לא מעט בעלי זכויות טרודים בהקשר לתמורות בעסקאות של התחדשות עירונית, התמורות לדירות. אך המחלוקת האמיתית עולה בעיקר ביחידות שאינן דירות "רגילות".
לפניכם סקירה מאת ברק בר לב, המייסד של משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, בנושא הבוער שנוגע בתמורות לדירות ייחודיות, ובתמורות לנכסים שאינם למגורים.
בואו נתחיל:
כיצד מעניקים תמורות הוגנות לבעלי נכסים ייחודיים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
מהן התמורות לדירות עם הצמדות ייחודיות כגון גג או גינה? מה קורה כאשר ההצמדות לא בטאבו? מה מקבלים בעלי דופלקסים וטריפלקסים? אלו תמורות ניתנות לנכסים שאינם למגורים כגון מחסנים חנויות אולמות? הרי גם נכסים אלו נמצאים בבניינים בהם יש התחדשות ומנגד יש קושי אמיתי לדעת מה בעלי הנכסים מקבלים ובעלי הנכסים בדרך כלל לא יודעים מה לדרוש.
אין חולק כי התמורות מהוות את לבה של ההתחדשות העירונית ומעוררות בצדק עניין ואמוציות בקרב בעלי הדירות בפרויקט. לכל עיר יש את הכללים שלה והנחיות שונות לתוספת שטח ולאופן בו מוענקת התמורה על ידי החברה היזמית - לדוגמא ר"ג לא מאפשרת תוספת שטח של מעל 12 מ"ר לדירות לעומת עיריות אחרות שאמנם נותנות זכויות מעבר ל 12 מ"ר אבל לא מתערבות אם היזם נותן יותר. אבל אין שום הסדרה בכל הנוגע ליחידות אחרות ואין כלל אצבע שמתווה מה בעליהן מקבלים. לכן הרבה מאוד פעמים הם נותרים אחרונים במשא ומתן.
כיצד בעצם מכמתים תוספת תמורה לנכסים ייחודיים?
ראשית אני רואה לנכון להמליץ ואף - מומלץ לבעלי זכויות שכבר בשלב המכרז יוכנס בשאלון ליזם תנאי סף של התייחסות לתמורות לנכסים הייחודיים.
לעיתים אנשי המקצוע מטעם הבעלים אינם מכירים את המקובלות ולכן דווקא מכרז שמאפשר ראייה רחבה של מספר הצעות יסייע להם במה לדרוש. הרי לא כולם נתקלו בחייהם המקצועיים בבניינים עם יחידות מורכבות.
כאן המקום לציין כי אמנם אנו עוסקים בתיווך של דירות יוקרה אך אין להתעלם מכך כי משרדנו הינו בין החלוצים בתחום ההתחדשות העירונית, במסגרת של ארגון וליווי בעלי זכויות. ומכאן אנו מלווים פרויקט גדול ברמת גן במסגרת של תמ"א 38 2 בניין להריסה, שיש בו נכס בייעוד תיאטרון עשרות מחסנים ואף חניה השייכת לחברה פרטית ולא לבניין. לכל ייעוד כזה יש תמורה ייחודית.
אז איך בעצם קובעים מה התמורה שתינתן?
נתמקד בדירות ייחודיות שהן בעצם דירות עם הצמדות ייחודיות לדוגמת דירת גג או גן.
יש אף דירות במתחמים שנמצאות בקומה "רגילה" אבל הוצמדו להן כמה מטרים בגינה של הבניין. אין סוף לדברים המוזרים שהיו פעם. בכל מקרה - גם לזה צריכה להינתן תמורה. בסיטואציה כזו מה שעושים זה מפרידים את הדירה עצמה לייחודיות של הדירה.
על המצב הבנוי של הדירה (בין קירותיה) תקבל הדירה את אותה תמורה כמו כולם. את החלק הייחודי שלה נצטרך להמיר לתמורה ועושים זאת בדרך שנותנים לה שווי ועם שווי זה אפשר להמיר לתמורות שונות לפי צרכיו של אותו דייר. זה לגמרי עניין סובייקטיבי ואני יושבת עם כל דייר ודייר בנפרד ולבסוף מרכזת בהסכם את מלוא הרצונות שלהם.
דוגמא לדרכי מימוש השווי
דירת גג שמוצמדת אליה מרפסת גג תוכל לקבל את שטח המרפסת כתוספת למרפסת השמש החדשה במקרה בו דייר שלי מעדיף להישאר עם מרפסת שמש גדולה (בהתחשב ביכולת תכנונית עתידית) או להמיר אותה למטר בנוי בדירה החדשה בהתאם לכללי ההמרה בין שווי מטר מרפסת ובין שווי מטר של הדירה החדשה במקרה בו בעלים ירצה להגדיל עוד את דירתו החדשה.
ומה בנוגע לשווי ההמרה?
אם יש לי דירה עם מרפסת גג במצב הנוכחי כל מטר מרפסת שווה בין 10% עד 50% לשווי מטר בנוי עיקרי חדש הכל תלוי באיזו עיר מדובר, קומה, הפונקציונליות של שטח הגג - האם הוא מרוצף או לא האם הוא בשימוש או לא כל זה משפיע על שווי מטר של אותה הצמדה. אגב ככל ששטח ההצמדה גדול יותר - אחוז ההמרה פוחת בשל הפחתה בפונקציונליות של ההצמדה.
איך ניגשים בפועל לטיפול בתמורות ייחודיות?
כיוון שמשרדנו בר-לב נדל"ן מומחה תיווך דירות יוקרה, נושם מקרקעין ופרויקטים מורכבים מסוג של של התחדשות עירונית עם המון ייעודי קרקע והמון סוגי דירות וסוגי בניינים יש לנו כבר סל פתרונות לכל סוג נכס ואנו יודעים להתמודד עם הדברים האלו כבר בשלב הראשון של המשא ומתן כדי שאותם בעלים יהיו חלק מכל התהליך של הפרויקט ולא יהוו חסם בסופו של דבר בלי שהם בכלל התכוונו לכך אלא רק מפני שרצו לקבל את מה שמגיע להם.
כבר במכרז היזמים אני, ברק בר לב, מבקש התייחסות ספציפית לאותו נכס כתנאי סף לבחירת היזם.
שאלה לא פחות חשובה - איך מנטרלים התנגדויות שעשויות לצוץ מקרב בעלי הדירות "הרגילות" בפרויקט?
חשוב להבין שדירה רגילה לא שוות ערך לדירה עם הצמדה של גג או גן ולכן התמורה חייבת להיות שונה בהתאמה לשוני. לאחרונה אף ניתן פסק דין בעליון שקבע באופן ברור את עקרון זה - שוויון בין שווים - הכל ובלבד שיחסי ההמרה הגיוניים.
איך מתייחסים להצמדות כתוצאה מסיפוח של חלק מהשטח הציבורי לאותה דירה?
אבחין בין האפשרות שזה נעשה בהסכמת הדיירים ובין פלישה - כשמדובר בפלישה שלא בהסכמה אין כאן בכלל דיון - אין תמורה על אותה הצמדה.
חשוב לדעת שעל פי החוק ניתן שלא להכיר באותו דייר בשקלול הרוב הנדרש לפרויקט והוא יתבע בדין. לעומת זאת יש הצמדות שקיימות עשרות רבות של שנים ומבחינת יתר הבעלים - אין להם התנגדות להצמדה או קיימת הסכמה רחבה.
מן הסתם התמורה לדירה כזו לא תהיה כמו דירת גן עם רישום בטאבו
נכון אבל יש משמעות להסכמה הגם אם בשתיקה להצמדה הייחודית הגם אם לא הוצמדה בפועל.
בכל זאת בעלי הדירה טיפלו וטיפחו את הגינה השקיעו בה שנים וגם יש כאלו שקנו אותה בשווי גבוה יותר מתוך ידיעה של ההסכמה להצמדת הגינה. לכן תהיה חשיבה כן לספק אחוז קטן של תוספת עבור אותה גינה.
אבל חשוב לבדוק הסכמה של יתר הבעלים. מקרה נוסף באחד מהבניינים שבעלי דירה הצמיד לו את הגינה במשך שנים רבות וגם ביקש תמורה על כך. לאחר בדיקה עם יתר הבעלים הסתבר כי כל זה היה למורם רוחם ובכלל היה תהליך משפטי בנושא עובדה שלא שוקפה לי על ידי אותו דייר. בשל כך כמובן שלא ניתן היה להוסיף לו תמורות.
עם זאת אם הדירה תצא למכירה בשוק החופשי במצבה הקיים שוויה יהיה גבוה יותר מאשר דירה ללא גינה בכלל ויש לזה ביטוי. זו לא בעלות אלא זכות שימוש וגם לה יש איזו ערך כלכלי כל עוד היא מוסכמת על כלל הדיירים.
איך בכל זאת אפשר לפצות את אותן בעלי דירות?
באמצעות תהליך בחירת הדירות שנעשה בהתאם לניקוד שמאי - בעלי דירה ששווה יותר במצב הנוכחי הגם אם מדובר בשימוש ולא בבעלות יגיעו לבחור לפני בעלי דירה "רגילה".
לא הרבה מבינים שיש לכך משמעות כלכלית מאוד גבוהה כי בעלי דירה שקיבלו ניקוד גבוה בשלב הראשוני ויגיעו לבחור מוקדם יותר יבחרו מן הסתם קומה גבוהה עם כיווני אוויר מסוימים ובכלל באופן כללי יכולת הבחירה שלה תהיה גבוהה יותר וגם מיקום חניה ומחסן טובים יותר נותנים לדירה ביטוי כלכלי גבוה. אמנם בסופו של דבר כל הדיירים בפרויקט מקבלים תמורה זהה מלבד תוספת מטראז' אבל מצד שני הייחודיות של דירות מסוימות באה לידי ביטוי בבחירה ויש לכך פן כלכלי מאוד עמוק ומשמעותי.
מה לגבי דירות דופלקס או טריפלקס - איך מתייחסים אליהן?
כאן למעשה אנו חוזרים לנוסחה שדיברנו עליה קודם - הפרדה בין הדירה הבנויה ובין השטחים שמתווספים אליה. גם כאן ההתייחסות היא לשטח ברוטו של הדירה למעט שטחים צמודים כגון גינה או גג (כיוון שזה שטח עם הצמדה נדבר עליו בנפרד). מהו שטח ברוטו? שטח הדירה הבנויה עצמה הכוללת את שטחי הפנים ואת שטחי המדרגות הפנימיות או את שטח הגלריה הפנימית כלומר כל שטחי הדירה בכלל הקומות שלה. השווי של המטר העיקרי יינתן לדיירים בהתאם לכללי התמורות העירוניות של אותה עיר ואם אני מתמירה את השווי הנ"ל לאחוזי תוספת כפי שקובעת אותה עיר ומוסיפה לכך שווי של מטראז' כפול יינתן לדייר. כאן למשל נבחין בשווי של 2 דיירים שקיבלו שטח זהה כיוון שלדייר אחד זו הייתה דירה רגילה ולדייר השני זו הייתה דירת דופלקס.
כמובן שיש להתחשב ביכולת תכנון עתידית האם אוכל לתת שטחים עיקריים נוספים באותה דירה בשים לב ליכולת העירונית לתוספת שטח.
שאלה אחרונה איך בכלל דייר כזה ידע מה לדרוש?
לסיכום אחד הדברים הכי חשובים הוא לערוך מכרז מסודר ליזמים ולחייב אותם להתייחס לסוגי הדירות הייחודיות ולציין מה הן התמורות. ככלל חשוב מאוד גם להיוועץ בשמאי מקרקעין שיגיע לערוך שומה לכל דירה בהתאם למצב הנוכחי שלה.
מקווה שלמדתם :)
ברק בר-לב מהוותיקים והבולטים בשוק הנדל"ן הצפון תל אביבי, בעל רקע וניסיון עצום במקרקעין, בקיא ומיומן בעסקאות מכר סבוכות, המייסד של משרד ותיק ומוביל, בר-לב נדל"ן
