רכישת דירה משתלמת עשויה להיות תהליך מורכב, אך עם התכנון המתאים והמידע הנכון, ניתן להקל עליו. השלבים הבאים מתארים את התהליך הכללי לרכישת דירה: מומלץ לקרוא גם את שלב פירוט הפעולות שלהלן במאמר זה.
קריאה נעימה :)
1. התכנון והתקצוב: כדי להתחיל בתהליך: יש להכין תקציב ולתכנן את המשא ומתן הכספי. יש לקבוע כמה כסף ניתן להוציא ולהעביר את זה למשקיעים ולבנקים.
2. מציאת הנכס: יש לחפש דירות באזורים הרצויים ולבחון את המגבלות והתנאים השונים. כדאי לבדוק את המחירים בשוק ולהתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי.
3. בדיקת הנכס: אחר מציאת הדירה הרצויה, יש לבדוק את מצבה הפיזי ולבדוק שאין פגמים או נזקים. כדאי להשתמש בשירותי מומחים כמו מהנדסים ובוחני נכסים.
4. עריכת חוזה: לאחר בדיקת הנכס וההסכמה על מחיר הרכישה, יש לערוך חוזה רשמי עם המוכר. כדאי לקרוא את החוזה בקפידה ולוודא שכל התנאים והפרטים הם ברורים ומקובלים.
5. מימון הרכישה: יש לקבוע את מקור המימון לרכישת הדירה. זה עשוי לכלול הלוואה מבנק, תכניות חסכון או מימון עצמי. כדאי להתייעץ עם מומחה כלכלי כדי לבחון את האפשרויות השונות.
6. תשלום בעבור הנכס ולוח התשלומים: לאחר שהחוזה והמימון מוכנים, יש להעביר את הכסף למוכר ולקבל את המפתחות של הדירה. יש לוודא שכל התנאים מתקיימים ולבצע את העברת הקנייה בצורה חוקית ומוסמכת.
7. רישום נכס מקרקעין במסגרת מכירה: לאחר קבלת מלוא התמורה וביצוע העברת מלוא התשלומים למוכר הנכס, יש לרשום את הדירה ברשומות שונות כגון דא רישומי המיסוי, ברשות המקומית והכל על מנת להבטיח את החוקיות של הרכישה.
רכישת דירה היא השקעה גדולה ומשמעותית, ולכן חשוב לקחת בחשבון את כל השלבים הנדרשים על מנת לבצע אותה בהצלחה. יש להתייעץ עם מתווכים מומלצים, עורכי דין, שמאי מקרקעין ולהתכונן מראש להליך מאתגר ביותר, תהליכי מכירה ו/או רכשיה של נכס מקרקעין, במטרה לרכך את ההליך כאמור.
ובכן, אתם עומדים לפני הליך של רכישת נכס מקרקעיו? מצוין!
להלן הנקודות ומעט עקרונות שכדאי ליישם בדרככם ליעד הנכסף הן מתחילת התהליך ועד סיומו.
נקודות אלו מסודרת עבורכם בסדר כרונולוגי ונוגעות בקליפת אגוז בשלבים ובסדר הפעולות לאורך כל שלבי התהליך.
שלב פירוט הנקודות:
1) קבלת החלטות: היכן לגור - אזור מגורים.
2) קביעת תקציב: הון עצמי (חיסכונות, מכירת דירה, עזרה מהורים), משכנתא ויכולת החזר. חישוב עלויות נוספות כגון מס רכישה, עלויות מעבר, שכ"ט נותני שירותים: עו"ד, מתווך, שמאי וכו'.
3) התקשרות עם עו"ד: מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בשלב מוקדם ככל האפשר על מנת להתייעץ עמו בנושאים שונים שיסייעו לכם בקבלת ההחלטות כגון היבטים הקשורים במיסוי ותכנוני מס, היבטים הקשורים במשכנתא, קבלת ייעוץ ובדיקות ראשוניות ביחס לדירה ו/או דירות שעומדות על הפרק, ליווי בשלבי המשא ומתן ועוד.
4) קבלת אישור עקרוני למשכנתא: אם בכוונתכם ליטול משכנתא, מומלץ לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות על מנת שתוכלו לדעת מראש מהו התקציב שיעמוד לרשותכם לרכישת הדירה, מהו אחוז המימון משווי הדירה שתקבלו ומהו ההחזר החודשי הצפוי. חשוב לזכור שאישור עקרוני למשכנתא הינו מוגבל בזמן. כמו כן, האישור מבוסס בעיקרו על יכולתו הכלכלית של הלווה ויכולת ההחזר שלו וזאת בהתבסס על הכנסות בני הזוג והוצאות השוטפות. אין מדובר באישור משכנתא בהתייחס לדירה הספציפית, שכן בדיקת הנכס על ידי שמאי מטעם הבנק תיעשה אך ורק לאחר החתימה על הסכם הרכישה. השמאי יבדוק את הנכס ויקבע אם לאשר את המשכנתא לנכס ומה שווי הנכס לצורכי משכנתא.
5) חיפוש דירה לרכישה: חיפוש עצמאי של דירות באמצעות מודעות בעיתונות ובאינטרנט, התקשרות עם מתווכים. מומלץ לראות מספר דירות באיזור על מנת לקבל מושג בנוגע לרמות המחירים ולהיצע הדירות ולקבל תחושה טובה וברורה מה ניתן לקבל בתמורה לכספכם. מומלץ לבקר בדירה ובאזור בשעות שונות של היום, לסייר בשכונה, לדבר עם השכנים, לבקר בחדר המדרגות, בחנייה ובמחסן. בסופו של דבר, אתם אמורים לגור בדירה ולחיות באזור בו מצויה הדירה. אתם לא רוצים להיות מופתעים ולגלות בדיעבד דברים לא נעימים.
המלצה חמה הנוגעת לעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב, ובלבד כשמדובר בשלב של העמדת דירת המגורים למכירה מוקדם יותר בשלב חיפוש הדירה לרכישה יכולה להביא לקבלת אומדן טוב יותר לגבי מחיר המכירה ולסיום מהיר יותר של עסקת המכירה.
מומלץ להתחיל במשא ומתן עם המוכר בנוגע לתנאי העסקה, כולל המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה והריהוט והציוד הנשאר בדירה. כדאי לבדוק את תקופת השכירות אם הדירה מושכרת, ואילו אופציות ניתנו לשוכר ודמי השכירות המשולמים. חשוב לבצע בדיקות מקדמיות על הדירה, כולל בדיקת המצב המשפטי והתכנוני, ולפנות לעורך הדין שלכם על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות המקדמיות ולהתחיל את המשא ומתן עם עורך הדין של המוכר על מנת לגבש את הסכם המכירה בין הצדדים.
במקרים מסוימים ובפרט כאשר יש חשש לקיום פגמים בדירה, ניתן לבקש חוות דעת מהנדסית.
במידה והדירה מוצאת חן בעיניך ולא נתקלת בבעיות מיוחדות בבדיקות המקדמיות, מומלץ לחתום על הסכם בהקדם האפשרי. עורכי דין מיומנים בתחום המקרקעין יכולים לקדם את העסקה, להתמודד עם מכשולים ולפתור בעיות במידה שהן קיימות, ולהשיג את היעד שתיכננת בזמן קצר.
במועד המסירה יתבצע פרוטוקול מסירה, יתבצע קריאת מוני חשמל ומים וגם יתבצע העברת חשבון ומונים בחברת החשמל. המוכר יספק את המפתחות של הדירה, דלת הכניסה לבניין, תיבת הדואר, המחסן והשלט לחניה.
אם הדירה מושכרת, אז לא תתבצע מסירה פיזית, אלא מסירה קונסטרוקטיבית משפטית, בלי העברת חזקה בפועל, מכיוון שהשוכר ממשיך לגור בדירה.
המוכר יעביר לקונה את השיקים והערבויות ובמידת הצורך ידאג להחליף אותם בשמו של הקונה. כל הנוגע למסירת החזקה ורישום הדירה בטאבו יתבצע על ידי עורך דין של הקונה. רישום הדירה יתבצע לאחר מועד מסירת החזקה וקבלת המסמכים הנדרשים לרישום. מכיוון שברוב המקרים אין למוכר במועד המסירה את אישורי המיסים (אישורי מס שבח ואישור עירייה), המועד מתעכב עד קבלת האישורים.
ככל שהזמן מתמשך ממועד חתימת ההסכם ועד מועד מסירת החזקה יהיה ארוך יותר, יתר הסיכויים שניתן יהיה לרשום את הזכויות סמוך על מועד מסירת החזקה. כיום, ברוב המקרים, מתקן אישור מס השבח תוך תקופה של חודש עד חודשיים ממועד הדיווח, ואישור עירייה ניתן לקבל בתוך שבועיים עד חודשיים (תלוי ברשות המקומית שבה נמצא הנכס).
במצב שבו הנכס נרכש באמצעות משכנתא, יהיה על הקונה לרשום את הזכויות שלו על שמו. יהיה עליו לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש מהם להכין שטרי משכנתא. יהיה עליו לחתום עליהם בפני עורך דין. לאחר רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, יהיה עליו להעביר לבנק למשכנתאות את השטר והשטרות החתומים.
סוף דבר
בעל רקע וניסיון רב בענף ההתחדשות העירונית, בקיא ומיומן בעסקאות מקרקעין ותכנון ובניה, והינו הבעלים והמייסד של משרד צמרת לתיווך מגורי יוקרה בצפון תל אביב, בר-לב נדל"ן
