רכישת דירה מקבלן היא חלום של זוגות ומשפחות רבות, כמו גם לא מעט משקיעים הרואים בדירה פוטנציאל השבחה.
אכן, לרכישת דירה מקבלן יתרונות רבים. מדובר על דירה חדשה לחלוטין הכוללת אחריות של הקבלן על כלל העבודות והמוצרים ואם לא די בך, הרי שהרוכש מוגן ע"י חוק ספציפי (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל"ה1974-) אשר נועד כולו להגן על זכויותיו רוכש דירה חדשה.
בנוסף, רוכשים רבים מוצאים יתרון ליכולת פריסת התשלום על פני התקופה ברכישת דירה מקבלן, כפי שמציעים בימים אלו קבלנים רבים תנאי תשלום של 20/80 (כלומר: 20% ממחיר הדירה בחתימת ההסכם והיתרה רק עם קבלת הדירה), זאת לעומת עסקה לרכישה של דירה יד שנייה אשר נסגרת לרוב בתוך שבועות או חודשים ספורים ומצריה זמינות מהירה וגבוהה יותר של כסף.
טיפ - תשומת לב חשובה מאוד! רבים נוטים לרוץ אל האופציה של תשלום גבוה במסירת הדירה מבלי לשים לב לשתי נקודות קריטיות:
האחת - אם מחיר הדירה מוצמד למדד אזי דחיית תשלום גבוה תביא עמה תשלום מדד גבוה יותר בסוף.
השנייה - רוב ככל היזמים לא מאפשרים מכירת הדירה לפני סגירת כל התשלומים, ולכן, בכל אופן בשלב האחרון לא תוכלו לסמוך על מכירת הדירה לצורך השלמת היתרה.
לפיכך, רכישת דירה מקבלן היא מרגשת מאוד ומהווה מטרה חשובה אצל רבים, אך יחד עם זאת, ההשקעה בנדל"ן תהיה ברוב המוחץ של המקרים, ההשקעה הגדולה ביותר של כל אדם וככזו, יחד עם הריגוש והפיתוי הגדול, יש צורך להיכנס אל התהליך בעיניים פקוחות, להכיר את היתרונות ואת החסרונות, לגעת מה צופן לנו העתיד, לוודא את בטחון הכסף שלנו וכמובן, לדעת עד כמה שניתן את העלויות הכרוכות בכך.
מדריך זה נכתב לטובת הכלל ע"י ברק בר-לב, מתווך משפטן מוביל בצפון תל אביב, והמייסד של משרד העלית, בר-לב נדל"ן, מתוך ניסיון של שנים רבות בתחום המקרקעין והנדל"ן, במסגרת תפקידי, מתווך דירות יוקרה בתל אביב, המייצג מוכרי ורוכשי דירות, ואף כמייצג קבלנים ויזמים במסגרת של ארגון וליווי דיירים בפרויקטי להתחדשות עירונית.
מדריך זה נועד לתת לקורא את הידע הנדרש (שכמובן אינו מחליף את הידע המקצועי והנדרש של עוה"ד בתהליך עצמו), כדי שתוכלו לכלכל את צעדים בהתאם ולהיכנס לתהליך מתוך ידע ומודעות רבה יותר, הן לתהליך והן לפרטיו.
הכותב, ברק בר לב רואה לנכון לציין בפתח דברו כי "כמו שהנני משוכנע בכך, לדעת למכור בית יוקרה זו אומנות, כך גם אני סבור כי בנדל"ן ידע הוא כוחו! ואת הידע הזה מבקש בר-לב לתת לכם, כמובן בגבולות האפשריים במדריך זה":
בואו נתחיל:
בדיקה מקדמית ראשונה - זהות הקבלן:
ענף הנדל"ן רווי בפרויקטים ובקבלנים מכל הסוגים. מקבלנים קטנים וחדשים ועד קבלנים יציבים וותיקים. ברכישת דירה מקבלן - יציבות הקבלן, הן מבחינה פיננסית והן מבחינת ניסיון היא קריטית להצלחת התהליך.
אני לא רוצים להיכנס לפרויקט אשר עלול להביא אותנו לשלושת הבעיות הנפוצות ביותר ברכישת דירות מקבלנים:
כמו לדוג':
1 - איחור במסירת הדירה - ענף הנדל"ן בישראל הוא מהראשונים לקבל מה בכל תרחיש מדיני אשר צץ במדינת ישראל חדשים לבקרים. מחגים ומועדים, עד לתקופות של בחירות ועד למצבי מלחמה וסגרים.
כל אלה משפיעים באופן ישיר על המשק כולו ועל ענף הנדל"ן בפרט, ומשפיעות באופן קריטי על האפשרות של הקבלן לקדם את הפרויקט בתוך לוחות הזמנים הקצובים ולמסור לכם את הדירה במועד שהובטח לכם.
בנוסף, הליכי הרישוי והביורוקרטיה בישראל הם מהמורכבים במדינות המערב ונדרש הרבה מאוד ידע וניסיון כדי לצלוח את כל הגופים ולקבל אישורים בזמן המתאים (וועדות מקומיות לתכנון ובנייה, רשויות מקומיות, הג"א, כיבוי אש, חברת החשמל ועוד).
כל תקלה, כל מכשול מול אחד הגורמים הרלוונטיים, ויש רבים כאלה, עלול לגרום לעיכוב משמעותי במסירת הדירה במועד שהובטח.
קבלן מנוסה ובעל יציבות פיננסית, ידע לכלכל את צעדיו בהתאם תוך שהוא לוקח בחשבון את שלל הגורמים הנ"ל ולמסור לם את הדירה במועד שהובטח.
2 - קריסה כלכלית של הקבלן -
התרחיש המבהיל ביותר אולי במסגרת רכישת דירה מקבלן, הוא מצב בו רוכש הדירה החדשה עומד מול יזם שהתחיל אך קרס במהלך חיי הפרויקט.
האפשרות לתמחר נכון את עלויות הפרויקט מצדם של הקבלנים היא אינה פשוטה ומורכבת מאין ספור גורמים, כך שלא נדיר לראות פרויקטים אשר עומדים שוממים באמצע שלבי הביצוע כאשר הקבלן נקלע לקשיי תזרים ומימון במהלך הבנייה והגיע למצב של חדלות פירעון.
נכון, כפי שאסביר בהמשך, זה לא תמיד סוף העולם ולא בהכרח אובדן כספם, אבל אין ממש צורך להסביר מדוע אף אחד לא רוצה למצוא עצמו בתוך סיטואציה כמו זו. חפשו קבלן יציב, מנוסה ואיכותי.
3 - ליקויים בדירה - אחת הבעיות הנפוצות ביותר בענף הנדל"ן:
הידע לבנות הוא ידע חשוב ודי נפוץ, אולם הידע לבנות במקצועיות, הוא ידע חשוב הרבה יותר, ולצערי גם נדיר יותר.
ברכישת דירה מקבלן, רואה הכותב ברק בר לב, חשיבות להדגיש כי יש לנו רצון כנה והגיוני לקבל מוצר חדש, איכותי ונטול ליקויים, אולם למעשה, לא מעט רוכשים מגיעים לרגע המיוחל של קבלת מפתח הדירה כאשר בפועל, כבר עם קבלת הדירה ולעיתים תוך כדי תקופת המגורים בדירה, מתחילות לצוץ הבעיות לעיתים עד כדי חוסר יכולת לשימוש סביר בדירה.
מנעד הבעיות רחב מאוד - בעיות של איטום וחדירת מים, סדקים בקירות, אלומיניום לקוי, תקלות במערכת החשמל וכו'. ברכישת דירה מקבלן, אתם לא רוצים רק לקבל דירה. אתם רוצים לקבל דירה ראויה ומושלמת. על זה אתם משלמים במיטב כספכם.
לכן, אנחנו נחפש קבלן מנוסה, חזק ויציב שיודע להעסיק את אנשי המקצוע המתאימים ביותר ובנוסף לך, ככל ובכל זאת יש ליקויים בדירה (אף אחד לא חף מטעויות ותקלות), אנחנו רוצים קבלן יציב, חזק ולא חד פעמי, על מנת שיעמוד באחריות על פי חוק ויפעל לתיקון כלל הליקויים במועד הקרוב ביותר.
שלושת התרחישים הללו, ניתנים למניעה כאשר אנחנו בודקים את זהות הקבלן, ניסיונו ואיתנותו הפיננסית טרם כניסה לתהליך.
בדיקה מקדמית שנייה - מסלולי בטחון לכסף:
קריטי ביותר: המון מושגים מעורבבים אצל רוכשים בנושא הזה - ערבות בנקאית, הערת אזהרה, ליווי בנקאי, חוק
מכר וכו'. אנסה לעשות בהם סדר.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה,1974- נחקק ונועד להגנת זכויותיהם של רוכשים במסגרת רכישת דירה חדשה מקבלן. ננסה לנסות לפשט את הדברים במונחים ברורים:
ע"פ החוק, קיימים שני מסלולים שונים על פיהם היזם יכול ורשאי לגבות כסף מרוכש דירה חדשה, ששניהם נועדו להגן על כספי הרוכשים במסגרת רכישת דירה חדשה מקבלן.
מסלול אחד - ללא ליווי בנקאי - הערת אזהרה לטובת הרוכש.
אתחיל מהסוף - המסלול הזה הוא פחות מומלץ (!) ורבים מעדיפים מראש שלא להיכנס לפרויקט אשר
נמצא במסלול הזה.
טיפ - אם בכל זאת ביקשתם לרכוש דירה חדשה מקבלן שאין לו ליווי בנקאי, ואם אתם זקוקים למשכנתא לצורך הרכישה, וודאו מראש (!) שהבנק הממשכן שלכם יהיה מוכן לתת משכנתא לדירה חדשה מקבלן בפרויקט שאין לו ליווי בנקאי. הבנקים למשכנתאות לא אוהבים את זה גם כן.
ע"פ המסלול הזה, הרוכש משלם כסף ישירות לחשבון הקבלן (המור) ע"פ התקדמות שלבי הבנייה כפי שנקבעו בחוק כאשר אסור לקבלן לגבות כסף מהרוכש מעבר למה שקובע החוק בכל שלב של התקדמות הבנייה.
כלומר: היזם מבצע שלב מסוים של הבנייה, משקיע כסף, ובתמורה - בהתאם לשלב בו הוא נמצא - הרוכש משלם לו כסף. המטרה הינה שהרוכש ישלם רק כסף שאכן הושקע עבור ביצוע הבנייה.
את אחוזי התשלום שאפשר לגבות מאת הרוכש בכל שלב של בנייה ניתן לראות בהמשך המצורף למדריך.
בנוסף, מיד לאחר חתימת הסם המכר, נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש בלשת רישום המקרקעין (טאבו), כאשר הערת אזהרה זו קובעת שהרוכש זכאי לדירה בחלקה בה נבנה הפרויקט (פרטי הרוכש ופרטי הדירה גם הם רשומים בהערת האזהרה).
מה קורה במצב בו היזם הפסיק לתפקד במסלול בלי ליווי בנקאי?
במקרה בו היזם חלילה מגיע לחדלות פירעון ומפסיק לתפקד, אזי יש צורך לאגד את כלל רוכשי הדירות ולמנות כונס נכסים מטעמם על הפרויקט שיסיים את הפרויקט תחת הוראות והנחיות של בית המשפט, בתקווה רבה שאכן מה שעוד נותר לשלם עבור הדירות החדשות יספיק כדי להביא לסיום הפרויקט.
תרחיש לא נח, מסורבל ומעמיד בסיכון מסוים את הרוכש שעלול למצוא עצמו נדרש להביא כסף נוסף לצורך סיום הפרויקט וקבלת הדירה.
כפי שציינתי בפתח הדברים, המסלול הזה הוא אמנם חוקי, הוא קיים, אבל הוא לחלוטין אינו טוב מספיק ועשוי להביא את הרוכש להרפתקה שלימה שאף אחד לא שש אליה.
מסלול שני - עם ליווי בנקאי - ערבויות בנקאיות המסלול הנכון והבטוח ברכישת דירה מקבלן. במסלול זה הבנק עצמו פורס חסות על כלל הפרויקט.
דבר זה בא לידי ביטוי לטובת הרוכש בכמה אופנים:
א - כספי הרוכש נמצאים בחשבון ייעודי סגור בשליטת הבנק - כספי הרוכשים משולמים רק ע"י פנקס שוברים שמונפק ע"י הבנק (כמו פנקס שיקים ייעודי לצורך הפרויקט).
כל תשלום שמשולם עבור הדירה באמצעות השובר, מועבר ישירות לחשבון של הבנק המלווה שהוא בעצם חשבון סגור ונפרד אשר מצוי בשליטה בלעדית של הבנק וליזם אין גישה אליו.
בצורה זו, הבנק מבטיח שכל כספי הרכישה מיועדים אך ורק לצורך בניית הפרויקט ולא לצורך מימון פרויקטים אחרים ואו חייו האישיים של הקבלן.
הבנק משחרר כספים לספקים בפרויקט ע"פ דו"ח מפורט של שמאי מטעם הבנק שבודק את קצב ההתקדמות של כל ספק שעובד בפרויקט והשמאי של הבנק הוא זה שמאשר תשלום לכל אחד מהם. לאחר שהשמאי של הבנק בדק את הביצוע ואישור אותו, הוא מאשר את התשלום לספק המבצע ואז ורק אז יוצא כסף של הרוכשים מהחשבון הסגור לידי הספקים.
ב - פיקוח מטעם הבנק - הכלל הידוע קובע שהבנקים סומכים רק על עצמם. לפיך, הבנק ממנה מפקח בנייה מטעמו על הפרויקט שמלווה כל שלב ומאשר תשלום לספקים השונים בפרויקט רק ע"פ אישור של המפקח מטעם הבנק.
ג - ערבות בנקאית - אולי הנושא החשוב מכל. על כל שקל שהרוכש משלם באמצעות השוברים תמורת הדירה, הוא מקבל מהבנק ערבות בנקאית על הסכום ששילם.
טיפ - שימו לב שאתם משלמים כל תשלום ליזם אך ורק באמצעות פנקס השוברים. כל תשלום שלא באמצעות השובר, לא תקבלו עליו ערבות בנקאית! הכסף שלם מוגן ע"י הבנק.
מה קורה במצב בו היזם הפסיק לתפקד במסלול עם ליווי בנקאי?
במקרה חלילה של קריסת הקבלן, הבנק יפעל באחת משתי צורות:
אפשרות א' - להחזיר לכם את הכסף ששילמתם עבור רכישת הדירה על פי הערבות הבנקאית שיש בידיים. כל תשלום ששילמתם בשובר, קיבלתם עליו ערבות בנקאית ואותה אתם פודים בבנק.
אפשרות ב' - הבנק ימנה בעצמו כונס נכסים לפרויקט (בדרך כלל עורך הדין מטעם הבנק) והבנק יחד עם כונס הנכסים יפעלו לסיום הפרויקט ומסירת הדירה לכם לפי ההסכם.
חשוב לציין - האפשרות השנייה היא האפשרות שמתבצעת בפועל תמיד.
מעולם במדינת ישראל בנקים לא החזירו כסף לרוכשים לפי אפשרות א', אלא למעשה, בכל המקרים בהם היזם קרס במסלול של ליווי בנקאי, הבנק מינה כונס נכסים מטעמו והביא את הפרויקט לסיום וקבלת טופס 4 ומסירת הדירות על פי ההסכם.
כמובן, ייתכן עיכוב במסירת הדירה וסרבול מסוים של התהליך, בכל זאת הכונס עובד תחת הוראות והנחיות של בית המשפט, אבל הבנק הוא גוף גדול ואנחנו נשענים על ניסיונו ועל כספו להבטחת סיום הפרויקט.
חשוב לדעת - כאשר הפרויקט מבוצע במסלול של ליווי בנקאי סגור, אין הגבלה לקצב התשלומים של הרוכש והדבר פתוח למו"מ (במגבלות מסוימות של החוק ושל התנאים המקובלים בשוק כמובן).
בדיקה מקדמית שלישית - שלב הבנייה:
ברכישת דירה מקבלן צריך לקחת בחשבון את מרכיב שלב הבנייה, כאשר דירה בפרויקט תימכר באחת משתי סיטואציות:
אפשרות אחת - מכירה מוקדמת לפני קבלת היתר בנייה - PRESAIL.
שלב זה מתאים בדרך כלל למשקיעים, כאשר לרוב, תג המחיר של הדירות בשלב במכירה המוקדמת הוא נמוך ממחיר הדירה שיעלה לאחר קבלת היתר בנייה ותחילת ביצוע, לעיתים הוא אף יהיה נמוך מעט משווי דירות דומות בשוק, מהסיבה הפשוטה והיא - שעדיין מרחף סימן שאלה מסוים מעל
האפשרות לקיומו של הפרויקט.
טיפ - בשלב זה, שימו לב לא להתפתות למחיר נמוך מדי משווי השוק. אין מתנות חינם.
חשוב לדעת - בשלב זה, אסור לקבל מהרוכש תשלום העולה על 7% ממחיר הדירה. עד שהליווי הבנקאי לא נכנס לתוקף ולא מסרו לרוכש פנקס שוברים, אין לשלם לקבלן יותר מסך של 7% ממחיר הדירה, כאשר גם תשלום זה - מקובל שיהיה בנאמנות אצל עוה"ד ולא יועבר לחשבון הליווי הבנקאי עד קבלת היתר בנייה ופנקס שוברים.
אפשרות שנייה - מכירה לאחר היתר בנייה בשלבי ביצוע הבנייה.
אין קניית סיכונים וסימני שאלה. הפרויקט בר יצא לביצוע העבודות בפועל והליווי הבנקאי נכנס לתוקף.
בשלבים אלה, המחירים בדרך כלל יטפסו מעלה עם כל התקדמות של הפרויקט. לוח התשלומים נקבע לפי מו"מ בינים לבין הקבלן כאשר כפי שאמרנו, תשלמו את התמורה באמצעות פנקס השוברים של
הבנק ותקבלו ערבות בנקאית על כל תשלום.
בדיקה מקדמית רביעית - תוכנית דירה ומפרט חוק מכר:
תוכנית דירה - ברכישת דירה מקבלן, הדבר הראשון שתפגשו בדרך כלל (חוץ מהמשווק), הוא את תוכנית הדירה שאתם רוצים לרכוש. תוכנית הדירה היא סקיצה של הדירה אשר אמורה לכלול חלוקת הדירה לחדרים וכן את שטח הדירה והמרפסת.
הכירו את התוכנית. בדקו אותה ביחס למיקום שלה בבניין כולו. כיווני אוויר ונוף חשובים מאוד - למשל, בדקו שהמרפסת שלם פונה לכיוון שטח ציבורי ולא לכיוון בניין אחר וככל וכן, בדקו שהדבר בא לידי ביטוי במחיר.
טיפ - רוב הדירות החדשות היום נמרות עם חניה ומחסן. זה הזמן לנהל מו"מ גם על מיקום החניה והמחסן. בדקו שחתמתם על זה יחד עם התוכנית מראש.
נושא חשוב מאוד ברכישת דירה מקבלן, שרבים נוטים להתעלם ממנו או לא לייחס לו חשיבות מתאימה כפי שנדרש.
• מפרט חוק מר הוא מסמך המפרט את אופי הבנייה של הבניין והדירה ומה שיש בה.
• פירוט מלא ומקיף של צורת הבנייה, חומרים וכמויות.
כלומר: תוכנית הדירה כשלעצמה, היא סקיצה של מטרים וחלוקת הדירה לחדרים. היא נותנת לנו תמונה מרחבית מלמעלה לגבי איך הדירה נראית ואיך היא מחולקת.
לעומת זאת, מפרט הדירה ('מפרט חוק מר'), הוא בעצם מה שאתם מקבלים מהקבלן בתוך הדירה.
לדוגמא: אריחי קרמיקה וריצוף (מה גודל וסוג האריח), נקודות חשמל (כמה נקודות חשמל), ברזים, מטבח, הכנות למיזוג וכו'.
חשוב לעבור על מפרט חוק המר ולהבין מה מקבלים.
לעיתים, רוכשים קונים דירה מבלי להתעמק ראוי במפרט חוק המר ומוצאים עצמם עם דירה אשר חסרים בה המון שקעי חשמל, אריחים זולים, מטבח דל ומיושן ועוד. עברו היטב על המפרט ובדקו אם יש צורך להוסיף או לשנות מוצר כלשהו בדירה ולכל הפחות לנהל לגביו מו"מ.
רציתם ברז מים ונקודת גז במרפסת? רציתם עוד שקע חשמל במטבח? רציתם הכנה למיזוג בממ"ד?
זה הזמן לבדוק אם זה חלק מהעסקה.
טיפ - האפשרות של יזם לבוא לקראתם בשלב המו"מ של המחיר לגבי שיפור המפרט היא גדולה משמעותית בשלב זה הואיל ועלויות הביצוע של הקבלן נמוכות משמעותית לעומת האפשרות שתעשו זאת לאחר מכן בעצמם.
בדיקה מקדמית חמישית - עלויות נלוות ברכישת דירה מקבלן:
רבים לא לוקחים בחשבון את העלויות הנלוות שיש לעסקת רכישת דירה מקבלן. כאשר רוכשים דירה, כל שכן דירה מקבלן, מחיר הדירה הוא המחיר המשמעותי ביותר כמובן, אולם הוא לא הסכום הסופי ולרכישת הדירה יש עלויות נלוות שצריך לקחת בחשבון.
להלן עלויות נוספות שחובה לקחת בחשבון:
מס רכישה - בכל רכישת נכס מקרקעין יש חובת דיווח על ביצוע העסקה ובהתאם יש לשלם מס רכישה אשר משתנה בין אדם לאדם בהתאם להוראות החוק. השאלה העיקרית אשר משפיעה על גובה מס הרכישה היא אם הדירה הנרכשת היא דירתם היחידה או דירה שאתם קונים כדי להחליף דירה יחידה שיש לכם כעת.
מס הרכישה על דירה יחידה הוא נמוך משמעותית ממס רכישת דירה נוספת. מס הרכישה על דירה שנייה (אם אתם רוכשים דירה מקבלן בנוסף על הדירה דיש לכם) הוא מס גבוה. נכון להיום - 8% מסכום הרכישה.
מפרט חוק מר הוא מסמך המפרט את אופי הבנייה של הבניין והדירה ומה שיש בה.
פירוט מלא ומקיף של צורת הבנייה, חומרים וכמויות:
לצורך בחינה ובדיקה של גובה מס הרכישה, חובה להיוועץ עם עו"ד מתחום המקרקעין כדי שיבצע סימולציה מתאימה ויידע לחשב את גובה מס הרכישה שלם.
מדד תשומות בנייה - ברכישת דירה מקבלן, הקבלן מור את הדירות כאשר הסכומים שעדיין לא שולמו לו ממשיכים להיות צמודים למדד תשומות הבנייה. חשוב לערוך מראש חשבון של המדד שיכול לנוע סביב אלפים בודדים ועד לסכומים של עשרות אלפי שקלים, תלוי בלוח התשלומים.
טיפ - יזמים רבים נוטים לתת הנחה או פטור מוחלט מהצמדה למדד, תלוי במו"מ. חשוב וראוי לנסות לפטור את המחיר מהצמדה למדד.
שדרוגים תוספות - הדירה מגיעה לפי מפרטי חוק המר (עליו הרחבנו) במצב סטנדרטי וזהה לכל הדירות. כאשר מדובר על רכישת דירה מקבלן לצורך השקעה, אז לרוב אין צורך בשדרוג המפרט בתשלום, אולם כאשר אתם אמורים להתגורר בדירה, הגיוני מאוד שתרצו להוסיף ואו לשנות ואו לשדרג את הדירה כפי שנח לכם וכפי שנראה בעיניים יפה ופרקטי יותר.
למשל, רוב הרוכשים בפרויקטים למגורים מבצעים שדרוג של המטבח הואיל והמטבח שהקבלנים נותנים הוא בדרך כלל סטנדרטי לחלוטין ומינימאלי ביותר. בנוסף, אם תרצו לשדרג קרמיקה ומוצרים או להוסיף נקודות חשמל ותאורה, נקודות גז או חיבורים אחרים - צריך לבדוק עלויות מראש.
נקודה חשובה נוספת - קבלנים נותנים בדרך כלל הכנה למיזוג מרכזי אולם עלות המזגנים עצמם והתקנתם תהיה שלם ועל חשבונם. בדקו שאכן במפרט מופיעה התחייבות הקבלן להכנה למיזוג. תשלום לעוה"ד של הקבלן - סך של 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ. מפתיע אבל זה קבוע בחוק.
ברכישת דירה מקבלן, אתם משלמים סכום מסוים שקבוע בחוק ישירות עבור עוה"ד של הקבלן אשר אחראי לרשום בסיום הפרויקט את הדירה ואת בעלותם בדירה בטאבו.
תשלום לעוה"ד שלם - נע סביב 0.5% משווי הדירה. יועץ משכנתאות - אם החלטתם להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות (מומלץ) אז יש לקחת בחשבון
עלות הייעוץ. לרוב, ברכישת דירה מקבלן, אנו אכן ממליצים להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות שיודע להתאים לכם את המשכנתא לפי הצורך והיכולת שלם וכן לבנות תזרים תשלומים מדויק
עבורם מול הקבלן. עלות תשריטים ורישום בית משותף - סכום נוסף שמתווסף לעלות הדירה ומשולם במועד קבלת הדירה (סך של כמה מאות ש"ח לכל חדר בדירה). הגעתם עד כאן וסיימתם בדיקות מקדמיות! נכנסים לתהליך!
בואו ניגע בתהליך:
מצאתם דירה, בדקתם את התוכנית ואת המפרט, בדקתם את היזם ואת מנגנוני הביטחון על כספכם ואפילו ניהלתם מו"מ על המחיר באופן אישי ו/או באמצעות מתווך דירות מקצועי ו... סגרתם!
בשעה טובה! איך הדברים יעבדו מכאן הלאה?
שלב ראשון - חתימה על הצעת רכישה והפקדת שיק בטחון:
ראשית, תתבקשו לחתום על מסמך "הצעת רכישה" בו יהיו רשומים פרטי הדירה הנרכשת, תנאי תשלום ועוד מס' סעיפים.
הערת הכותב ברק בר לב - חשוב מאוד - אשרו מסמך זה מול עוה"ד שלם כדי לוודא שאין התחייבות אשר נוגדת את החוק או את תנאי השוק. לעיתים קרובות יש סעיפים במסמך זה אשר טעונים תיקון כדי לשמור על זכותם.
בנוסף, תתבקשו להפקיד שיק בטחון (לא לפירעון!) בסך של כמה אלפים לצורך בטחון שאכן אתם מתקדמים לרכישה. עם חתימה על מסמך 'הצעת רכישה' והפקדת שיק בטחון, תועבר ע"י עוה"ד של הקבלן טיוטת הסם המר ונספחי ההסכם לעורך הדין מטעמם לצורך תחילתו של ניהול מו"מ משפטי.
עוה"ד מטעמכם יעביר הערות להסכם המר וינהל מו"מ משפטי מול עוה"ד מטעם הקבלן עד שיגיעו להסכמה על נוסח מוסכם של הצדדים של הסם המכר. לאחר עריכת המסמכים, תוזמנו יחד עם עוה"ד מטעמכם לחתימה על הסכם המכר - לרוב במשרדי הקבלן או במשרדי עוה"ד של הקבלן.
במועד חתימת הסכם המכר ישולם תשלום ראשון (אם הפרויקט בליווי אז באמצעות פנקס השוברים), עוה"ד ידווחו על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ותוך 30 יום תידרשו לשלם את מס הרכישה.
שימו לב שאתם מקבלים במועד החתימה:
• עותק של הסם המכר
• עותק של תוכניות הדירה
• עותק של מפרט חוק המכר
שלב שני - מהלך חיי הפרויקט
במהלך חיי הפרויקט חשוב לשים לב לנקודות הבאות:
א. וודאו שאתם משלמים כל תשלום אך ורק ע"י פנקס השוברים שקיבלתם.
ב. וודאו שקיבלתם ערבות בנקאית מהבנק המלווה על כל תשלום לכל היותר תוך 14 ימים ממועד תשלום השובר.
ג. הישארו עם יד על הדופק ובמעקב לכל אורך חיי הפרויקט לגבי שלבי ההתקדמות של הקבלן
ע"פ הזמנים הקבועים.
ד. אם אתם רוצים לבצע שינויים ואו תוספות ואו שדרוגים, פנו לקבלן במועד מוקדם וודאו שהכל רשום וחתום כדי למנוע חילוקי דעות בהמשך. קבלן ראוי אמור לעבוד עם מחלקת שינויי דיירים אשר אמורה לנווט אתם לגבי בחירת המוצרים אצל הספקים השונים ולעמוד מולם לגבי האפשרויות לשינויים ואו שדרוגים בדירה.
שלב שלישי - מסירת הדירה:
לפני סיום הפרויקט, אתם תדרשו להגיע לבדיקה ראשונה של הדירה -במועד זה, טוב וחשוב להגיע עם מומחה מטעמם שיבדוק את הדירה בדיקה יסודית ויוציא לקבלן דו"ח מסודר על ליקויים אותם יש לתקן לפני מסירת הדירה הסופית. ישנן חברות רבות שזהו תחום העיסוק שלהם. קבלו הצעות מחיר והכניסו אותן למהלך מסירת הדירה.
טיפ - חשוב מאוד שנקבל מראש את הסכמת הקבלן לצירוף של איש מקצוע מטעמם וכמובן שהדבר יירשם במפורש בהסכם המכר. לאחר מכן, תתואם מולם מסירת הדירה באופן סופי וקבלת מפתח.
וודאו שהליקויים תוקנו וטופלו.
זכרו - הקבלן נושא באחריות לכל נזק גם אם לא נתב במפורש מראש לכל אורך תקופת האחריות הקבועה בחוק לגבי כל מוצר.
חשוב מאוד - אין לקבל דירה לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה! טופס 4 הוא בעצם אישור של הרשות המקומית לך שהבניין נמצא ראוי ומאושר לאכלוס. וודאו שהדבר יבוא לידי ביטוי בהסכם המכר. ופנקס שוברים.
שלב רביעי - רישום הדירה בטאבו:
נכנסתם לדירה בשעה טובה ומוצלחת והחיים מתנהלים כסדרם, ולכן, ברכישת דירה מקבלן, רבים נוטים לפספס שלב חשוב זה. היזם אחראי לרשום את הבניין כולו בלשת רישום המקרקעין (טאבו) ולרשום את דירתם כיחידה נפרדת בטאבו (תת חלקה) כאשר אתם רשומים בעליה של הדירה.
המשיכו לעקוב ולוודא שהדבר אכן נעשה.
הערת הכותב ברק בר לב: מדריך זה הוא תמצית השאלות והאירועים על קצה המזלג, הוא נועד לתת לקוראים ידע ומושגים כדי שלא תשוטטו באפילה בבואכם לעשות את עסקת חייכם. יחד עם זאת, חשוב להיות מיוצגים בתהליך באמצעות עורכי דין!
עסקת נדל"ן היא עסקה יקרה ואולי היקרה ביותר שתעשו במהלך חייכם, וקריטית וחובה להיות מוגנים ומלווים, וזו האמת אליה אני נאמן, לשקף לכם כיצד לרכוש דירה בצורה הנכונה ביותר.
בהצלחה :)
ברק בר לב מתווך דירות יוקרה מהוותיקים והבולטים בשוק הנדל"ן התל אביבי בעל רקע וניסיון עצום במקרקעין, בקיא ומיומן בעסקאות מכר סבוכות, המייסד של משרד, בר-לב נדל"ן
