. מחלוקות כגון מה מחיר השוק לקרקע חקלאית מתעוררות פעמים רבות כאשר אחד הצדדים טוען כי העסקאות נגועות בחלומות באספמיה או בשווק אגרסיבי למשקיעים תמימים, לרוב בקמפיין באינטרנט.

הקרקע במקרה שלפנינו הופקעה ברוב שטחה. צו הפקעה ראשון להפקעת כ-61 אחוז משטח החלקה פורסם ביום 12-10-1997 צו הפקעה שני להפקעת כ-16 אחוז משטח החלקה פורסם ביום 16-4-2007. אציין כי בהפקעות לדרכים ולמסילות ברזל שהוכרזו לפני 2010, כמו במקרה הנוכחי, הפקעה משנת 1997, מועד התשלום נקבע לאחר התפיסה בעין של המקרקעין, על פי המחירים בעת ההכרזה על ההפקעה (עם ריבית והצמדה מלאה להפקעות חדשות יחסית וריבית חלקית בלבד להפקעות היסטוריות).

במקרה הנוכחי ההפקעה הוכרזה בשנת 1997 אך נתפסה רק בשנת 2008 לצורך כביש 531 ומסילת השרון. עד אז הבעלים התחלפו מספר פעמים.

שלושת התובעים רכשו חלקים מחלקה חקלאית, גדולה יחסית, ב-5 עסקאות, בשנים 1999-2003, קריא לאחר צו ההפקעה הראשון ולפני הצו האחרון. כל העסקאות נחתמו ללא המחאת זכות לקונים לתבוע פיצויים בגין הפקעה קודמת, לגביה הופיעה הערת אזהרה בנסח הרישום בטאבו עת ביצעו את הרכישה.

הקרקע שהופקעה נתפסה ביום 14-1-2008 לצורך סלילת כביש 531 ומסילת השרון, בקטע ממערב לדרך ירושלים, זו המחברת בגשר בין רעננה להרצליה.

בשל צורת החלקות החקלאיות ובשל מיקום דרך 531 ומסילת השרון בגבול בין רעננה להרצליה, נותרו מובלעות קטנות שהיו בתחום שיפוט רעננה אך נותרו לאחר ההפקעה בצד של הרצליה. בשל כך הוחלט על שינוי הגבול המוניציפאלי והתכנוני בין רעננה להרצליה.

הגבול בין הערים נקבע בציר רצועת הדרך שהופקעה. כך הועבר חלק משטח ההפקעה מתחום רעננה לתחום הרצליה. ביום 15-6-2008 פירסם שר הפנים צו להעברת החלק הדרומי של החלקה לתחום התכנון של ועדה מקומית  הרצליה.

בשטח שהופקע בתחום שיפוט רעננה הופקדה תכנית איחוד וחלוקה למגורים ותעסוקה שסימנה רע-מק-2020. בעלי הקרקע העדיפו לקבל מגרשי הקצאה בתחום אותה התכנית חלף פיצויי הפקעה.

בשטח שהועבר, לאחר שינוי הגבולות, לתחום שיפוט הרצליה, לא נראתה באופק תכנית איחוד וחלוקה. ממילא לא הוצעו מגרשים חלופיים לקרקע שהופקעה כחלף פיצויי הפקעה. בעלי הקרקע החדשים דרשו, איפה, פיצויי הפקעה בגין חלק הקרקע שהועברה לתחום שיפוט הרצליה.

על פי פקודת הדרכים, הזכאים לפיצויים בגין הפקעת 1997 הנם בעלי הקרקע בעת פרסום ההפקעה. כל זאת, כמובן, אלא אם המחו (העבירו) את זכותם זו למי שרכש מהם את הקרקע לאחר ההפקעה, למשל עת שילם להם מחיר מלא על הקרקע כאילו לא הופקע חלק ממנה. הזכות לקבל בפועל פיצויים, לפי הפקודה, ולגבי קרקעות שהופקעו לפני 2010, מתגבשת בעת תפיסת הקרקע בעין.

הזכות לתבוע פיצויי הפקעה בגין ההפקעה הראשונה, על פי הלכת ארידור, התיישנה לכל המאוחר בשנת 2016. כך התאיין החשש לכפל פיצויים (שמא בעלים קודמים יבואו וידרשו אף הם פיצויים לאחר פיצוי הבעלים הנוכחיים). יש לציין כי הבעלים ציינו בפני ביהמ?ש כי טרחו וזימנו לדיון את הבעלים ההיסטוריים אך הם לא התייצבו.

אוסיף ואבהיר כי לטעמי, ולטעמי בלבד, היה והבעלים הקודמים אכן מכרו את הקרקע במחיר מלא ולאחר מכן היו תובעים, חלילה, פיצויים על כ-61 אחוז מהקרקע שהופקעה טרם המכירה, הם היו מן הסתם מסתכנים בתביעה אפשרית על תרמית וסותמים את הגולל על התקווה של הרוכשים לקבל שיחזור מלא (תקווה שממילא לעיתים נכזבת, כמו במקרה הנדון בחלק הקרקע שהועבר להרצליה).

כך או כך, בית המשפט העליון הכיר באפשרות כי בעלי הקרקע היום יוכרו כמקבלי הסכמת מכללא להמחאת הזכות לפיצויי הפקעה:

...ניתן לקרוא לתוך הסכם המכר הסכמה מכללא לפיה ... הזכות לפיצויי הפקעה - הועברו גם כן, אלא אם הוכח אחרת... על בעל דין להוכיח קיומו של דבר מה נוסף התומך בטענה כי הזכות לקבלת פיצויים בגין הפקעה הומחתה אליו...הוכחה לפיה המקרקעין נקנו בערכם הריאלי, ללא הפחתת השווי בשל הפקעתם, אכן בכוחה לשמש כדבר מה נוסף....

אם כן, התנאי לזכאות הבעלים החדשים לפיצויים בגין הפקעה שהוכרזה אף בטרם קנו את הקרקע יהא ההוכחה ששילמו מחיר שוק מלא - חרף ההפקעה. הוכחה כזו ניתן להביא באמצעות חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין, במקרה הזה הוצגה חוות דעת מומחה של שמאי המקרקעין דן לאופר.

מכיוון והתיקונים האחרונים בדיני ובהלכות פיצויי הפקעה יצמצמו משמעותית, בחלוף השנים, את מספר המקרים בהם יידונו בבתי המשפט בפיצויי הפקעה היסטוריים, שכן מקרים חדשים כאלו ייתכנו עכשיו רק לגבי הפקעות מלפני 2010 ושבהן התפיסה של הקרקע מההפקעה ההיסטורית נעשתה ב-7 השנים האחרונות ולא בזמנים היסטוריים גם כן. המשמעות החשובה יותר, לטעמי, של הלכת הובר דנן, היא קביעת מבחנים אוניברסליים להוכחת תשלום שווי שוק מלא עבור קרקע חקלאית. בחינה כזו תהא תדירה בתיקי ירושה, פירוק שיתוף, אכיפת חוזים, דיני מיסים וכדומה.

חוות דעת המומחה שכתב שמאי המקרקעין דן לאופר נדחתה תחילה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפסק הדין תביעה אזרחית 41906-03-16 מיום 23.11.2021 שניתן על ידי כבוד השופטת ר.שמולביץ.

הנימוקים לדחיה:

...אין בחוות דעת השמאי לאופר בנושא זה כדי לסייע לתובעים, וזאת מהנימוקים הבאים: השמאי, כמו התובעים, לא התייחס לשרשרת העסקאות הקודמות שבוצעו במקרקעין. אין די בנתונים שפירט השמאי בחוות דעתו כדי לבסס מסקנתו. ניתן לראות כי רוב העסקאות מתייחסות לחלקים קטנים, חלקם משמעותית, מהחלקים שרכשו התובעים. השמאי כלל לא התייחס להשפעת נתון זה על מחירי העסקאות. השמאי לא התייחס לפרטים נוספים שעשויים להיות רלוונטיים למחירי העסקאות (ראו, ס' 10 בחוות דעתו של השמאי יגאל אברהמוב מטעם נתיבי ישראל)....

ואולם, כב? השופט יצחק עמית, שכתב את פסק הדין בביהמ?ש העליון בהרכב 3 שופטים (בהסכמת כבוד השופטים אלכס שטיין וחאלד כבוב), ירד לפרטי הפרטים של השמאויות של אברמוב ושל לאופר והעדיף את חוות דעת של לאופר. אגב כך, נקבעה לטעמי הלכה לגבי מכלול של 4 פרמטרים אותם אימץ השופט עמית מתוך חוות הדעת של שמאי המקרקעין דן לאופר. 4 הפרמטרים, בהתאמות, קלות כנוצה, לכל חלקה חקלאית אחרת, מאפשרים לבצע השוואה מבוססת ומהימנה, לדעת ביהמ?ש העליון, לשווי שוק של קרקע חקלאית באשר היא. נסיים איפה בדבריו הרהוטים של השופט עמית. ההדגשות לא במקור:

...עסקינן בשרשרת עסקאות למכר מקרקעין, ואין ספק כי הצגת הנתונים על כלל העסקאות הקודמות בשרשרת, כפי שדרש בית משפט קמא, הייתה מסייעת לקבוע אם הקרקע נקנתה בשווי מלא, אם לאו. יחד עם זאת, אין בעובדה שהמערערים או השמאי מטעמם לא עשו כן, כדי לחסום בפניהם את האפשרות להוכיח כי הקרקע נקנתה בשווי שוק. בחוות דעתו, השמאי מטעם המערערים ביצע השוואה בין עסקאות המכר שביצעו המערערים ובין עסקאות אחרות שבהן התקיימו הפרמטרים הבאים:

• בכלל העסקאות להשוואה השטחים שנרכשו הם חלק מגוש 7650 - אותו הגוש שבו מצויים המקרקעין שנקנו על ידי המערערים

   2. כלל העסקאות להשוואה נערכו במועדים קרובים למועדים שבהם רכשו המערערים את המקרקעין

   3. כלל העסקאות להשוואה נערכו ביחס לחלקות שלא הופקעו ואף לא כללו הערה על הפקעה

   4. מרבית העסקאות להשוואה נערכו ביחס לשטחים בגודל דומה לשטחים שנקנו על ידי המערערים.

צדק בית משפט קמא בקביעתו כי חלק מהעסקאות להשוואה מתייחסות לשטחים השונים בגודלם מהשטחים שנקנו על ידי המערערים, נתון אשר עשוי להשפיע על שווי הקרקע לדונם. עם זאת, אין מדובר במרבית העסקאות להשוואה, ומכל מקום אין בסיבה זו כשלעצמה כדי לשלול את היכולת להתבסס על חוות הדעת השמאית. הציפייה כי המערערים יצליחו להציג עסקאות להשוואה הזהות לחלוטין לעסקאות שביצעו בעצמם היא בלתי סבירה, על אחת כמה וכמה שעה שנטל הבאת הראיות המוטל על כתפיהם הוא כאמור קל יותר.

לטעמי, מכלול הפרמטרים שהשמאי לאופר הביא בחשבון במסגרת חוות דעתו מאפשר לבצע השוואה מבוססת ומהימנה ולבחון את רכישות המערערים ביחס לשוק.

בית משפט קמא הפנה לסעיף 10 בחוות דעתו של השמאי אברהמוב שהוגשה מטעם נתיבי ישראל כדי להצביע על הפרטים הנוספים שנדרש היה לקחת בחשבון במסגרת חוות הדעת השמאית מטעם המערערים.

אולם דווקא בחוות דעת זו מצאתי קשיים לא מבוטלים. השמאי ייחס לרוכשים ציפיות בלתי מבוססות ובלתי מציאותיות לגבי מועד המימוש של הקרקע, ואף סבר כי התנהגותם אינה רציונלית והיא שהביאה אותם לשלם עבור הקרקעות מחירים שאינם משקפים את שווי השוק. אני סבור כי בראי הנטל הקל המוטל על כתפי המערערים, אין בהתרשמות זו של המומחה (שהיא ספקולטיבית כשלעצמה) כדי לשלול את מסקנת שמאי המערערים, שלפיה המערערים שילמו שווי שוק.

...יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי לאופר על פני חוות דעתו של השמאי אברהמוב, וכי יש לקבוע שהמערערים רכשו את המקרקעין בשווים המלא...