סקירה קצרה לבעלי דירות להשכרה 

סקירה לבעלי דירות להשכרה המשקפת התנהלות מול דיירים פוטנציאליים, מאת מייסד בר-לב נדל"ן, ברק בר לב.

בואו נתחיל

בעלי דירות יקרים ויקרות שלום רב, מציאת דיירים שיתגוררו בנכס שלכם עשויה להיראות פשוטה, אך לא תמיד היא כזו, ולעיתים שלא באשמתכם. המטרה שלכם היא למצוא דיירים שיחיו בדירה, ישמרו עליה וישלמו את שכר הדירה בקביעות. תהליך זה כולל פרסום מודעה אטרקטיבית, סינון הפניות, תיאום מועדים להצגת הדירה לדיירים פוטנציאליים, והתקדמות לחתימת חוזה. מה עלול להסתבך?

במציאות שבה אחד מכל חמישה דיירים פוטנציאליים לא עובר את בדיקת הדיירים המתקדמת של משרדי, בין היתר בגלל בעיות בהיסטוריה הפיננסית, ואחד מכל עשרה בעלי דירות חווים אובדן הכנסה משכר הדירה כתוצאה מדיירים בעייתיים, חשוב להבין בדיוק מי הדיירים שמולכם.

כמייסד של משרד בר-לב נדל"ן , עם ניסיון של שנים רבות בתחום השיווק והמכירה של תיווך דירות יוקרה והשכרת מגורי יוקרה, עבדתי עם אלפי לקוחות ובעלי דירות בצפון תל אביב על חלקיו, וסייענו להם לשמור על הכנסה פסיבית בטוחה משכר הדירה באמצעות בדיקות דיירים ושירות הגנה על שכר הדירה. רציתי לשתף את התובנות והעצות שלי, כדי שגם לכם תהיה אפשרות להשכיר את הנכס שלכם בראש שקט.

ומכאן, מטרת היריעה היא לסייע לבעלי דירות להשכרה בתהליך איתור דיירים איכותיים, תוך שמירה על זכויותיהם וצמצום הסיכונים הכרוכים בהשכרת נכס. הסקירה תסייע לכם בהתנהלות מול הדיירים - מה צריך לשאול, לבקש, להכין ולדרוש - עד לחתימה והשכרה שקטה ובטוחה.

בואו נתחיל:

שלבי ההתנהלות מול דייר פוטנציאלי מהתעניינות ראשונית ועד להשכרה בטוחה קביעת קריטריונים לדייר/ים אידיאלי/ים:

• הגדרת פרופיל הדייר המועדף: עליכם להחליט על פרופיל הדייר המועדף מבחינת גיל, מצב משפחתי ותחום עיסוק. האם הדירה מתאימה למשפחה, ליחיד או לזוג? לפי התשובות תוכלו להבין מי הם הדיירים המתאימים לדירה ולכם כבעלי דירה.
• ניסוח שאלון סטנדרטי עבור דיירים פוטנציאליים: שאלון זה יכלול שאלות בנוגע להכנסות, ותשלום שכר דירה בעבר, זהות ערבים פוטנציאליים, ואופן השימוש הרצוי בנכס (יחיד, זוג, שותפים וכו').
• החלטה עקרונית על תנאים להשכרת הדירה: האם מותר בעלי חיים? האם יש דרישות ספציפיות מהדייר, כמו קידוח בקירות או סעיפים גמישים לגבי יציאה מהחוזה? כדאי להחליט על אלו מראש לצורך פרסום מודעת הדירה ולהזכיר את התנאים לדיירים פוטנציאליים לפני שיגיעו לראות את הנכס.

פרסום מודעה אטרקטיבית להשכרת הדירה:

• ציון פרופיל הדיירים הרצוי: כתיבת המודעה צריכה לכלול בצורה מנומסת ומרומזת את פרופיל הדיירים הרצוי. למשל, אם הדירה קרובה למכללה או אוניברסיטה, אפשר למשוך סטודנטים.
• צילום תמונות אסתטיות: צלמו את הדירה בעודה נקייה, מוארת באור יום, ונקייה מחפצים מיותרים. תמונות טובות ימשכו פניות רבות ויאפשרו לכם מרווח תמרון בבחירת השוכרים.

שיחה ראשונית טלפונית עם הדייר הפוטנציאלי:

• אישור פרטים בסיסיים וסינון ראשוני: בשיחה הראשונה, ספרו על הדירה, ענו על שאלות ושאלו פרטים נוספים בעצמכם.
• הדגשת תנאי החוזה הייחודיים: הדגישו תנאים מיוחדים שנקבעו טרם פרסום המודעה.
• קביעת מועד לביקור בדירה: מומלץ להשתמש בלוח שנה מקוון או אפליקציה לתיאום מועדים עם מספר דיירים פוטנציאליים במקביל.

ברק בר לב הכותב רואה לנכון להציף כעת עבור הקורא את שלב הביקור בדירה:

• התנהלות נעימה ושירותית: היו נעימים ושירותיים כלפי הדיירים הפוטנציאליים, ענו על שאלות בסבלנות ואל תתרגשו מחשדנות.
• שיתוף דיירים קודמים: אם ישנם דיירים קודמים, חברו אותם לדיירים הפוטנציאליים לשיתוף תובנות וניסיון.
• בדיקת דיירים: בקשו צילום תעודת זהות ותלוש משכורת אחרון מהדייר.

כלל ברזל ומנצח = יש לשקף את כל היתרונות והחסרונות של הנכס ואין לעגל פינות!

חתימה על חוזה שכירות:

• חוזה שכירות סטנדרטי: השתמשו בחוזה שנוסח על ידי עו"ד ובטח לא מהאינטרנט, המגן על זכויות בעל הדירה ומגדיר בצורה ברורה את תנאי השכירות.
• בדיקת דיירים ובטוחות מתאימות: ודאו כי ביצעתם בדיקת דיירים בהתאם למידת הסיכון, ודרשו בטוחות מתאימות כמו ערבים, פיקדון של ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי.

טיפים נוספים להשכרה בטוחה:

• בדיקת נכס מקיפה: בצעו בדיקת נכס טרם הכניסה לנכס, ובקשו מהדייר לצלם בסרטון את הדירה כולה בעת מסירת המפתחות.
• תיעוד תקשורת שוטפת: שמרו על תיעוד כתוב של תקשורת עם הדייר, לרבות בקשות לתיקונים או הסדרים כספיים.
• יחסים מקצועיים וקורקטיים: שמרו על יחסים מקצועיים עם הדייר לאורך כל תקופת השכירות.

לסיכום:

עיסוק בנדל"ן, מחייב מיומנות מקיפה במקרקעין, וכמו גם השכרת דירה שהינה חלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן. עסקה של השכרה נכס הינה נופלת במסגרת עסקה משמעותית הדורשת תשומת לב. ומכאן על ידי הקפדה על הכללים במאמר הנ"ל, תוכלו להגדיל את הסיכויים למצוא דיירים איכותיים, לצמצם סיכונים פיננסיים וליהנות משקט נפשי לאורך כל תקופת השכירות.

מקווה שלמדתם :)