קנייה של נכס חדש מקבלן על ידי מנגנון 20 80 

קניית דירה באמצעות מנגנון 20 80 היא אפשרות רכישה של דירה עוד לפני שהבניה מתחילה, כבר בשלבי התכנון. 
במסגרת המנגנון כאמור, 20% משווי הנכס משולמים בעת החתימה על חוזה הרכישה והיתרה בסך 80% משולמת עם מסירת המפתחות לרוכשים. 

האפשרות הזו מאפשרת לקבלן לגייס את ההון הדרוש לתחילת הפרויקט ומפחיתה את העלויות הפיננסיות שהוא צריך לשלם. בנוסף, זה גם מקנה לרוכשים את היכולת לרכוש דירה בעלות נמוכה יותר מאשר דירה שכבר נבנתה או נמצאת בשלבי בניה. יתרון נוסף הוא שהמנגנון מפחית את הביטחונות הדרושות מהגורם המממן, כמו בנק או חברת ביטוח.

עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב והיתרונות שבהם:

ישנם יתרונות רבים לרכישת דירה מקבלן במתכונת 20 80. הנה כמה מהם: 

א. מניעת כפל תשלומים - רוכשים דירה שאינם יודעים מתי היא תימסר להם, נאלצים לשלם תשלומים כפולים - משכנתא ושכירות בו זמנית. 

ברגע שהם מבצעים תשלום של 20% בחתימת החוזה ורק 80% בעת אכלוס הדירה, הם אינם צריכים לקחת משכנתא ולשלם ריביות גבוהות על ההלוואה. 

הם יכולים לקחת את ההלוואה רק כאשר הדירה מוכנה לאכלוס. בפועל, זה אומר שתזרים החודשי של הרוכשים אינו מושפע בתקופה זו והם אינם נפגעים מהתנודתיות והאי הוודאות בעולם ההלוואות. 

במידה והדירה נרכשת להשקעה ואין כוונה לקחת משכנתא, אלא לחכות עד שהבנייה תתקדם או כמעט תושלם ואז למכור את הדירה ברווח משמעותי (בגלל עליית מחירי הנדל"ן ועליית שווי הדירה, שהייתה בעבר דירה על הנייר וכעת הופכת להיות דירה בפועל).

ב. יתרון בולט ברכישת דירה על הנייר הוא העלות הנמוכה. 
קניית דירה על הנייר משתנה במחירים שקטנים בהרבה מהדירות שנמכרות לאחר קבלת אישור מועצת התכנון והבניה ומימון בנקאי. הסיבה למחיר הנמוך היא שהמפתחים של הפרויקט מעוניינים לקלקל את תהליך הלוואה מהבנק לפרויקט ולכן הם חייבים להציג עסקאות שכבר נסגרו.

ג. דף חלק - בחירה מוקדמת ואפשרויות נוספות. 
קניית דירה על פי המסמך מאפשרת לבחור דירה מתוך מבחר הדירות בפרויקט. במקרה של דירה מיועדת למגורים, הקונים יכולים לבחור את הדירה המתאימה להם (קומה גבוהה, דירה גדולה), בעוד שבמקרה של דירה להשקעה, הקונים רגילים לבחור בדירות המשתלמות ביותר מבחינת השקעה - קומה נמוכה, דירה קטנה, כלומר דירות שמאפשרות עלייה מרשימה בערך ותשואה גבוהה יותר.

ד. הטבות נוספות -

לפעמים, בשלב מוקדם יותר, קבלנים מוכרים את הדירה על הנייר עם הטבות נוספות, כמו לדוגמה: בחירת מקום חניה ומחסן, קומה גבוהה יותר ללא תוספת מחיר ושלל הטבות נוספות. 

הנה היתרונות עבור הקונה במכירת דירה ביחס 20:80. מהם היתרונות עבור הקונה במכירת דירה ביחס 20:80, כאשר בעצם הוא יכול להמתין עם מכירת הדירה לשלב מאוחר יותר ולקבל מחירים גבוהים יותר מאשר מכירת הדירה על הנייר?! 

היתרון העיקרי מתגלה בהתחייבות הקונה כלפי הגורם המממן, אשר בדרך כלל דורש מהקונה למכור חלק מהדירות בשלב המוקדם, כדי להוכיח שהפרויקט ראוי וצפוי להיות רווחי. כאשר הקונה מוכר את הדירה על הנייר בשיטת 20:80, הוא מקבל סכום מסוים בנאמנות. סכום זה מאפשר לו לבנות את הפרויקט עם הידיעה שיש חלק מסוים מהדירות שכספם מובטח, וזה יקל על התהליך של הבניה, מכיוון שיכנסו כספים בהתאם ללוח התשלומים. עוד סיבה היא שכאשר דירות נמכרות על הנייר, זה מעיד על כך שהפרויקט נחשב למבוקש. 

חסרונות קניית דירה ביחס 20:80. עבור הקונים, קניית דירה על הנייר מלווה בסיכון שאין לבטלו. סיכון שהבניה לא תושלם או שימושכם יחל לאחר שנים רבות עד להשלמת הבניה. הדאגה של הקונים היא שישקיעו את כספם המוערך בקניית דירה על הנייר ובסופו של דבר הבניה לא תושלם והם יישארו ללא דירה וגם ללא הכסף שלהם.

הנה רשימת הסיכונים:

לוחות הזמנים עד קבלת היתר - רכישת היתר בנייה היא תהליך ארוך שיכול לקחת מספר שנים. אם אתם מתכוונים לרכוש דירה על הנייר ללא היתר, יש לבדוק את התוכניות שהוגשו לועדה ולברר אם היתר הנדרש נמצא בשלב מתקדם או התחלתי. ייתכן ויחלפו שנים עד שהדירה תהיה מוכנה.

שינויים בגלל היתר / אי וודאות תכנונית - לעיתים קרות שהוועדה נאלצת לשנות את התכנון של הקבלן. הדירה שנרכשת עשויה לשנות פרטים מהותיים במיוחד, כמו כיווני אוויר, קומה ושטח הדירה.

החוסר בליווי בנקאי - סביר שלא יהיה לפרויקט ליווי בנקאי עד קבלת היתר. ברכישת דירה על הנייר בפרויקט עם ליווי בנקאי, הכסף שמשולם לא הולך ישירות לקבלן, אלא לחשבון בנק ייעודי לפרויקט. אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים, הבנק מחליף או משיב לרוכשים את כספם. כלומר, ישנה הגנה על הכסף.

הצמדה למדד - ברוב המקרים, הקבלן מחייב את רכישת הדירה במדד הידוע במועד חתימת ההסכם, מכיוון שקבלת היתר עשויה לקחת זמן ועשויה גם להיצבר עליית מדד משמעותית עוד לפני שהבנייה מתחילה בפועל.

מיסוי מקרקעין - רכישת הדירה מחייבת תשלום מס מקרקעין. זמני הפטור ממס שבח הם עד 18 חודשים מהמועד שבו הדירה תהיה "ראויה למגורים". דבר זה מגביל את האפשרות לרכוש דירות נוספות במשך תקופה ארוכה.

מהם החסרונות עבור הקבלן? 

חוץ מהעובדה שמכירת הדירה בשלב מתקדם עשויה להביא סכומי כסף גבוהים יותר עבור הקבלן מאשר מכירת דירה על הנייר, הקבלן רגיל לממן את הקמת הפרויקט מתקבולים של רכישת דירות. ואם הוא מאפשר לרוכשים לשלם בסוף, הרי שהוא צריך מקורות מימון תחליפיים. כמו הקבלן, גם הבנקים מעדיפים שהרוכשים ישלמו מוקדם יותר, כדי להקטין את הסיכון של הפרויקט.

מה חשוב לבדוק בחוזה לפני שחותמים על רכישת דירה 20 80?

ובכן, כ משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, אנו סבורים כי בעת רכישת דירה 20 80, חשוב לבדוק מספר דברים בחוזה לפני החתימה. ראשית, יש לוודא שיש לווי בנקאי לפרויקט. לווי בנקאי מבטיח שהבנק יחזיר לקונה את התשלומים ששולמו או ישלים את בנית הפרויקט. במקרה שאין לווי בנקאי, הקונה לא יכול לגבות יותר מ-7% מערך הדירה בעת החתימה על החוזה. תשלום זה מופקד בחשבון נאמנות ייעודי שנפתח על ידי העורך דין של הקונה למען הפרויקט הספציפי. לאחר קבלת הלווי בנקאי והנפקת "פנקס שוברים", הקונה יש לשלם את יתרת התשלומים באמצעות הפנקס השוברים לקבלן. עוד נקודה חשובה היא מדד תשומות הבנייה. זהו מדד המתייחס לשינויים במחירי הבניה של דירות למגורים עקב שינויים בעלות החומרים השונים (בטון, ברזל, מלט, עץ וכו'). רוב הקונים מצמידים את יתרת התשלומים הנותרים למדד תשומות הבנייה. זאת מכיוון שלוקח זמן לבנות דירה והקונה חשוף לשינויים בעלויות השונות. כאשר הקונה מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, הוא מעביר את הסיכון של השינויים הללו לרוכשים.

בשנת 2022, נעשו שינויים בחוק הרלבנטי, ועכשיו יש לקבלן אפשרות להצמיד את המדד למחיר הדירה רק עד 40%. על פי התיקון, הרוכש של דירה חדשה ישלם סכום שלא יוצמד למדד תשומות הבנייה, כלומר 20% מהסכום יהיו פטורים מהמדד. לגבי היתרה של 80%, הקבלן יכול להצמיד למדד רק מחצית מהסכום, וגם במחצית זו ניתן לבקש פטור מלא או חלקי.

נקודה נוספת שחשוב לוודא היא שהסכם הרכישה של הדירה מהקבלן מאפשר לרוכשים למכור את הדירה לפני האכילוס, וזאת ללא כל תנאים וללא שום סייג. בנוסף, מאחר ועל התשלום או התשלומים הראשונים שמבוצעים ניתנת ערבות מבנק או חברת ביטוח, יש לוודא מהי הפרוצדורה של הסבת הערבויות לטובת הקונה הפוטנציאלי של הדירה וכי התאגיד הבנקאי או חברת הביטוח מאפשרות זאת.

בדרך כלל, מספקים הקבלנים תאריך מסירה על פי תאריך קבלת ההיתר. אך מכיוון שברוב המקרים יתכנו איחורים במסירת המפתחות לדירה, הקבלן יהיה חייב לפצות את הרוכשים מתאריך האיחור במשך שני חודשים. החוק מגדיר פיצוי בגובה שכר הדירה שרכשתם, אך כדאי לנסות לממש גם משא ומתן בנוגע לפיצוי על האיחור.

מומלץ להוסיף לחוזה איסור על שינוי ייעוד הפרויקט, כך שהקבלן לא יוכל לשנות את ייעודו של הפרויקט. לדוגמה, אסור לבנות קומות מסחריות בתוך פרויקט מגורים.

מומלץ לכלול בחוזה אפשרות לביטול ההסכם בתוך תקופת זמן מוגדרת. לדוגמה, אם לא יתקבל היתר מלא לפרויקט תוך 6 חודשים ממועד החתימה, או אם התרחשו שינויים מהותיים ביחס לדירה (שטח, קומה וכו'), או אם לא נקבע מימון בנקאי וביטוח ערבות בנקאית ו/או פוליסת ביטוח על ידי גורם מממן. אנו ממליצים לפנות למומחה מקרקעין מומלץ לפני התקשרות עם הקבלן, כדי שיבחן ויסייע בתהליך המו"מ.

הנה דברים שצריך לקחת בחשבון בנוגע למימון קניית הדירה בתנאי 20 80:
1. סכום ההון העצמי - עליך לוודא שיש לך מספיק כסף חיצוני לשילוב עם ההלוואה שתבקש. חשוב להיות יכול לשלם את החלק המשלים של 20% ממחיר הדירה.
2. הלוואה - יש לבחון את התנאים של ההלוואה ולוודא שהם מתאימים לך. צריך לבדוק את שיעור הריבית, אורך ההחזר ותנאי התשלום.
3. עלויות נלוות - יש לקחת בחשבון עלויות נלוות כמו עמלות הלוואה, עמלות עריכת חוזה, ועמלות שונות שעשויות להתרחש בתהליך המימון.
4. תקופת ההלוואה - יש לבדוק את התקופה שבה תצטרך לשלם את ההלוואה. עליך לוודא שתהיה לך יכולת לשלם את התשלומים במהלך זמן זה.
5. תנאי התשלום - יש לבחון את תנאי התשלום של ההלוואה. עליך לוודא שהתשלומים יהיו נוחים עבורך ושתהיה לך יכולת לשלם אותם בזמן.

האם יש לך שאלות נוספות?

משכנתא עתידית: רכישת דירה בתנאי 20 80 אינה מסירה את הרוכשים מפני משכנתא, אלא פשוט מדחה אותה. הסיכון בקניית משכנתא עתידית הוא שהיא עשויה להיות יקרה יותר, בהתחשב בעליית הריבית.

הצמדה למדד: התשלום לקבלן אשר כן צמוד למדד תשומות הבנייה, מוצג לאפשרות שהמדד יגדל במידה משמעותית. זה מפנה לכך שמחיר הדירה יגדל בצורה רבה יותר. אין אפשרות לחזות מראש את ערך מדד תשומות הבנייה, ולכן אין אפשרות לחזות את המחיר הסופי של הדירה.

שיפור או הורדה במחירי הדירות:

קניית דירה בהנחה משמעותית ממחירי השוק עשויה להיות עסקה מפסידה אם המחירים צפויים לרדת בעתיד. חשוב לבחון היטב את האזור בו אתם רוצים להשקיע. היחס בין הביקוש להיצע משפיע על מחירי הדיור - כאשר ההיצע גדול מהביקוש, המחירים ירדו, וכאשר הביקוש גדול יותר מההיצע, המחירים עלולים לעלות. איך נמנעים מהפסד גדול ברכישת דירה בתכנית 20 80? חשוב לבצע בדיקות מקדימות על ידי מומחה בתחום המקרקעין לפני הרכישה. חשוב לוודא שהזכויות הנמכרות רשומות על שמו של הקבלן, לוודא שפרויקטים קודמים של הקבלן הושלמו כראוי, לבדוק שהחוזה מפרט את חובותיו של הקבלן ושיש סעיף שמבטיח החזר כספכם אם הקבלן לא יקיים את התחייבויותיו. כמו כן, יש לזכור שההצמדה למדד עשויה להיות משמעותית ולהיכנס לתוקף רק בסופו של דבר, מה שיכול לגרום להגברת עלות הדירה באופן לא מבוטל. בשל עליות בתשומות הבנייה, פטור מהצמדה יכול לחסוך כסף רב לקונים ולהבטיח להם וודאות לגבי המחיר הסופי של הרכישה.

הלוויה מגורם מקצועי בעת קניית דירה על הנייר מהווה חשיבות עצומה. במהלך תהליך קניית הדירה, ניתן להתמודד עם מגוון אתגרים וסיכונים שונים. המגורם המקצועי, כגון דובר עם ניסיון ומומחיות בתחום, יכול לספק ליווי ותמיכה מקצועית בכל התהליכים הקשורים לרכישת הדירה. הם יכולים לעזור בבחינת המצב הפיננסי של הרוכש, בבדיקת מצב הדירה ובביצוע הליך הרכישה עצמו. בנוסף, הם יכולים לספק ייעוץ והנחייה בנושאים כמו חוזה הרכישה, ניתוח המסמכים המשפטיים והפיננסיים, והתמודדות עם סיכונים ובעיות שעשויות להתרחש בעת הרכישה. בקיצור, ליווי מגורם מקצועי משמעותי במיוחד על מנת להבטיח תהליך קניית דירה חלק ומוצלח.

מתוך חשיבות רבה, רואה לנכון הכותב, ברק בר-לב לציין לקורא - כי יש לשקול בקפידה את רכישת הדירה על הנייר ביחס 20:80. יש לזכור כי זהו תהליך מורכב ולכן חשוב מאוד לבצע את זה בדיוק ולא לקחת סיכונים מיותרים על עצמנו. לפני הכל, תמיד מומלץ לפנות ל- מומחים בתחום הנדל"ן לקבלת ייעוץ ראשוני והסבר מפורט על תהליך הרכישה.