היטל השבחה בתכניות הרובעים בתל אביב 

היטל השבחה בתכניות הרובעים בתל אביב: הבנה מעמיקה ויתרונות ההתחדשות העירונית

מבוא
תל אביב, כעיר מובילה במרחב האורבני הישראלי, חוותה בשנים האחרונות שינויים מרחיקי לכת במרקם הבנייה והתשתיות שלה. תוכניות הרובעים, ובמיוחד תוכניות 3 ו-4, חוללו שינוי משמעותי בכך שהציעו מסגרת ברורה לתכנון מחודש של אזורים מרכזיים בעיר. יוזמות אלו מעניקות לבעלי נכסים זכויות בנייה חדשות, שמטרתן לקדם התחדשות עירונית וליצור סביבת מגורים מודרנית ומתקדמת יותר. 
 

עם זאת, לצד ההזדמנויות מגיעים גם אתגרים, ובראשם סוגיית היטל ההשבחה - עלות כלכלית משמעותית שעלולה להכביד על בעלי נכסים רבים.

כאן המקום לציין כי הכותב ברק בר-לב הוא המייסד של משרד תיווך דירות מוביל בתל אביב, רואה לנכון לציין כי מאמר זה נועד להעמיק את ההבנה סביב היטל ההשבחה, לנתח את יישומו במסגרת תוכניות הרובעים, ולהציג את היתרונות הטמונים בשילוב פרויקטי התחדשות עירונית, שבהם היזם נושא בנטל ההיטל.

מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס שמוטל על ידי הרשויות המקומיות בישראל כאשר ערכו של נכס עולה כתוצאה מהחלטה תכנונית, כדוגמת אישור תוכנית בנייה חדשה או עדכון זכויות בנייה. גובה ההיטל נקבע בשיעור של עד 50% מהשווי המוסף שנוצר לנכס בעקבות ההחלטה.

למשל, בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב קמה החובה לשלם את ההיטל, מתעוררת כאשר בעל הנכס מבקש לממש את הזכויות החדשות - דהיינו במכירת הנכס או בניצול הזכויות לבנייה, ככל שמדובר בפרויקט המצוי במסגרת תוכנית הרובעים של העיר.

תכניות הרובעים בתל אביב והשפעתן על היטל השבחה
תכניות רובע 3 ו-4, שאושרו ב-2018, נועדו לחדש אזורים מרכזיים בעיר ולהגדיר מחדש את זכויות הבנייה בהם. התכניות מציעות לבעלי הנכסים אפשרות להוסיף קומות, להרחיב דירות קיימות ולהתאים את המבנים לסטנדרטים מודרניים.

עם זאת, עליית ערך הנכסים בעקבות התכניות מעוררת שורה של אתגרים:

• עליית ערך הנכס: תוכניות אלו מייצרות עלייה תאורטית בשווי הנכסים, גם אם הבעלים אינם מממשים מיידית את זכויות הבנייה.
• נטל כלכלי כבד: סכומי היטלי ההשבחה עשויים להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים, מה שמקשה על בעלי הנכסים לנצל את הזכויות החדשות.
• מורכבות חישובית: הערכת גובה ההיטל דורשת חישובים מקצועיים, ולעיתים מתגלעות מחלוקות בין הרשויות לבעלי הנכסים.

היתרונות של התחדשות עירונית
במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, כדוגמת פינוי-בינוי או תמ"א 38, נפתרות חלק מהבעיות שמייצרת סוגיית היטל ההשבחה:

היזם נושא בעלות ההיטל:
במסגרת ההסכמים, היזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה כחלק מהוצאות הפרויקט. כך, בעלי הנכסים נהנים מזכויותיהם החדשות ללא צורך במימון אישי של ההיטל.

שדרוג מקיף של הנכס והבניין:
הפרויקטים כוללים שיפוץ מלא של המבנה, תשתיות מודרניות, מקומות חניה ומעליות. השדרוג מעלה את איכות החיים ואת שווי הנכס, ללא הוצאות מצד הבעלים.

פיצויים ותנאי מגורים זמניים:
היזמים מציעים פתרונות רילוקיישן ופיצוי כספי לדיירים בזמן הבנייה, כגון דיור חלופי, כיסוי עלויות הובלה ולעיתים אף תמריצים נוספים.

ניהול מקצועי:
צוותי היזם מטפלים במורכבויות המשפטיות והמנהליות, כולל ניהול ההיטל והבטחת עמידה בדרישות העירייה.

שיקולים חשובים לבעלי נכסים
לפני כניסה לפרויקט התחדשות עירונית, חשוב להיערך בצורה יסודית:

• ייעוץ משפטי: יש להיעזר בעורך דין מומחה בתחום כדי להבטיח תנאים מיטביים.
• בחינת ההסכם: חשוב לבדוק את כל סעיפי ההסכם, כולל ערבויות, לוחות זמנים ופיצויים.
• בדיקת רקורד היזם: מומלץ לבחור יזם עם ניסיון מוכח והמלצות חיוביות.
• הערכת שמאי: שמאי מקרקעין יכול לספק תמונת מצב מדויקת על השפעת התכנית על הנכס.

מסקנה
היטל ההשבחה הנעוץ בתכניות הרובעים הוא אתגר כלכלי, אך ההתחדשות העירונית מציעה דרך להתגבר עליו ולמנף את נכסי הנדל"ן לשיפור איכות החיים. שילוב ליווי מקצועי עם בחירת יזם איכותי מאפשר לבעלי הנכסים ליהנות ממקסום ערך הנכס תוך צמצום סיכונים ונטל כלכלי.

אם גם אתם שוקלים את צעדיכם בטרם החלטתם למכור את דירתכם ואינכם יודעים מהיכן בדיוק מתחילים, פנו אלינו, בר-לב נדל"ן לקבלת ייעוץ אישי, ונלווה אתכם בכל שלב בדרך הנכונה להגשמת השווי המירבי של הנכס שלכם.