ועדת ערר מחדדת את פסק דין אשדר ומשגרת מסר לשמאים המכריעים 

ועדת הערר לתכנון ובנייה בתל אביב מעמיקה בפס"ד אשדר ומביאה תובנות חדשות לשמאים

בשנים האחרונות, רבים מהשמאים נטו להעדיף את "הגישה הכלכלית" לחישוב היטלי השבחה עבור דירות במתחמי התחדשות עירונית, אשר מביאה בחשבון את כלל זכויות הבנייה במתחם. עם זאת, ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, קבעה לאחרונה כי עדיין ניתן ואף כדאי להשתמש ב"גישת ההשוואה הישירה" בחלק מהמקרים, תוך הבהרה שהגישה הכלכלית מתאימה יותר לפרויקטים יזמיים.

במקרה שנידון, הוועדה המקומית תל אביב ערערה על שומה מכרעת שהוצאה בגין היטל השבחה עבור דירה ברחוב לה גארדיה, במתחם פינוי-בינוי. הוועדה המקומית טענה שיש ליישם את הגישה הכלכלית, בהתבסס על פס"ד אשדר שניתן שלוש שנים קודם לכן. אך ועדת הערר קבעה כי פסק הדין אינו מחייב את השמאים להפעיל את הגישה הכלכלית בכל מקרה, וכי השומה המכרעת שנערכה בגישת ההשוואה הישירה עומדת בתוקפה.

משמעות פס"ד אשדר והשלכותיו על היטלי השבחה

פס"ד אשדר, שניתן על ידי השופטת ירדנה סרוסי, חולל שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן, במיוחד בכל הקשור לחישוב היטלי השבחה במתחמי פינוי-בינוי. בפסק הדין נקבע שיש לחשב את ההשבחה לא רק על פי הדירות החדשות, אלא גם על פי זכויות הבנייה שהוקצו ליזמים. מהלך זה העלה את הסכומים הפוטנציאליים להיטל השבחה באופן ניכר, שכן נכללו בחישוב הזכויות שמוקצות ליזמים כחלק מהמיזם.

למרות פסיקה זו, ועדת הערר חידדה כי כאשר מדובר במכירת דירות פרטיות, גישת ההשוואה הישירה היא לעיתים הכלי השמאי המתאים יותר. בעוד שגישת ההשוואה מתמקדת בערך השוק הקיים של הנכס, הגישה הכלכלית עוסקת במיצוי הזכויות הפוטנציאליות של היזמים. השימוש בגישה הכלכלית מתאים במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים רחבי היקף בהם מעורבים יזמים, אך אינו בהכרח המודל הנכון עבור בעלי דירות פרטיים.

שיקולי שמאות ותפקיד השוק

במקרה הנדון, דובר על דירה בשטח 78 מ"ר בבניין רכבת ברחוב לה גארדיה בתל אביב, אשר עבורה הוצאה שומה מכרעת על ידי השמאי יגאל יוסף. השומה נערכה בהתבסס על שתי תוכניות בנייה - תכנית התחדשות עירונית ותכנית הקשורה לזכויות בנייה בגג הבניין - ואולם, הוועדה המקומית טענה שלא נלקחו בחשבון כל מרכיבי ההשבחה הפוטנציאליים.

ועדת הערר הבהירה כי השומה המכרעת, שנעשתה בגישת ההשוואה הישירה, לא סותרת את פס"ד אשדר ואינה עומדת בניגוד לו. עוד הוסיפה הוועדה, כי במקרים בהם מדובר במכירת דירה פרטית, טרם מימוש פרויקט ההתחדשות, השימוש בגישת ההשוואה הישירה הוא גישה הגיונית ומשקפת יותר את השוק בו פועל המוכר, במיוחד כאשר קיימות מספיק עסקאות השוואה בשוק הפרטי.

הפרדה בין שוק היזמים לשוק הפרטיים

ועדת הערר הדגישה את ההבדל בין "שוק היזמים" ל"שוק הפרטיים". כאשר השמאי עוסק בפרויקטים יזמיים רחבי היקף, כמו פינוי-בינוי, הגישה הכלכלית נוטה לשקף את הזכויות הכלכליות של היזם ואת הרווח הצפוי ממימוש הזכויות העתידיות. לעומת זאת, במקרה של מכירת דירה בידי בעליה הפרטי, שטרם ניתנו היתרי בנייה, השימוש בגישת ההשוואה הישירה תואם יותר את צרכי המוכר והערכת שווי הנכס באופן המשקף את מצב השוק הנוכחי.

במקרה זה, ועדת הערר דחתה את ערר הוועדה המקומית וקבעה שעליה לשלם הוצאות בסך 7,000 שקלים למוכר הנכס.