האם יש שווה להיקשר חוזית עם מתווך נדל"ן בעת מכירת דירה?
בעסקאות מכר בתל אביב, נדרש להסתייע בגורם מקצועי אשר יסייע לבעלי זכויות למכור את דירתם. לעיתים רבות, ולא אחת אני נתקל במוכרי דירות שאינם מצליחים לאתר את הגורם המקצועי הנכון, הם מעוניינים להתקשר עם מתווך אך אינם מצליחים למצוא את המתווך המיומן והסופר מקצועי. אין זה סוד כי קשה למצוא משרד המתווך הנכון...
האם כדאי להסתייע במתווך - לעיתים בעלי דירות “מאמינים בעצמם יתר על המידה” והם למעשה בדעה כי אין הם זקוקים לסיוע חיצוני מקצועי, הם חשים די מיומנים בתחום המקרקעין ובתוך כך מעוניינים לנהל את הליכי המכירה כוחות עצמם, ללא סיוע מצד של מתווך דירות, מתוך מטרה לחסוך את עלות שכ"ט. נ
נשאלת השאלה האם באמת מדובר בחיסכון, ו/או שאולי מדובר באקט קריטי אשר עשוי להוות עבורם בסופו של יום לנזק עצום ?
מתווכים מומלצים בתל אביב ויודגש מומלצים למעשה מכונים בשם “הקומנדו” של משרדי התיווך השונים בתל אביב, כאלו משרדים המחזיקים בידע וכישרון רב במקרקעין הפועלים בעיר. מדוע מכונים הקומנדו של המתווכים האחרים?
משום שמתווכים אלו מוכשרים ביותר בתהליכי מו"מ, מלאים בידע כרימון - ולנגד עיניהם מטרה אחת:
יושרה, מקצועיות והבאת שני צדדים כשהם מרוצים להסכם מכירה ו/או רכישה ו/או שכירות של נדל"ן.
משרדי תיווך בתל אביב מסייעים במימוש מהיר של נכסים למכירה ולחילופין במציאת נכסים מתאימים עבור לקוחותיהם המוכרים ו/או הרוכשים, בקיאות מלאה ניחנים בה, בכל הקשור להיבטי המקרקעין לניירות המצ"ב ולרצף התהליכים הדרושים עבור העסקה.
מכל מקום מתווכים מומלצים נותנים שירות אדיב ומקצועי, ויש להם ניסיון נרחב בלשון המעטה בתחום הנדל"ן התל אביבי.
בנוסף להיבטים המקצועיים, ישנם גם היבטים פרקטיים בליווי של מתווך מקצועי במכירת דירה. זמינות מלאה לבעלי העניין, מענה ישיר לרוכשים פוטנציאלים וכחלק מכך תיאומים וטלפוני, חלק אינטגרלי בלתי נפרד מהשירותים שמתווכים מציעים והכל במטרה לספק ללקוחותיהם חווית שירות מקצועית, זריזה ונוחה.
נשאלת שאלה כיצד ניתן למכור דירה למכירה בתל אביב ב- 60 יום?
ובכן הליך של מכירה של דירה בתל אביב עשוי להיות תהליך מורכב עבור מתווכים רבים, אך מנגד גם קצר (60 יום לכל היותר) עבור התותחים, אם מכירים כמובן את כללי המשחק:
הנה לכם כמה רעיונות שיכולים לסייע לכם :)
1. דירה מסודרת ומזמינה: ודאו שהדירה מוכנה למכירה על ידי שדרוגים קטנים - כמו לדוג' - צביעה חדשה, חפצי נוי, יקונים קטנים בקירות וניקוי כללי שלה כשהיא מסודרת ונעימה. מטבע הדברים דירה, נעימה מזמינה כזו שמוכנה למכירה תקבל יותר עניין מצד הקונים לא?
2. הכירו את השוק התל אביבי: בדקו את מחירי הדירות באזורכם על מנת להיות מודעים למחירים הנוכחיים. געו לכם כי תצטרכו להתאים את מחיר הדירה שלכם למצב העכשווי של השוק. יודגש תג מחיר שגוי לנכס = בזבוז זמן משווע למוכר!
כדי לתמחור דירה למכירה בצורה הכי מדויקת, יש לבצע מחקר שוק מקיף ולבדוק את מחירי הדירות שנמכרו לאחרונה, באזור סביבתו של הנכס. יש לקחת בחשבון את מצב השוק הקודם, העכשווי כולל כל תנודות השוק על כל מגמותיו הנוגעים למחירי הנדל"ן באזור זה.
לתשומת ליבכם הקביעה של תג מחיר לדירה שמוצעת למכירה היא תהליך קריטי מרכזי בנדל"ן. תהליך זה מחייב מאת המוכר ניתוח והערכת הערך של הנכס, כולל כל המאפיינים השונים שלו כמו מיקום, גודל, מצב ומפרט טכני, וגם ניתוח מעמיק את השוק הנדל"ן המקומי והמגמות הנוכחיות.
יוער מאפייני נכס נוספים:
מצב זכויות בלתי מנוצלות, נכללת הדירה בתוכנית הרובעים ואו לא , הצמדות, חניות מעלית, משופצת, גיל המבנה לפני ינואר 1980 או מיום 1.1.1980 ואילך, תשואת ההשקעה, ככל שמדובר בנכס להשקעה וכמובן ותמורת השקעה צפויה.
ניתן למצוא מידע רלוונטי אודות עסקאות להשוואה לנדל"ן בכמה אתרים שונים, כמו מדלן, יד 2 ואתר רשות המיסים.
עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שהמידע באתרים אלו לא תמיד יכול לשקף את שווי הנכון וזאת משום שנכסים שנמכרו בפועל אמנם יופיעו באתרים אלו, אך דעו לכם כי נכסים אלו רק דומים בנתוניהם לדירות ובפועל לוקים בחסר. ולכן יש לקחת זאת בחשבון בעת תמחור הנכס שלכם את החסר.
למשל דירה ולה הצמדות בדמות שטח גג ו/או שתי חניות או חצר, ברשות המיסים לא מספקת ואו תספק למוכר בהכרח הערכה מדויקת של מחיר הנכס. לעיתים קרובות, הגודל האמיתי של הנכס והתוספות הכלולות לא מופיעות שם או שהמחיר המדווח אינו כולל את ההטבות המסופקות על ידי בעלי הדירות שרכשו את הנכס.
לשלמות התמונה מומלץ לשלב בהליך מתווך דירות מומלץ בתל אביב ושמאי מקרקעין. יוער בעת הערכת הדירה שלכם, כמובן רק מוכרי הדירה יכולים לקבוע את המחיר הסופי, הנני סבור כי למצוא את האיזון המתאים בין מחיר הנכס לבין השוק הנדל"ן המקומי ולקבוע מחיר שיהיה ראוי נכון ומתאים לשוק, הינו מתבקש.
3. תמיד זמינים: תקדישו זמן ומאמץ להיות זמינים לשאלותיהם של הרוכשים השונים. התייחסות מהירה ואמינה מהירות תקנה לכם יתרון על פני מוכרי דירות אחרים.
4. חברות נדל"ן מובילות בתל אביב: תשתמשו בשירותי ייעוץ ותמיכה מקצועיים בדמות של סוכני נדל"ן מומלצים בתל אביב ו/או באמצעות חברות נדל"ן מובילות בתל אביב. חברות אלו עשויות להבטיח תמורה נאותה בעבור דירתו של המוכר, בשפה פשוטה: את המחיר הטוב ביותר.
5. קידום ושיווק דירה: תשקיעו בקידום הדירה באמצעות פרסום באתרי נדל"ן, קבוצות פייסבוק, וכלי תקשורת נוספים. ככל שהדירה חשופה למספר רחב יותר של ערוצי שיווק, כך גם יש יותר הזדמנויות שונות למצוא רוכש נכון במהירות.
פרסמו את הדירה במדיות שונות כדי להגיע לקהל רחב יותר, והציגו אותה בשעות מסוימות ולא בכל שעה, מתוך מקום להבליט את הביקוש העצום של הדירה.
נשאלת איפה ניתן לפרסם דירה שמוצעת למכירה?
התשובה לכך פשוטה = לתקוף בכל חזיתות הפרסום, כדי להשיג לקוחות פוטנציאליים עבור הדירה שלכם. בנוסף ניתן לפרסם אותה באתרים מיועדים כמו יד 2 או קומו, להצטרף לקבוצות מתאימות בפייסבוק למכירת דירות בתל אביב, לפרסם מודעות במקומונים של העיר שבה הנכס ממוקם, וגם לתלות שלט מחוץ לחלון הנכס. בסופו של יום לתקוף בכל חזיתות השיווק.
אנו סבורים כי שווה לבנות תוכנית שיווקית מקיפה הכוללת מגוון ערוצי שיווק. התוכנית צריכה למשוך בדיוק את הקונים הרצויים לרכוש את הדירה. לדוגמה, כדאי להתחיל בחשיבה על תוכן המודעה, ולאחר מכן להסתייע בצלם, על-מנת לצלם תמונות איכותיות של הדירה ואף להוסיף וידיאו.
לאחר מכן, יש לבחור את הפלטפורמה המועדפת עלינו - יד 2, פייסבוק, עיתונות, שלט לתלייה מחוץ לדירה... אנו ממליצים לשלב את כל האפשרויות יחד.
חשוב להבין מתווכים מומלצים בתל אביב מפרסמים דירה למכירה בתל אביב, בכל ערוצי השיווק! משתמשים ברשתות פנימיות וקשרים עם מתווכים אחרים, וכן בפלטפורמות פרסום רבות, גוגל ישראל, שילוט מיוחד ועוד ועוד...
שעות הצגה של נכס המוצע למכירה - נמלית להציג את הנכס במהלך היום כאשר יש אור טבעי.
שלב של הבנת קהל היעד
האם מדובר ב- משפחות צעירות, ואו שמא משפרי דיור ו/או משקיעים, מתוך מקום של הבנת כוח הקנייה של השוק, מהו היצע וביקוש, מהן אפשרויות מימון לקהל היעד וכדומה. לאחר שהגדרתם מטרות ברורות, עליכם לחשוב כיצד תוכלו להגיע לקהל היעד שלכם.
יש לבחור בקפידה את רוכשי הדירות שתרצו להציג את הדירה להם - אל תציגו אותה לכל אחד, אלא רק לאנשים רציניים שמתעניינים בנכס שלכם. והכי חשוב, אל תדגישו שיש לכם דחיפות למכור במהירות. פתרון נוסף הוא לשקול שימוש בשירותי מתווך מקצועי כדי למכור את הנכס בצורה יעילה.
ומכאן האם שווה להתייעץ עם מתווכים מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב בתחום הנדל"ן?
מתווך נדל"ן מכיר היטב היטב את תא השטח בו הוא פועל, את הקונים השונים לצד מוכרים האחרים, כך שמתווך דירות עושה שימוש במעין "כלים פרסומיים אלו" מתוך מקום לחשוף במלוא העוצמה פרסומית את הדירה של המוכר, בצורה מדויקת ויעילה יותר.
מצאתם קונה? מצוין הגעתם לשלב של התכנסות בין המוכר והקונים בנוגע למכירת הדירה.
כמה עצות לפני התחלת תהליך המשא ומתן עם הקונה לגבי מכירת הדירה:
1) לפני הכול חשוב לבדוק את מצב השוק: את מחירי הדירות המקבילות באזור כדי להבין את המחיר המבוקש ולהתגבר על כל טענות של הקונה בנוגע למחיר.
2) עריכת רשימת תיקונים: כדי להכין את הדירה למכירה, כדאי לערוך רשימה של תיקונים ושדרוגים שצריך לבצע בדירה כדי לשפר את מראה הנכס ולהגביר את ערכו.
3) חוויות קודמות: כדאי לשאול את הקונה על החוויות הקודמות שלו בתהליך משא ומתן ולשמוע על כל דבר שיכול לסייע להתמודד עם הקונה הנוכחי.
4) ייצוג משפטי: חובה לשכור את שירותיו של עורך דין או יועץ משפטי שיכול לייעץ לך בתהליך המשא ומתן ולהגן על הזכויות שלך כמוכר.
5) תכנון תקין: חשוב לתכנן את תהליך המשא ומתן בצורה תקינה, כולל קביעת תאריכים, תנאים, ומסמכים רלוונטיים, כדי להבטיח שהתהליך יתנהל בצורה חלקה ושתהיה לך הגנה משפטית במקרה של סכסוך.
הטיפ הכי חשוב שאני יכול לתת למוכר דירה הוא להשאיר את הרגשות מחוץ לדלת כשאתם מנסים למכור את הנכס שלכם. אחרת, תהיה לכם קשה להגיע להסכמה משותפת. נסו לזכור שמבחינתכם הדירה ייחודית, מטופחת ויש לה ערך סנטימנטלי, אבל מבחינת הקונה שעומד מולכם אין רגשות, והוא רק מחכה להוכחה למה זה הכי משתלם לו לקנות בדיוק את הנכס שאתם מציעים.
אם אתם מרגישים שאין לכם את היכולת להתנתק רגשית מהדירה, ייתכן שכאן בדיוק שווה לשקול לפנות למתווך.
טיפ נוסף הוא לנסות לקבל כמה שיותר מידע מהקונה על מי הוא ומה הוא מצפה מהנכס, כדי לנסות למכור לו אותו בצורה האופטימלית. לדוגמה, אם הקונה שלך הוא איש משפחה, גנים או בתי ספר בקרבת מקום יכולים לעזור לסגור עסקה. שאלה נוספת היא מה המטרה הקניה של הקונה - מגורים או השקעה? אם הדירה היא רק להשקעה, שווה לשווק את תהליך התמ"א 38 בבניין בעוד כשנתיים כי זה יעלה את מחיר הנכס בהמשך. שאלו גם האם יש לקונה את הכסף במזומן או שהוא זקוק למשכנתא? האם יש לו משכנתא מגשרת? זה יעזור לכם להבין האם הקונה רציני ומה מצבו הכלכלי. זכרו - ידע זה כוח.
הסטטיסטיקה מראה כי הלקוחות הפוטנציאליים המעניינים בתחילה הם אלה שמסכימים לסגור את העסקה בסופה. אם כבר עברו מספר חודשים מאז שהצגתם את הנכס ואולי התגמשתם קצת במחיר, אל תהססו להתקשר לאלה שהתעניינו בהתחלה, לשאול איך הם, ולבדוק אם הם עדיין מעוניינים בנכס.
בעל רקע וניסיון עצום בענף ההתחדשות העירונית, בקיא ומיומן בעסקאות סבוכות במקרקעין ותכנון ובניה, והינו הבעלים והמייסד של משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, בר-לב נדל"ן
